谁在投资商铺

　　文/李逸

　　面对住宅价格的不确定前景，先知先觉的海外基金已把目光转向了商业地产，而上海成为其投资探路的首要之选。据悉高盛基金、美林证券等海外投资基金相中了杨浦的某商业街，与此同时国内开发商也不甘示弱，世茂、证大等大型开发商纷纷转投申城商业地产。其中世茂集团携手时代华纳合力打造“星光大道”，上海证大斥资6.8亿收购大拇指广场两处商 业物业。由此可见，商铺正成为投资者在目前上海房地产市场中主要的“阵地”。

　　投资商铺因为能够得到很好的回报收益，已经是众所周知的事实。在这些投资者中，有个人购买小面积商铺进行投资的，也有以公司名义进行整体商铺收购投资的。在采访中得知，商铺在目前还是值得投资的。

　　张小姐 年龄 25 职业：自由职业

　　从张小姐的年龄看，投资和她还不应挂钩，但是由于张小姐前几年一直从事

房地产行业，对中间的流程等比较熟悉，尤其是在中介工作期间，市场行情比较熟悉，也清楚的看到了投资商铺的契机。开始阶段，张小姐由于资金的原因，只能一手包租了一个普陀区由铁路改造的一个市场内的商铺，然后转租给别人，该市场主要经营一些年轻时尚的服饰，人气较足，出租情况也比较理想。但是毕竟也是从市场这边租来的，没有很丰厚的收益，只是让她看到了投资商铺的“钱”途。

　　在住宅市场进入低谷的时候，张小姐对商铺依旧信心十足，当得知在宝山地区有一个大型社区购物中心内有分割好的小面积商铺出售，该购物中心内设有大卖场，人气和商业气息都不错的，就对该商铺表示出了浓厚的兴趣。可商铺的价格要高于普通住宅，出于谨慎，在此后的一段时间内，请教了原先的一些业内人士，并且到周边的中介了解了地区的整体情况，最终由于对日后租金收益增长走势等情况不明确，外加地段稍微偏远一些，还是不敢贸然投资。所以现在还在寻觅着合适的商铺进行投资。

　　点评：个人投资的确也是商铺投资中很重要的一部分，但是由于经验资金等方面的约束，往往只能选择社区商铺和小面积分割的专业型经营商场，受重面较小，不过一点是肯定的，带动完善了整个商铺市场发展。

　　KING 某投资公司老总

　　温州人离开上海房地产市场了？没有，只能说是资金暂时离开了住宅市场，对于商铺市场一直是高度关注的。在住宅市场火爆的时候，他们一直也在关注着商铺市场，只是当时被忽视了。KING就是这样一个投资公司的老总，现在主要的目标是放眼于一些好的商业项目。对于浙江人而言，商业项目是更有赚头的。近期一些公司由于资金紧张的原因，频频向外出售商铺，这个时候KING就一直在接触这些项目，区别于个人投资买后出租，他们有很大的兴趣买下后自己经营，因为地段等相对比较理想，前期投资可能会较大，但收益也是惊人的。目前他的项目有四川北路可做餐饮的大型沿街商铺，也有浦东联洋地区、西藏路附近等多个项目。

　　点评：公司名义投资是目前商铺市场的大头，由于资金充裕，可选项目也比较多，投资方式也不再是单一的出租收取租金。好的商铺在目前简直就是"抢手货"。

　　一铺能养两代

　　很多人都认为一铺养三代，那么到底这个说法在目前的市场状况下能否成立呢？商铺一般的回报率在7%-8%左右，好的项目可以达到10%左右，如果按照8%的回报率计算，选择一次性付款将在13年左右收回成本，一旦选择银行贷款成本回收期将达到20年左右，那么后20年是完全的纯利润，按照商业地产40年的土地使用年限，准确的说应该是有两代人享受到了投资商铺带来的收益。一旦40年后就要重新补地价。特别提醒：

　　美联物业副总经理冯泓睿告诉众多商铺投资者，商铺的差额税税率在差额的30%-50%之间，具体由房地产交易中心的评估报告最终决定。

　　同样商铺租赁税也和住宅不同，具体计算公式为：租赁税＝月租金的1%×期数(以月计算)×利率

　　风险分析：对于升温的商业地产(包涵商铺在内)，是否存在着风险呢？上海五合智库投资顾问有限公司对于商业地产专门做了风险分析，主要分为以下几种：

　　1.商业地产业态集中，负面影响已经出现。

　　相关数据表明，2004年上海零售商铺市场总供应量79万平方米，其中购物中心达到45.8万平方米，占58%，预计2005-2006年，上海零售商铺总量将达到215万平方米，而购物中心比例将增加到66%。如此集中的业态，可能为形成盲目投资和重复建设的态势，带来一定负面影响。

　　2.政策风险：面临可能到来的国家调控今年7月上旬，国家商务部市场体系建设司会同中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟一同开展商业设施建设情况的专项调查。本次调查的目的明确，推动《城市商业网点规划条例》

　　的尽快出台。在本次重点调查名单中，商业地产升温的上海赫然在列。有一点可以肯定，监管部门对商业地产的发展表现出关注态度，并且发出了明确的调控信号。

　　3.商业地产运作趋势直接考验

开发商资金实力和耐心

　　商业地产的独特之处，决定了商业地产发展过程中投资和经营的结合，而在价值链拉长的同时对于开发商资金实力和长期投资的耐心是一个莫大的考验。

　　近期上海商铺市场调查

　　根据荒岛工作室的统计数据，本市8月份新开商铺共有4例，较上月减少了2例；与去年同期的出盘量持平。社区型商铺和沿街商铺平分秋色，各占2例。

　　近期社区型商铺仍然是市场供应主力。

　　从区域分布看，本月老城区和郊区各占一半，位于老城区的2例商铺均是社区型商铺，并以现房销售，分别是闸北区的永和丽园和虹口区的宇泰景苑。

　　郊区的商铺分别是金山的兴塔康发新苑商铺和嘉定的唐行高品住宅商铺，这2例楼盘均是沿街商铺。

　　从商铺的价格进行分析，虹口的宇泰景苑商铺价格为每平方米25000元，而闸北区的永和丽园由于周边缺乏商业氛围，加之是社区型商铺，因此价格较低，每平方米售价为14800元。其余2例郊区商铺的售价分别是兴塔康发新苑商铺每平方米4500元，唐行高品住宅商铺每平方米6800元。

　　商铺的二手市场基本由租赁组成，美联物业副总经理冯泓睿告诉记者,商业贷款一般最多只能贷到50%，对于现金的要求比较大，动辄就要上百万千万，很多人不会随意买卖，情愿租赁。