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由广州观点公司主办的中国房地产界顶级的年度思想论坛“变革中的中国房地产：2005(博鳌)房地产论坛”于7月29日至8月1日在中国海南博鳌再启大幕。与会的500多名房地产商、经济学家及行业主管部门达成了针对我国房地产行业的《博鳌共识》，认为中国房地产业正迎来一个新的春天。本届2005（博鳌）房地产论坛以“变革中的中国房地产”为主题，分析了在国家宏观调控的大背景下，中国房地产行业应该如何应对和发展。樊纲、陈淮、易宪容、钟伟等著名经济学家，顾云昌、聂梅生等行业协会负责人以及10多名中国房地产巨头在
论坛上发表了精彩的演讲。《共识》从正面肯定了国家对房地产业的宏观调控：房地产业需要科学发展，也需要科学调控。房地产新政不是为了打压楼市，而是为了产业的健康发展。房地产商要做主动者，而非被动者。《共识》中称，房地产新政既要催化中国楼市市场化，又要注意地区楼市的差异化。政府倡导的节能省地的“绿色建筑”将成为房地产业重要的经济增长方式，房地产商要积极进行实践，而不是旁观。《共识》最后称，在中国房地产的历史拐点面前，房地产行业失去的可能是暴利，得到的却是规范和长远的健康发展。从这个意义上来说，房地产业正迎来一个新的春天。特约记者 贺朝晖海南博鳌报道
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生
中国没有房地产金融
目前国内有一种说法，就是房地产绑架了中国的银行，实际情况如何呢？央行121号文件以后，银行加大了房地产信贷的调控，重要原因就是确保金融安全，但是一旦房价下滑，银行就会出现大量不良资产，风险最大的还是银行。所以严格来说，中国目前只有房地产信贷，没有房地产金融。因为到2004年止，我国银行业的17万亿信贷资产中约有50％的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的，可以说房地产价格的走势将直接影响到金融资产的质量，也会影响金融市场的发展。因此，有关方面应制定包括银行信贷、信托、证券、债券、保险等在内的统一完整的房地产金融政策。尤其要增加直接融资比重，防范金融风险。房地产信托基金和房地产企业股票、公司债券等直接融资、承担风险的是投资者自身，他们会自觉约束防范金融风险。像温州炒房团是自发的房地产资金，是自发的承担风险，利用了中国政策的空当，而且赚了很多钱。所以，提高直接融资在整个融资活动当中的比例，是防止银行金融风险的有效手段之一。
上海三盛宏业投资集团陈惠湘
系统能力提高是行业变革的支点
房地产行业处于战略拐点的时候，变革的核心问题是系统能力的提高。比如说如何制造产品，比如说除了一般意义的所谓定位、目标客户群之外，新技术的应用问题、成本的问题、进入的问题，甚至以销定产的问题，有没有必要重新考虑。还有销售管理的问题、定价的问题、价格管理的问题、渠道的问题、销售激励的问题、广告策划的问题等等。接下来还有管理的问题，正因为房地产这个行业利润很好，因此管理很粗放。这就要求你的流程，还有很多东西都要有很多的新变化。如何提高企业系统能力呢？房地产行业更深刻的学习、更高要求的学习至少不仅仅是学习万科。第一是向金融企业学习，学安全与服务。第二是向工业企业学习，学品质控制和成本。第三是向高科技企业学习，学他们的团队建设与创新。
中国国民经济研究所所长樊纲
房地产开发要注意利益均衡
房地产市场本身就是一个利益冲突、利益均衡。这里面有很多的利益集团，包括住房者、低收入者、整个的银行业和宏观经济，方方面面都是利益均衡点的一个组成部分，而不只是一个利益群体。因此不是要不要调控的问题，而是要趁着问题不太严重的时候做一点调控。假如不调控，假如不出来做点事，假如不将投机的行为抑制一下，什么时候是个头？最终的头就是经济危机，就是金融危机，就是房地产危机，就是楼市跌价60％、70％，这不是瞎吹，我们周边的国家都经历过的，我们某些地区也曾经历过的。为什么会经济危机，经济危机就是消灭过剩的生产能力，达到供求的均衡。因此，在考虑一个利益集团利益的时候，也要考虑别的利益集团的利益，同时也要考虑自己长远的利益。
北京师范大学教授钟伟
外资进入还只是开始
