新兴城区崛起 上海楼市版图颠覆

　　新兴城区崛起 上海楼市版图颠覆

　　东地产 王伟

　　今年1月13日崇明区挂牌，这不仅意味着上海城市版图改变，更是上海楼市版图的改变。长期以来，上海楼市的房价格局都是以内中环来划分，但是近年来，随着城市进程不断加快，基础建设逐渐完善，新兴城区开始崛起，上海楼市版图已被重新划分。

　　房价格局全面改写

　　从一开始的3-2-1，到后来的6-3-2，还有最近的10-6-3，上海楼市的房价格局一直都是以内中环线来划分，但其实都只是一家之言。

　　实际上，随着新兴规划的涌现，基础建设的完善，上海外围区域越来越受到开发商的重视，地王频频诞生，上海楼市版图已经不能简单地再以内中外的格局来审视了。更进一步地说，其已被重新划分，外环以内为上海中心城区（主要是7个传统市区和浦东内环），外环以外为上海新兴城区（9个郊区），当中就包括大虹桥、迪斯尼、上海东站（祝桥）等这些备受看好的新兴区域。

　　对于房地产项目而言，地段是王道，因此才有了内贵外贱这样的规则。然而，随着新兴城区的崛起，这一规则正在被打破。从新年伊始最新拿到预售证的楼盘看来，上海房价格局已经被全面改写。

　　位于中环内——浦东北蔡板块的大华锦绣华城（推广名“大华斐勒公园”），最新拿到一张预售证，备案价范围在72500-139500元/平方米，最高备案价格逼近14万元/平方米。而一月份，内环内的中粮天悦壹号均价约为110987元/平方米；

　　位于中外环——闵行虹桥的古北金鹰府预计在3月份开盘，当前，其首批房源的开盘价预计在73000元/平方米左右；位于外环外——松江新桥的金地时光雅苑最新拿到一张预售证，288套住宅的备案价范围在43800元-53200元/平方米。位于外郊环——仁恒西郊花园3月份计划新开160平方米的4房，当前销售人员预计价格在60000元/平方米左右。

　　这些改变已经打破了上海楼市原有的房价格局，也改变了上海楼市的投资格局。

　　资本向外已成不可逆趋势

　　从近期上海住宅市场的成交情况来看，资本向外已成不可逆趋势。

　　同策咨询研究部数据显示，尽管1月份，内中环成交比重明显扩大，共成交房源156套，占比达10%，较12月上扬7个百分点，但相较于郊环外1250套房源的成交量，还是相去甚远。数据显示，1月份郊环外成交占比达到41%，位居首位。

　　分析认为，郊环外项目成交比重持续居首位，除了受到热销项目成交的因素推动外，还受到地王影响。全市房价的整体快速上扬，尤其是外郊环“地王”周围项目，购房者的选择逐渐向外扩散至郊环外区域，如住宅和商业建设日趋成熟的嘉定北部板块、轨交即将开通的朱家角、青浦新城等板块、拥有“一城九镇”规划的罗店板块等等。而相比之下，内环项目的价格上扬都理性很多。

　　而从1 月份商品住宅均价结构比重来看，受到房价的快速上涨，3-10万元/平方米以上的各均价段成交比重均有所提高，其中，3-5万元/平方米均价段成交房源1284套，占比42%，较12月上涨8个百分点；5-10万元/平米均价段成交房源748套，占比25%，较12月上涨15个百分点。受到房价上扬影响，当前3-5万元/平方米均价段的房源已经晋级为刚需产品，并在全市占比超过4成。

　　总价方面，800万元总价段以上的房源1月成交602套，占比2成，较12月增加8个百分点。这存在多种因素，一是，由于货币存在贬值压力，拥有一定资金实力的购房者积极将资金投入到高总价的房产中，进行保值增值；二是，受到房价整体提升的基本面影响，很多原先500-800万元总价区段的项目晋级到800万元以上；第三，近期表现较好的高总价项目，本身的高性价比也拉动了项目去化的速度。

　　所有的这些变化，都是上海楼市投资格局改变在市场上的映衬。