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人民币汇率在本月21日揭开了上调的面纱，略微上调2％，这个信号被认为是人民币汇率调整的序曲，学者巴曙松和地产大腕潘石屹关于人民币升值对房地产后市影响发表的截然相反的看法，似乎预示着这个问题的复杂性及其结果的多样性———巴曙松认为人民币升值对高端尤其是外销房产是利空，其价格将面临下调压力，对中低端物业则是利好；潘石屹的意见则刚好相反，认为高档住宅和商业物业前景向好，中低端物业不受外资青睐，无明显影响。
高端物业更受关注
早在房价高企的2004年，就有一种声音说“人民币汇率影响房价”，今年的5月，新华社网发表一篇《人民币汇率被低估致房价过快上涨》的研究报告，里面的结论是：“由于汇率被低估，大量的国外资金就会进入，购买房地产、股票、工厂以及各种各样能带来收益的资产”，于是得出“导致房地产价格快速上涨的原因是人民币汇率过低”的观点。21日的汇率调整好像就是他们预期的那样，间接地压制房价。可是这次的调整应验了国际上对人民币升值的压力，2％的调整幅度并不足以使得国际上的热钱撤离中国。恰恰相反，这给了炒家一个信号，中国金融市场将进一步开放，会吸引更多的热钱进入中国市场。金融和地产是国际炒家的首选，所以高端的房地产物业会因此得到更多的关注。房价在高端市场的支持下（利润大、空间足），不会下调的厉害，这跟平抑房价的初衷恰好相反。
无助调低房地产市场热度
此外，现行的金融制度对国外消费者购房按揭有严格的限制，但对于国际资本来说，投资房地产市场，并不是只有购买房产这一途径。在宏观调控经济政策的背景下，充裕的资本对房地产开发商来说，诱惑力比银行更大。国内一些房地产商已经开始与国际资本合作，这也是国际资本进入中国市场的有效途径之一。更有甚者，直接投资国内房地产开发，开拓市场，广州最近一个烂尾地块的拍卖，中标者就有国际资本的身影。想通过降低汇率来调低房地产市场热度的方法缺乏支持，最终还是违背初衷的。当然这种现象只会发生在部分国际化程度比较高的大都市。有人会反驳，随着汇率的调低，原材料的价格也会下降，钢铁、水泥等价格也会下降。随之而来的就是开发成本的下降，成本下来了，房价也随之下降。但事实上原材料的因素在地产开发的比重很小，对房价的影响有限。通过汇率的调整产生对原料的影响，使得房价下调，看来也是微乎其微。
中低端市场也将受牵连
那么是否中低端市场就不会受到汇率调整的影响呢？若仅仅从国际大资本的角度考虑或许如此。但是结合中国的实际情况，汇率的调整影响的不单单是国外因素，对国内的民间资本影响也很大。众所周知，国内的资本一直缺乏对外流通的途径，在国内股市等金融市场不景气的情况下，选择地产行业的投资还是有保证的，至少还有套房子在。在国际资金对高端市场的影响下，国内民间资本必定会把目光转向中低端市场，毕竟房地产高端产品受到了严格的限制。这样中低端市场也会受到一定的调整。最近温州炒房团的再次出现，与汇率的波动不无关系。其次，民间大量的海外关系也会影响国内的中低端客户。中国民间从来就与国外的亲友联系密切，当机会到来的时候，民间的资金流动也会成为一种主力，就好像股市一样，随着汇率的变化更加具有羊群效应。再次，房地产商一向是以利益作为导向，在高端市场的带动下，中低端市场价格也会随之上扬。去年的广州房地产就是明显的这种趋势。大家都往高端靠，中低端用户选择性大大减少。这些汇率影响的因素都构成了对房地产中低端市场的影响。所以，汇率的调整不仅仅是一个开始，它对房地产的影响不会局限于某一处，或者某一方面。“牵一发而动全身”是这次汇率调整的真实写照，也是对房地产市场的影响。房价的高低本质是需求与供给的矛盾，不从本质上去解决这个问题，光靠外部因素无法达到预期目的。（希声）
人民币升值
外资在穗加快投资步伐
人民币升值
是一件关系国计民生的大事，各行各业都不免或多或少的会受些影响，就广州房地产市场而言，人民币升值带来的影响便是加快了一些外资在广州的投资速度。据中原地产项目部副总经理黄韬介绍，此次人民币升值主要影响还是在贸易方面，对消费者日常生活的影响还没那么快体现出来，市民最快要3个月甚至半年才能感觉到人民币的升值。而房地产市场的环节很多，涉及的不单是货币的问题，2％的升值对房地产的影响是很难看出来的，房价也不可能会有什么波动。但在外资投资份额比较大的城市如北京、上海则可以感觉到一些波动，据了解，人民币升值后，一些外资已经把去年买入的产业抛售出来赚汇率差额了。黄认为，从长远来说，这种更富弹性的人民币汇率机制，会使得外资的投资更有双向性，融资渠道也更为通畅，因此不少外来资金可能会考虑增加在中国的固定资产投资。中原地产外籍部主管林春华则介绍说，人民币升值之前就已经有传闻了，之前便有一些外籍客把资金调入广州做商业投资，但他们有意向追加投资时，刚好碰到前两个月的房产新政而使其放慢了一些大型项目的投资脚步，人民币升值后，他们主动加快了投资速度。据了解，这些客户较喜欢的是商业氛围较浓地区的中高档写字楼和公寓物业，目前最喜欢的是天河北。他们投入的资金额也不同，从几百万到上亿不等，这种外资有个特点就是不想自己做开发商，因为中国的投资环境目前还不是太好，相关手续太复杂，而且他们对中国市场也不熟悉，因此希望能找到一些产权清晰的物业做长线投资。记者 曾冬梅（子琦/编制）（来源：金羊网）
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