外资进入中国房地产行业主要有三条渠道。第一就是通过非居民方式购买房产，包括境外机构在我国境内购买房地产和非国内居民购买房产；第二就是利用外国直接投资；第三是通过“自我收购”引资。自我收购的方式非常简单。胡润04百富榜近半数房地产富豪均在控制境内某房地产公司的同时，控制至少一家境外上市公司。2003年以来，外资流向中国房地产的资金规模在开发市场上占比重不会超过12％，在销售市场上所占的规模不超过26％，可以说，外资在中国房地产行业的进入状况是处于刚刚起步的阶段。
香港中原地产中国区总裁黎明楷
不计较一个项目的成与败
香港的楼市从1997年最高峰的100点跌到40点左右只用了一年多的时间，这一过就是整整五年。到2003年非典过后，才开始慢慢稳步回升。对此，香港的开发商有什么样的对策呢？其实也没有什么秘诀，也就是从节流和开源这两个角度做。1997年金融风暴一开始，香港很多大型开发商做的第一件事就是冻结内部的公积金。因为这个冬天会过多长的时间，大家不知道，只能都省一点；另外就是审慎投资了，面对投资机会的时候，算账要算得狠一点。比如说原本用木地板，现在用地砖了。在开源方面，香港的开发商并没有因为市场不好而减慢整个建造施工的速度，其实拖对开发商是没有什么好处的，因为你这个项目，一买地就已经开始有投入了，最重要的是你要管好自己的现金流。对此，香港的开发商的理念是什么呢？只要你一天还留在这场游戏里继续玩下去，你就不要计较一个项目的成与败。有可能这个项目我亏了，但是因为市道整体不好，地价也便宜，我卖东西留了钱，还可以在市场上再买地，我到时候手头上的地就是便宜货。一直滚动下去，楼市回升的时候，其实也有赚回来的时候。
中国城乡建设研究所所长陈淮
房地产风险不能由居民来承担
老百姓现在为什么观望，因为人们认为明天的商品房价格有可能比今天低，人们在努力规避价格涨跌的风险。其实，不管是谁，今后二三十年中肯定要经历房价涨跌的过程，但关键的问题是老百姓应该不应该承担这样的风险，或者应该不应该给他们一个风险分担机制。我国目前的购房者中，绝大多数几乎是没有思想准备的。但现在几乎政府、银行、保险公司、中介机构、开发商，包括宏观调控加的所有的税种都是间接税，而所有的间接税最终都可以向消费者转嫁的，而大家都不约而同、心照不宣地将所有的风险加在购房者老百姓身上，而老百姓又几乎是毫无防备赤裸裸地面对这些风险的。房地产的这种制度风险不能让持有房产的居民来承担的，社会应该提供足够充分的让住房的老百姓、持有的老百姓避险的方式和途径。从中期来看，需要给老百姓开辟很多避险的方式，因为有一些风险不应该由老百姓承担的，而应该由制度承担起来，应该由市场其他的主体承担起来。比如说按揭贷款，目前保险公司强制要求老百姓购买的按揭贷款保险，其实并不是规避购房者的任何风险，并不减轻你的任何风险，减轻的是银行的风险。政府事实上也是在一定程度上将风险余地留给了老百姓。
中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌
打造健康楼市是产业的责任
房地产业作为支柱产业的责任就是营造健康楼市、兴建绿色住宅。因此，培养生态化的房地产市场就极为必要。而如何打造生态化的市场，关键就在于土地的供应，关键就在于我们过旺需求、虚假需求的抑制。生态化的市场是一个自由竞争的市场，是一个优胜劣汰的市场。在抑制虚假虚空的同时，必须将有效需求充分地调动起来，保护好、引导好、发挥好。我国的房地产业要保持持续健康发展的态势，有两点必不可少。第一是资金融资渠道必须拓宽，第二是土地供应要保证，特别是存量土地的盘活，一定要加大力度，这一点责任在政府，开发商要配合。
北京建华时代房地产有限公司董事长兼总经理庄宗泪
信用营销是企业的生命线
在目前宏观政策收紧的情况下，如果企业有良好信用，也就是说你将企业的经营能力、创利能力、管理能力适时地推销出去，这个推销的对象可能宽泛一些，主要是两类。一类就是金融行业，也就是说利用企业的信用营销工作，尽可能在政策允许的范围内，为企业的融资创造一个良好的条件。我们公司在去年四月成功发行了1.5亿房地产信托基金。在这个过程中，我感受到企业的信用，包括企业负责人的个人信用，都是金融机构考察的重点。信用营销还要适用于自己的客户。也就是说在实践的过程中，企业想要怎么做都要告诉自己的客户，客户不理解的时候，我们要告诉他们为什么要这么做，征得客户的理解。这样做会得到什么样的好处？就是一个客户在替你传播你的经营理念、经营想法，得到一个实际的效果，最明显的是广告费用的降低。（Robby／编制）（来源：金羊网）
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