邢彪：促进房地产金融多元化

鹏华基金副总裁邢彪

　　新浪财经讯 由21世纪经济报道主办、浦发银行联合主办的“2016中国资产管理年会”于2016年7月16日在上海举行，鹏华基金副总裁邢彪出席并演讲。他表示，房地产行业作为一个资金密集型的行业，对金融有着很强的依赖性，在经济转型及金融体系改革的过程中，摆脱单一的房地产信贷，发展多元化的房地产金融将成为政策的主攻方向。

　　以下为会议实录：

　　邢彪：大家下午好，今天非常高兴能够和大家在一起讨论大类资产配置。今天上午其实有很多嘉宾也都提到了2015年资产管理行业很常见的一个话题就是所谓的资产荒，也有很多同行认为资产荒是伪命题，包括在座的领导也会有这样的观点。就像刚才张总说的，市场上有很多企业需要融资，张总提到新三板挂牌的七千多家可能还是一个小数目，更多的还在四板，甚至股交中心等待融资。

　　但是为什么市场上的融资的项目和资产又和要投资的巨额资金匹配不起来，就是过去一年以来资产的实际回报和投资方的投资预期之间发生了很大的落差和错配，导致较低风险，较高收益的所谓的好资产的缺乏。这个其实不光是我们个人投资者面临的一个困惑，也是很多机构投资者面临的困惑。在这样的大背景下，怎么进行资产配置，今天我们已经讨论了很多了，其实大家也都在探讨包括今天我们主要探讨的一个话题就是在权益类的一级、一级半、股权、VC这个领域做一些探索。在传统的股票、债券、基金以外第四类资产，今天我想和大家分享的就是所谓的第四类资产里面的典型代表房地产基金，也叫REITs基金。

　　REITs基金对于资产管理其实并不陌生，1960年发源于美国，1971年出现在澳大利亚，2001年左右在亚洲市场问世。在海外发达市场里面REITs基金已经是一种非常成熟的资产类型，市值在资本市场里面占据了非常重要的地位。就拿美国市场来说，根据全美房地产投资信托协会的数据显示，截至2015年年底美国的REITs市场投资已经接近九千亿美元，2015年的日均成交额超过了60亿美元。如果加上不上市的品种的话，美国REITs基金旗下持有的价值已经接近1.8万亿美元的商业价值。

　　再从投资收益的角度来看，过去40年美国权益类REITs以年化13.72%的收益在相当长的时间内持续的打败了其他所有类别的资产。公认为股票、债券、存款以外的第四大类资产。那么无论是市场规模交易的活跃程度，收益水平或者是这一类资产在机构投资者资产的配置里面的地位来看，上面的数据都足以说明REITs在美国资本市场上的重要地位和影响力。2016年MSCI和道琼斯都将REITs产品提取成为了一项单独的行业分类。这是国外的情况。

　　从我国来看，房地产行业依然是国民经济的支柱产业，房地产市场平稳进抗的发展，对于经济稳健的增长非常关键。如何化解地产行业的系统性风险，盘活存量资产并在风险可控的情况下提高投资收益，成为大家共同关注的问题。房地产行业作为一个资金密集型的行业，对金融有着很强的依赖性，在经济转型及金融体系改革的过程中，摆脱单一的房地产信贷发展多元化的房地产金融将成为政策的主攻方向。在这样的大背景下，REITs是中国房地产金融多元化的最佳选择之一。可以优化房地产企业的资本结构，促使房地产企业向轻资产进行转型，有效化解当前的房地产金融风险。

　　从另一个方面来看，REITs作为一种房地产与证券结合的特殊投资品可以和股票证券等投资市场形成有效的补充，满足多层次的投资需求。有效的拓展资本市场的广度和深度，因此无论是政策的制定者，还是地产行业金融行业的相关从业者，都看到了REITs基金对于国内金融市场和房地产市场的深远意义。那么基于这样的一些共识，在2013年年初，深圳证监局在证监会的指导下，开展在前海设立REITs基金的相关研究和推动工作。

　　如何推动REITs的健康发展是大家都在求索的一个问题，基于这样巨大的市场需求，我们也看到目前制约REITs发展的两大因素。首先发展REITs需要对现行的税收制度进行一定的完善，当前的税收政策是制约REITs发展的一个主要障碍，这已经成为了业界的共识。

　　从我国现行的税制来看，从房地产的资产本身在交易环节和持有环节，有两类税收。一个是交易环节的增值税，还有高额的资产转让所得税。在持有环节还有房产税和增值税，从行业地产的税制来看，需要缴纳增值税和一定比例的房产税还有高额的所得税。REITs的收入分红以后个人还要进一步缴纳所得税。这样的税收政策环境下不可能达到成熟市场上面REITs产品提供的比较有竞争力的收益率水平的。考虑到REITs基金是通过资本市场进行金融创新的一项重要的举措，在金融领域践行供给侧改革的重要体现，市场需求也非常强烈，我们也在此建议相关部门在税收政策方面给予适当的支持，以推动这个行业的快速发展。

　　其次发展REITs还需要有一套完善规范的法律框架，海外的成熟市场刚才提到的REITs都是在制定了非常完备的专项法规的背景下发展起来的，过去几年相关的政府部门也在REITs的立法方面做了很长时间的努力，不管是央行还是证监会，还是相关的部门，今年年初也有几位人大代表提出过关于REITs立法的议案，引发了业界的关注和积极的讨论。我们共同期盼着这样的法规能够尽早的出台，尽早落地。

　　我们诚挚的祝愿也衷心的相信在监管层的支持下，在业界参与各方的共同推动下，REITs产品作为资产配置领域里面非常重要的一类资产，最终在中国的市场上生根开花，茁壮成长。谢谢大家。

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