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本报讯记者曾冬梅报道：“很多开发商都认为商业地产失败是市场供大于求或者重复建设，其实这些只是表面的原因，根本原因在于其自身”。在9月6日举行的第十二届亚太零售商大会“商业地产专题论坛暨投资合作洽谈会”上，中国商业联合会商业广场(购物中心)专业委员会副主任杨奕勇阐述的商业地产离不开整体布局的论点成为与会代表讨论的热点话题。亚太零售商大会是中国零售业迄今为止规格最高、规模最大的一次国际性盛会。
商业地产失败原因不在市场
杨奕勇曾亲自投资开发多个商业地产项目并获得成功，其中最成功的项目———广州黄沙国家级品牌市场以每年成交额80亿元的业绩创造了国内开发商业地产的奇迹，开发10多年来，至今仍长盛不衰，生意兴旺。在谈到目前国内商业地产失败项目为何数不胜数时，他说：“不少开发商和我探讨商业地产失败的原因时，总是说由于当前商业地产市场供大于求，或者是重复建设、恶性竞争才造成了空置率高或开发失败。其实这些都是表面的原因，实质原因是他们缺乏现代商业运作理念，未能真正做到先商业、后地产，往往重选址、轻布局，没有把有关现代商场整体布局的基本要素结合起来，对整体布局事关成败认识不足，结果造成损失。”
七成商业项目整体布局失误
杨还介绍，在到各地考察各类商业地产项目时，他发现约有70％左右的项目存在不同程度的整体布局失误，有些严重的根本无法盘活。对此他认为，有关问题有必要引起各地城市规划部门、建筑设计院以及开发商的重视，在进行商场规划布局的时候，一定要重视引入现代商场的一些基本要素，不然的话，由于先天不足，已建好的商场往往因整体布局失误，很难推倒重来，变成“死”场一个，无法进行后续经营，往往是赚了楼市亏了商场，得不偿失。这是影响当今中国商业地产开发的一大硬伤。
商业地产布局须因“市”制宜
他提到，商业地产的整体布局与房地产布局的最大不同在于：必须突出商业主题，围绕商业做文章，要符合商业运作规律，要注意整合各种有关要素做专业的分析和定位，做到商场内部的通透性要好，通道要尽量避免给人留下迷宫的感觉，这样才能形成良好的人流、物流、商流。与此同时，商场外部也要有良好的商业形象，做到内外结合、优势互补，有利形成更好的商业氛围。而且，商业地产的整体布局一定要做到因地制宜、因“市”制宜，将商场具有不同功能的区域（包括天庭）以及既有的各种配套设施作为基本商业元素，通过精心规划、巧妙安排，分别作出适合主力店商家、次主力店商家及其它中小商家等不同类型商家使用的最佳布局，做到融汇贯通、互相促进，以期获取最大的商业效益。（Robby／编制）（来源：金羊网）
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