警惕中小房企资金链风险

　　警惕中小房企资金链风险

　　当货币宽松周期过去、银行收紧信贷之后，房地产开发企业特别是中小房企资金链或面临考验。

　　文/交通银行金融研究中心高级研究员 夏丹

　　数

　　月以来，我国房地产经济进入近年来少有的高速增长期，受到舆论高度关注。

　　8月数据显示，我国70个大中城市新房价格同环比涨幅扩大，多地重启了限购限贷政策，预计接下来还将有更多城市重回限购限贷的队伍。成交量，依然保持着几个月来的较快增长，但预计去年的翘尾效应将使销售增速继续走低。

　　总体上看，我国房地产投资增速略有回升，主要来自土地市场贡献；若推地持续，或将支撑房地产投资增速企稳并阶段性小幅回升。但需要注意的是，房地产市场紧密关系到国计民生，因而房地产宏观调控应当进入因城施策的阶段。

　　房价涨幅或将持续扩大，后续应多注意房地产市场可能出现的风险，尤其是中小房企业未来可能面临的资金链风险。

　　多地重启限购限贷

　　8月，我国70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比上涨1.26%，增幅较上月扩大0.54个百分点；算数平均同比上涨7.54%，较上月扩大1.19个百分点。价格环比和同比上涨的城市数量均较上月有所增加，其中环比涨幅超过2%的城市有16个，同比涨幅超过20%的城市有10个。

　　在大量资金、宽松政策、看涨预期等共同作用下，近几月来我国热点城市的房地产市场交易活跃，房价呈现大幅上涨态势。目前，已有苏州、厦门和杭州三个热点二线城市重启了限购措施，合肥、南京、武汉等多个城市以提高按揭贷款首付比例为主要手段，也升级了限贷政策。

　　据此预计，热点城市热潮不退，接下来还将有更多城市重回到限购限贷队伍。

　　与此同时，房地产销售增速在小幅下降，但依然保持了较快增长。

　　1-8月份，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%，增速比1-7月份回落0.9个百分点。商品房销售额66623亿元，增长38.7%，增速回落1.1个百分点。但毫无疑问，只要去库存的任务还在持续，成交将继续保持较好增长。

　　去年同期的高基数使得接下来的“金九银十”在增速上看或许不会太突出，考虑去年的翘尾效应，销售增速将继续走低。

　　今年以来，在实体经济走软的背景下，银行对按揭资产偏爱有加，使得前期按揭贷款利率一路走低，信贷投放占比加大。

　　目前，房贷利率优惠已经接近极限，8月全国首套房贷款平均利率4.44%，为近两年来的首次停止下降；二套房贷款平均利率为5.39%，已连续9个月持平。较宽松的货币环境、较低的贷款利率仍将持续，部分热点城市进入收信贷、防风险的去杠杆期，银行或从抢房贷市场转为吸引优质客户，房贷政策趋于稳定，各机构将开始注重防范金融风险。

　　土地市场贡献巨大

　　分析可知，近期房地产投资增速略有回升，主要来自土地市场贡献。

　　1-8月，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1-7月提高0.1个百分点。从土地市场和新开工情况来看，1-8月开发企业土地购置面积同比下降8.5%，降幅比上月扩大0.7个百分点；土地成交价款增长7.9%，提高0.8个百分点；房屋新开工面积增长12.2%，回落1.5个百分点。

　　房地产开发投资的好转，主要来自于土地市场的贡献——房企出手阔绰、地价高歌猛进，使得在土地成交面积同比下降的同时，成交价款却有了更快的增长。

　　面对土地拍卖溢价率连连上升的势头，处在风浪中心的几个热点城市的应对措施则迥然不同。上海采取中止土地出让的方式收紧供应，而更多的城市如深圳、厦门、苏州、合肥则集中大规模推地，希望通过增供给的方式平抑地价。若推地持续，或将支撑房地产投资增速企稳并阶段性小幅回升。

　　在中小城市卖房难时，开发商采取过“以价换量”的措施，但价格降下后，大城市的房地产售卖受到影响，都持币待购。但即便如此，今年1-8月全国的房地产投资同比依然增长了5.4%。

　　有专家直言，去年中国城市常住人口增加了2000万人左右，城镇化率提高了1.1个百分点，一线城市带动了销售热点，二线城市的房地产经济就会快速恢复。与2014年同比负增长相比，城镇商品房的销售面积2015年已升至增速6.5%，今年1—8月则同比增长超过了25%。可以说，房地产投资已经从脱离投资转为稳定投资，投资增速目前总体向好。

　　货币若收紧将考验中小房企

　　在消费者层面，销售回款和按揭贷款也保持了高速增长。

　　1-8月房企到位资金91573亿元，同比增长14.8%。其中，国内贷款14199亿元，增长1.7%；利用外资97亿元，下降52.6%；自筹资金31983亿元，增长0.6%；定金及预收款25656亿元，增长29.7%；个人按揭贷款15395亿元，增长52.2%。

　　其中，定金及预收款以及个人按揭贷款保持高速增长，在房地产开发企业各项资金来源中的占比也明显提升。销售热情的持续及银行按揭的支持、较低成本融资渠道的开放，使开发商资金面较好。

　　但从另一个方面也应该看到，当货币宽松周期过去、银行收紧信贷政策之后，未来房地产开发企业特别是中小房企资金链或面临考验。

　　总结今年前8个月的表现，可以看到房地产开发投资略有回升，商品房销售面积及销售额的同比增速均连续第四个月放缓，全国房地产市场总体保持平稳发展态势，具体呈现出以下几个方面的特点：

　　一是房地产去库存效果明显。1-8月份，商品房销售面积同比增长25.5%，大幅高于房地产施工面积增速，全国商品房待售面积连续6个月下降，累计减少3061万平方米。

　　二是房地产继续温和“降温”。8月份，房地产开发景气指数为93.70，比7月份回落0.31点，连续第三个月回落。

　　三是不同城市房地产走势进一步分化。百城住宅价格指数显示，8月份一线城市同比增长24.58%，二线城市同比增长11.72%，三线城市同比增长5.61%。

　　四是住户部分新增贷款占比下滑。8月份我国新增贷款9487亿元，其中住户部门贷款占比为71.20%，较7月份的98.68%下滑明显。

　　五是房地产宏观调控进入因城施策阶段。9月6日，住建部印发《贯彻法治政府建设实施纲要（2015——2020年）的实施方案》，明确提出要“根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策”，这将给予地方政府更多政策空间，便于结合当地房地产投资、销售和库存状况制定有针对性的政策措施，提高政策的精准化水平，确保各地房地产市场稳健发展。