复地总裁范伟：瞄准的不仅仅是基金口袋里的钱

　　一名上世纪90年代初生物遗传专业毕业的本科生经过10年的摔打磨炼，如今正在掌舵整个复地集团。范伟这个非科班出身的房产少帅新思维迭出，业界评价他在房地产这个行当总能“号准脉”。

　　范伟指着一次性水杯上的红色“FORTE复地，共创理想空间”的LOGO说：“也许这个LOGO在新的品牌定位宣布之后也会发生改变。”

　　复地集团这次花了近一年的时间做成了一套完整的品牌形象和内涵策划，为此还专门寻找了奥美公司作为合作伙伴。同一时间，更多的房产商还在对整个行业走势判断中剪不断、理还乱的苦恼中徘徊。

　　很多人不是第一次领教范伟的“另类”：当其他房地产公司还在“卖大白菜一样卖房子”的时候，复地上市了；当银行融资还是众多房地产公司的追宠对象时，复地找到基金作为合作伙伴了。

　　解决了长久融资的大问题，复地着力于品牌建设的这等“闲情逸致”自然可以理解。范伟带着复地正在向更高级的方向进化。

    生物链顶端

　　“5·11”之后复地好像就没有烦心过，这在现今的上海房地产市场也算是个特例。

　　“房地产行业依然会持续健康的发展，它将在未来很长一段时间内成为中国主要城市的消费热点，这是一个大的前提，否则我们也不会如此努力的发展业务。”

　　范伟依然正襟危坐、面容严肃地从一个房产商的角度来判断行业走势，他的说法和半年前一年前没太大差别。能做到这一点就不错。

　　年初复地回购ING的股权，有人质疑是否复地和基金的合作还能继续。范伟在8月初就信心十足地对媒体表示：和ING的合作依然会继续。

　　8月底，单子落地，复地和ING成功实现第二次握手。

　　范伟平时话不多，但他心中有数。

　　大鱼吃小鱼，整个行业的整合、集中度提高，这也是大趋势。范伟已经在考虑生存之外的问题。

　　“行业的门槛正在提高，房地产的总盘子依然在扩大，但是参与的企业数量会逐步减少。”作为生物链的上游，学生物遗传专业的范伟深谙自然法则之道。

　　“比较多的情况是，一些小企业做完了一个项目就不再做了，直接转行到其他行业；或者是寻找合作伙伴，在短期内就将手上的项目以合作或者直接转让的方式处理掉。”

　　复地集团2004年年报显示：复地“积极通过参与收购项目公司股权及收购土地使用权等方式增加土地储备，新增土地储备可建总建筑面积约526210平方米”。

　　“除了政府的招、拍、挂，复地从来没有放弃和其他公司进行合作，包括直接的收购和项目的合作。”范伟承认从上一轮宏观调控开始，实际上复地已经开始关注着一块

蛋糕，只不过一切都在低调中进行，这也是范伟的风格。

　　他说了大实话：“房地产企业破产的可能性很小，因为在前一轮房地产的飞速发展中，很多房地产企业已经赚足了本钱。”

　　但是，“金融和房产的结合才是房地产行业的最佳组合。”范伟认为真正的房地产管理者就是各方面资源的整合者。

　　可惜这一点很多“要被吃”的企业做不到。

    得先机者

　　与去年终于完成夙愿的上市传奇相比，复地取得的最令人艳羡的成功还是在国际合作方面取得很大进展：掌控在ING以及MorganStanley(大摩)手上的大笔投资几乎令每一个房地产企业痴迷。

　　只是得先机者为什么就是复地的领头范伟，而不是其他的谁？

　　“我是学生物遗传的。”范伟坦言他可不算是房地产的科班出身，外语是范伟在入行内遇到的第一个难题。

　　说起外语，范伟的笑有些腼腆：“从初中到大学毕业，外语一直是一个弱项，直到要到香港上市，才开始‘恶补’。”

　　2002年底2003年初，有一阵子一到下班，就有一名外教到范伟的总裁办公室里传道、授业。

　　范伟解释说那是公司为他请的外教。可是外教每天例行的功课没坚持多长时间，“最后发现太忙了，根本没时间每天补课。”在此之前，范伟还报了环亚西文的英语课，“那时候报名费要1万多，相当的贵，但是工作太忙，依然只能坚持很短的一阵子。”

