关注地产资源的配置效率 提高行业整合能力

　　目前，跨区域发展已经成为多数有实力开发商的共识和实质性举措，在此过程中，如果完全依靠自身积累以及固有的融资模式，势必遭遇资金、土地以及关系资源等资源约束，开发效率与扩张效率的矛盾将比较突出。如何利用相对较少的自有资源，通过合理的杠杆使对方的资源为我所用，实现资源的放大效果？

　　金地月刊 陈道雷

　　效率从经济学的视角来区分，可以分为两种不同性质的效率，一种是生产效率，另一种是配置效率。

　　通常而言，我们平时所言的效率都是单纯指生产效率，简单来说，我每小时写1000字或者1500字的文章，这是一个生产效率的问题。而我每天工作10个小时，用多长时间来学习别人的文章，用多长时间来自己写，这则是一个配置效率的问题。

　　生产效率

　　对于房地产企业而言，生产效率无疑是非常重要的，因为生产效率的提高意味着在相同的资源投入下所得到的产出更多了，生产效率高的企业将获得更高的回报，从而在竞争中拥有更强的优势，同时高的回报将会对资源起到良好的汇聚作用，使企业能够更容易获取发展所需的资源。

　　因此，对价值链上不同环节的效率进行鉴别与测量，并通过激励相容的手段去提高各环节的效率具有重要意义。

　　生产效率依赖于三个因素：人的素质、激励制度以及技术环境，以写文章为例子，每小时写多少字，文章的质量，显然很大程度上取决于个人的能力素质，同时写这篇文章是个人爱好、还是有很好的报酬，也会影响写文章者的投入程度，从而对效率产生影响，再次，我们用电脑写还是用纸笔写，

输入法是五笔还是拼音，也会影响文章的速度。当这三个方面因素有很大的改进和提升空间时，通过对这三方面的因素进行改进和提升，生产效率将获得比较大的提高。但如果现有的三个因素在短期内都不能有进一步的提高，那么提高生产效率的难度将非常的大。套用一句经济学的术语，那就是生产效率的基数越高，那么每提高一点生产效率所花费的成本也越高。

　　短期内要提高生产效率，只有增加激励强度一途可走，然而这可能将会遭遇激励是否相容的问题。从长期来看，提高生产效率无非通过三个途径，一是加大对人的培训，使员工素质能力得到不断提高；二是设计更为相容的激励机制，使员工积极性得以提高；三是改善原有的技术、工具和流程，使得员工的能力得到更为流畅的发挥。

　　配置效率

　　配置恰恰是一个房地产企业最为重要的战略行为，区域布局、业务组合、项目组合等等，都反映的是企业在资源配置上的不同思路，这些不同的配置已经在很大程度上决定了企业的配置效率，并将对企业的业绩表现产生深远的影响。

　　相比生产效率，配置效率对于企业的影响就不是很容易被感觉到，这是因为：首先，配置效率的体现是一个相对较长的过程，短期内不容易被观察到；其次，由于投资的不可逆性，即使管理层感觉配置效率可能有问题，也很难通过调整资源配置的方式来加以验证；最后，配置效率既能对生产效率产生影响，其体现也依赖于生产效率，二者有着密不可分的关系。

　　从区域布局来看，目前跨区域的发展已经成为多数有实力开发商的共识和实质性举措，拓展方向也正在从中国相对比较发达的区域逐步向次发达区域扩展, 在此过程中，如果完全依靠自身的积累以及固有的融资模式，势必遭遇资金、土地以及关系资源等资源约束，在已进入核心区域并不完全巩固的情况下，这种扩张很可能会对已进入区域的资源投入造成稀释作用，开发效率与扩张效率的矛盾将比较突出。通过与相关资源所有者的合作，整合外部资源，企业可以发挥自身的优势，用相对较少的自有资源，通过合理的杠杆使对方的资源为我所用，实现资源的放大效果，这样不仅能够有效巩固已进入区域的地位，而且能够在不稀释核心区域资源投入的条件下实现企业在次发达区域的拓展。

　　从业务模式来看，根据企业主要盈利来源所处价值链环节的不同，我们可以将房地产企业分为六大类，如下图所示。

房地产企业分类

　　国内大部分房地产企业正处于综合运作模式向专业细分模式转型的关键时期，同时采用金融投资模式的海外企业开始大举进入国内，使行业处于多种模式混杂的竞争局面。对于多数房地产开发企业来说，向专业细分模式转型的关键制约因素仍然是资源约束的问题，由于缺乏足够的资源支持，向其他主要业务模式进行战略转型的设想也成为空想。提高资源整合能力，扩张企业资源边界的意义在于，企业可以在保持核心业务的正常运营的前提下，积极进入新的业务模式，从而及时的完成业务模式的转型，在未来竞争中占据先机。

　　出于经营性的目的，企业需要不同类型的项目来平衡利润和现金流，在资源边界受限的情况下，这种平衡是非常困难的。只有通过提高企业的资源整合能力，扩张企业可动用资源的边界，才可能形成有效的项目组合，从而实现利润和现金流的组合平衡，达到企业经营性的目的。

　　某位地产名人在谈到区域布局时有一段名言，他说地产投资的城市选择，与押宝没有任何本质区别，公司投资发展部的职责无非是让公司赢的概率更高而已。这句话虽然有些戏谑的意味，但从投资的本质来看，这二者确实没有什么区别，而且实际上不止区域布局如此，业务模式的选择也是一样承担着很大风险的。在这些战略决策过程中，提高我们的资源配置效率，实际上就是在增加我们赢得竞争优势的概率。