孙宏斌：顺驰稳健发展是我们最为关心的问题

　　孙宏斌是经历过大难的。在他的职业生涯中曾经一败涂地，能够东山再起，除了贵人相助，自己确有过人之处。如今，外人说“孙宏斌又有一劫”，希望他挺过去的人不多，准备看笑话喝倒彩的人很多。孙宏斌调整顺驰也罢，再造顺驰也罢，总之顺驰及中国房地产商都在一个初级阶段的低级水平，调整余地巨大，上升空间广阔

　　一边做着销售额百亿规模公司的老板，一边又在为别人打工，孙宏斌的选择与众不同 ，而这两家公司之间也在有意无意间暧昧不清，也难怪外界怀疑顺驰和融创的关系。

　　2003年，伴随着顺驰中国发力向全国拓展，其掌门人孙宏斌开始以一系列言论和行动震动地产江湖。人们忽然发现天津居然冒出了这么一家企业，有心无心间爆炒为“黑马”，甚至成了中国销售额最大的房地产公司。

　　42岁的孙宏斌自认不是黑马，因为顺驰早在天津市场成了老大。事实上，孙宏斌也不是突然出头的新星，早在25岁时(1988年)，他便主持着联想企业发展部的工作。而联想集团(HK 0992)现任董事长杨元庆在1989年才进入联想，成为一名普通工程师。

　　在顺驰中国走向全国之际，孙宏斌又突然抽身而退，不再担任具体职务，转而出任融创集团董事长，顺驰的董事长则在短时间内连换两任。孙宏斌究竟在导演一出什么样的大戏？这场戏会如何收场？

　  走出联想

　　和现在孙宏斌掌控顺驰相同，联想则在柳传志的掌控中。少年意气的孙宏斌在1990年因事与柳发生冲突，最终情势恶化，并以“挪用公款”的罪名获刑。尽管这一判决在2003年被撤销，但孙在牢狱里呆了近四年时间。

　　塞翁失马，焉知非福。如果孙宏斌一直在联想顺风顺水，也许今日就没有顺驰中国以及环绕其身的谜团和争论。1994年3月，孙宏斌刑满出狱，之前他请柳传志吃饭表示认错，并告诉柳自己准备做房地产销售代理。

　　1994年4月，孙宏斌在天津创建顺驰房地产销售代理公司。不久后，缺少资金的孙向联想借款，柳传志等人当即同意借给他50万元，这笔钱对于当时的联想来说也不算小数目了。

　　1994年8月，顺驰运作第一个独家代理销售项目“先达小区”。1995年初，在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下，顺驰和联想集团、中科集团成立天津中科联想房地产开发有限公司，从销售而介入开发。1995年7月，开发第一个项目“香榭里”小区。

　　1996年，顺驰中国前任董事长张贵宗从天津气象局(任办公室主任)辞职前来加盟，出任总裁。由于张在天津积累了较为深厚的人脉和资源，拿地、找资金、跑关系，对刚刚起步的顺驰帮助极大。正因此，在2005年初卸任之际，张自己也毫不讳言“当初对顺驰的发展起了关键作用”，而孙宏斌对此也表示认可。

　　滚成老大

　　1999年9月，规模日渐壮大的中科联想房地产改组为天津顺驰投资集团有限公司，中科集团和联想都将所持股份转让给了孙宏斌。孙宏斌认为，柳传志是对自己影响最大的人。毫无疑问，孙的职业生涯起于联想，而顺驰创立又于柳的支持密不可分。孙宏斌称柳有“宽阔的胸怀和度量”。而他自己显然也学到了，否则出狱后若与柳记仇，事情很可能是另外一副模样。

　　之前的1998年，国家做出了停止福利分房政策的决定，顺驰抓住机会开发了第一个成片项目——名都，面积为14万平方米。顺驰前任总裁张伟认为，名都这个项目对顺驰的发展功不可没。

　　在开发名都二期时，顺驰引入了天津华厦房地产公司作为合作伙伴，之前顺驰一直替天津华厦销售房屋。正是从这时候开始，顺驰发觉找合作伙伴共同开发是一条捷径，这条捷径在日后也被证实屡试不爽。从开发名都之后，顺驰又开发了世纪城和其他一些小项目，慢慢攒聚自己的实力。

　　2000年8月，顺驰获得梅江地块，而这块地在天津房地产界引发的轰动丝毫不亚于2003年夺得北京大兴区黄村那块地。梅江地块有两块地，总价1.72亿元，万科和泰达都不看好，而由于要求一次性交清地价款，很多看好这块地的企业最终也都退出了竞争。