　　这都是后话，等到复地一桩桩的做成事情，范伟的英文已经随着复地的股指上扬了。

　　范伟在美国及我国香港特区一路做路演，每家机构给他1个小时的时间，他需要在这个时间范围内把自己的公司、招股说明书统统介绍清楚，以吸引老外买复地的

股票。现在在谈判桌上，范伟已经基本可以听懂“老外”在说什么。

　　据说他是经常加班的，他有时候从国外飞回来都是连倒时差都顾不得就要回办公室。看来“老范”暗地里“补课”的效果不错。

　　“我和基金合作，和公司上市有很大的关系，当时接触投资银行和中介机构愈来愈多，我看到了墨西哥和美国的房地产商是如何运作的，我还知道欧洲、美国甚至印度的房地产商是如何运作的。这是国内一些企业通过找资料不可能学到的。”

　　“如果纯粹从公司规模的方面来考虑这个问题，那就根本不需要花这么多精力。因为国内的公司会觉得和国外基金进行合作太麻烦，费时费力。”

　　但是历经坎坷上市，范伟还是锲而不舍要找基金进行合作。他觉得这对公司未来发展有重大意义。

　　“他们(基金)会判断你公司的定位是否清晰；在这个定位之下，公司的业务模式是怎样；公司是否拥有一支优秀的管理团队等。”范伟透过从和海外基金的合作了解了基金的操作章法，他懂得要拿到国际的入场券，要够得上一连串的标准。

　　如今范伟的学习内容中又加入了“国际项目管理规范”和“企业管治”。

    生物进化论

　　范伟的经历就是一部房地产进化论。

　　1994年就进入复地集团，用范伟的话来说，那年月，房地产这个行业给人一些行业个体户的印象。但是范伟似乎和房地产行业很投缘：“一开始就觉得工作没两年，就可以进入房地产这种大行业，真的打心眼里高兴。”

　　他从做销售开始，在那个房地产刚刚起步，没有“套路”的时代，范伟的工作就是设计广告、登广告，然后就是拿着蓝图向购房者介绍房型。

　　范伟的职务从销售员升到销售主管，再到如今的舵手位置，他经历了房地产行业从无到有的时代。1992年开始，上海有真正的商品房；1993年起，上海地产销售面积一路上扬；1995年，老百姓开始贷款买房，逐渐意识到单位不会分房了……

　　从萌芽开始，房地产行业开始发展壮大。

　　宏观调控发生变化后，范伟提出“在经济形势变化中，对于企业，很重要的就是要有资金实力”。范伟总会利用“相对重要”作为判断依据。

　　于是复地上市、找寻合作伙伴。一批有国际眼光、懂的国际市场游戏规则的专业人士开始入场，成为房地产企业最紧缺的人才。

　　有人认为复地如今就算是找到“奶酪”了，但是范伟觉得这块“奶酪”还不够大。他展望未来，瞄准的不仅仅是基金口袋里的钱。

　　“目前复地和基金合作的项目涉及金额都不大。事实上我现在只是在进行某一种尝试和学习。”

　　“现在在中国，融资渠道依然太窄。发展商和银行两点在承载整个房地产行业的资金运作，但是老百姓要想享受这个行业带来的资金回报，只有买房子这一个渠道。如果房地产的信托基金可以实现，不仅健全了老百姓的投资渠道，也会让

开发商多了条融资渠道。”

　　“万一中国的条件和环境允许在国内进行基金的尝试，我不就已经对此了解很多了吗？”范伟看的是5年、10年复地的发展。

　　“经过这一两年的教育，即使是自住的购房者，也要考虑价格的涨跌情况，老百姓的决策过程中波动的因素多了。”范伟认为在将来的一两年中，房地产企业需要健全风险控制体系。

　　“虽然ING已经足够大，考虑最大的问题依然是风险。”复地和ING的合作教育了范伟，复地现在创立了自身的负债比率指标，用以自省。

　　“只要房地产这个行业还存在，就总要有企业活下去，关键就看复地能不能活下去并且活得滋润。”范伟说。