刘志峰：靠短期加杠杆鼓励买房只能助长投机性需求

中国房地产业协会会长刘志峰

　　新浪财经讯 “2016金砖论坛”于11月10日-11日在上海举行。中国房地产业协会会长刘志峰出席并演讲。

　　刘志峰总结当下房地产市场的发展特点为，第一，房地产与经济金融的关系仍然较为密切，在钢铁建材服务业的拉动比较明显。

　　第二是房地产地域分化严重，冷热不均。在其看来，“国家为了去库存出台的金融和货币等政策，形成了部分城市的需求过热”。其认为，重点城市的调控政策使得房价上涨有所放缓，但房价上涨的预期已经形成，明年既要防止房地产过热，也要防止快速冷却。

　　第三是房地产销售增长，开发企业投资意愿下降。数据显示，一到九月份，全国商业房地产销售面积5185万平方米，同比增长了26.9%，商品房销售额80208亿元，增长了41.3%。到九月份开发企业土地购置面积一亿四千九百二十七万平方米，同比下降6.1%。新开工面积增速较1到8月份下降5.1百分点，直接开发企业和投资新项目开发土地的日趋谨慎，房地产已转入低速增长阶段，明年的总体情况不容乐观。

　　第四是房地产去库存压力大，尤其是三四线城市，特别是县城去库存难度较大。中西部和东部一些重工业城市因人口外流、就业下降，实体经济困难，去库存不能对部分城市的过热所掩盖。

　　第五是土地供应两级分化，一方面部分热点城市无地可供，土地供应有限，难以满足住房需求。另外一方面三四线城市土地供应虽然充足，但住房销售困难，难以增加新开工面积。特别是京津冀、长三角、珠三角，将在房地产产生更明显的聚集作用。客观上不利于中小城市房地产的发展。

　　第六是房地产杠杆率过高，金融风险加大。一方面大量理财产品和保险资金刺激了投机投资性需求，一些信贷理财金融违规进入土地市场。另一方面，居民住房贷款快速上升，今年前三季度居民个人贷款增长了36300亿元，同比增长了1.8万亿元。

　　刘志峰建议，第一，要准确判断和把握房地产市场形势，“有竞争就会产生大量库存，没有库存的话，房地产价格就会涨。因此保持合适的库存，保持房价相对稳定也是需要的”。

　　第二，要通过金融创新，把住房的潜在需求转化为现实需求。“培养发展养老地产和休闲旅游地产，特色小镇，要改变土地供应方式”。

　　第三，房地产要有正确的投资导向，通过短期的加杠杆鼓励群众买房、炒房解决不了大部分群众的住房需求，只能助长投资投机性需求，是不可持续的。“今年前三个季度，房地产贷款余额达到27万亿元。新增贷款50%是房地产，杠杆加大了，一方面居民住房压力加大，购买力的下降，影响内需不大，同时房价过高降低了年轻人创业热情，影响社会稳定。另一方面项目盲目开发，也容易造成产品不合需求。在去库存的基础上再添新库存，因此既要通过金融创新和金融产品的有效供给改善开放资金，也要促进房地产市场持续地规范和健康发展”，其表示。

　　第四，要加快房地产金融投资创新。

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