　　张伟回忆说，当时天津顺驰置业公司将资金调集到开发公司，天津市工行替顺驰担保，最后拿下了这一地块。在庆祝会上，孙宏斌甚至激动地哭了。顺驰的名气由此在天津市开始大起来。在这块地上，顺驰开发了奠定它在天津房地产市场地位的蓝水项目。

　　当蓝水项目刚刚有起色时，顺驰又瞄上了万松居住区附近的土地。这原本是一个没有开发商愿意去的地区，但顺驰打算开发面积达170万平方米的“超级大盘”太阳城项目。这一项目确立起了顺驰在天津房地产市场的老大地位。

　　从1998年到2002年，顺驰天津开发了近30个项目。虽然并没有赚到大笔利润，到2002年为止，顺驰的资产总额不到10亿元，但这些项目有助于解决现金流，可以让顺驰不停地滚动发展。

　　走出天津

　　成为天津市场老大的顺驰，在2002年6月12日通过拍卖取得了塘沽会展中心地块的开发权，案名定为“莱茵春天”。这是顺驰第一个通过“招、拍、挂”获取的项目，也是第一次走出天津市区。

　　“莱茵春天”发售当天，顺驰在当地开了为时三天的董事会，“异地发展”被提出来。之后，时任总裁张贵宗和执行总裁张伟先后到了汉沽、静海、宝坻、武清等区县，拉开了顺驰在天津市区之外大规模拿地的序幕。而在此时，主营房地产代理的顺驰置业已开始向全国扩张。

　　一个重要的政策背景是，2002年5月9日，

国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，协议出让过程被形容为“黑幕重重”，房地产公司若没有深厚关系，很难获取土地资源。也正因此，房地产公司很难到异地扩张，大多都守在自己家门口。

　　在11号文件出台后，尽管各地并没有严格执行，但土地市场公开透明的趋势已不可逆转，这让孙宏斌看到了重大机会。2003年7月20日，在北京昌平金池蟒山会议中心，顺驰开了一个连续达17个小时的会议，会上孙宏斌做了题为《鸿鹄之志向，蚂蚁之行动》的演讲，充满激情，鼓动性极强，顺驰的全国化战略由此确立。

　　在此之前，顺驰已通过与首创集团的合作，拿下在北京市场的第一个项目“林溪”。此后，顺驰上演拿地疯狂时速。从2003年下半年到2004年的一年多时间内，顺驰在全国各地通过竞标方式，拿下的土地总价超过100亿元。

　　深陷质疑

　　顺驰的宣传材料中开始出现“在10几个城市，同时开发着数十个项目”等类似表述。在它之前，地产界只有深万科进入的城市(不同省份)超过10个。这家偏居天津近10年的企业，以迅雷不及掩耳之势，将地产界众位大佬震得一愣一愣的，各种质疑乃至声讨随之而来，媒体也因此而兴奋不已。

　　但无论外界如何猜测，都没有改变顺驰的步伐，其全国性布局在2004年初步完成。与此同时，顺驰开始研究实施全国化战略的组织架构：2003年10月30日，基本确定全国化战略下的组织架构，当天宣布集团解散归零；11月1日，新的集团架构成立，天津、长三角、北京构成地产系统的三足鼎立。

　　2004年元旦期间，顺驰高层连续开了三天会。针对各方对顺驰的种种疑问，时任财务总监汪浩作了《我们如何管理现金流》的报告，明确提出“管理现金流是2004年工作的重点”，提出销售目标100亿元的计划。

　　2004年5月15～16日，顺驰又在天津武清县召开分公司高级经理以上会议，试图解决三个问题：对全国化战略实施以来的情况进行总结；当前房地产形势变化的应对；今后一段的战略思考和战略部署。

　　这一时期的政策背景是，针对全国各大城市房价快速上升的势头，主管部门连下猛药，宏观调控力度前所未有。直到2004年下半年，土地市场供应量减少，顺驰此前所谓高价拿地行为反而像是“歪打正着”，有人称“顺驰因此赚钱了”。

　　孙宏斌则表示：“这只能说我们对形势判断是对的，对于土地市场的判断以及金融的判断是对的。我们在这两年成为全国性的开发商的努力是坚决成功的。现在我们已经是全国性的开发商了，在一个城市的开发比重已经下降到30%。”

　　调整速度

　　但其全国化战略是否成功现在尚难下断言，惟一可以肯定的是，宏观调控对于任何一家房地产企业的影响都不可避免。而从2003年便开始筹划在香港上市的顺驰中国将时间表一次次拖后，直至现在没有明确具体的时限，便是直接体现。

　　2004年年底，顺驰提出了“稳健经营，可持续发展”的整体战略思路，可以说是对原来的高价拿地、快速开发、快速销售、快速回笼资金，并开发新项目做法的一种修正。在战略发生转变之际，顺驰中国的高层发生重大变动。2005年1月18日，从孙宏斌手中接任董事长一职不久的张贵宗离职，转由总裁汪浩接任，而汪浩之前的总裁张伟刚刚于2004年末辞职。

　　尽管在公开的新闻发布会上，孙、张二人互相给足了面子，皆称“此举乃是为了顺驰的长远发展”，“是张主动提出的”，但这一突然的人事变局不可能没有突发原因。有人猜测因为张贵宗不适应全国化操作，有人称这是为了上市。

　　事实上，在孙宏斌主导下的一次次变动，都更像是作秀。孙宏斌声称自己不在顺驰任职可以更好地发展，但哪一件关键的事情不是由他拍板？孙、张二人若不适应此后的全国化发展，为何孙宏斌任董事长的融创一样开始向全国拓展？而在不久后，张贵宗和张伟便同时出现在一家新的房地产企业津滨创辉中，张贵宗任执行董事长，而张伟为总经理。

　　走马换将之后，2005年1月22日，顺驰高层连续开了三天的会议，新任董事长汪浩作了题为《风雨无阻，彩虹满天》的报告，提出2005年的战略将从规模快速扩张转向稳健和持续发展上，将更多地关注利润率和客户美誉度。此后，这两个词语频频出现在其讲话中，而此前对应的往往是回款额和知名度。

　　而汪浩在题为《我和我的团队》的文章中表示：“我们将企业的战略重点做出了调整，改变顺驰过去侧重于规模的快速扩张模式，更强调企业的可持续发展和稳健经营；强调客户第一、产品创新；强调品牌美誉度、流程的高效；强调合作共赢；强调利润率和操作水平，争取上市的支持以及释放企业的潜能。”

　　以地合作

　　顺驰放慢速度的标志是：此前一直宣称2005年销售额要达到200亿元，而汪浩称，今年只增长50%，即150亿元。

　　但在事实上，宏观调控的影响可能远远大于顺驰自身的估计，消费者持币观望的情绪浓厚。有关各地项目销售低靡、回款状况不佳的报道不时见诸报端，而2005年中，有一篇名为《顺驰之乱谁之过》的文章在网上很多地产论坛上流传，其中描述了很多顺驰的违规行为。甚至，相似内容的举报信也开始出现在有关部门的案头。

　　与此同时，顺驰手中的拿下的土地项目成为外界最关注的焦点。先是6月份，有传言称，其在上海宝山罗店镇的项目未能按时交纳土地款，而后终于平息，但顺驰方面的解释语焉不详。而后，其在年初刚刚收购的无锡惠山新城地块决定与上海绿地集团共同开发，据称实际上就是转让了几乎一半的土地。新近，顺驰在苏州的凤凰城项目也传出与融创合作开发的消息。孙宏斌坦言：“如此做，现金流会更好。”

　　汪浩则称：“把我们一些开发的节奏，新项目获取的节奏可以适当调整一下。其实我们也在关注这个市场，如果(消费者)观望的时期持续三个月，可能我们会调整今年的目标。”他认为，全国化对于顺驰很有好处，不同区域、不同项目间的平衡可以使应对能力增强。

　　回归产品

　　而汪浩还认为顺驰目前所做的一切，准确地说不叫“调整”，叫“再造”。他承认，顺驰今年的增幅比过去慢，而且基本上没有拿什么土地。他说：“我们感觉内部变化更大，在做架构再造，希望通过架构再造让我们的体系、专业能力更强，让产品操作水平和体制更好。我们希望发展的更稳健，现在更关注不是2005年的目标，2005年其实我做到150个亿也好，做到130亿，180亿意义不大，我们更关注到2007、2008年三年以后这个公司在行业里面是什么样地位。”

　　孙宏斌对此认可：“2005年，顺驰的战略重点已经发生了变化，是否稳健发展是我们目前最为关心的问题，正是战略重心的变化，迫使我们不得不对组织架构做出相应的调整。”他同时表示，“我们的调整是及时的，该干什么就干什么，该扩张的时候就扩张。我们现在的方向聚焦在产品上。”

　　终于回归到产品本身，对于任何一家销售产品的企业来说，产品无疑是立身之本。房地产公司当然要盖出好房子来，这是市场上的硬道理。不论对于顺驰还是万科、或是其他任何企业，能做到这一点，其运营风险便会大大降低