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艰难的养商期

http://www.sina.com.cn 2007年08月19日 00:39 经济观察报

  本报记者 胡芳洁 北京报道

  对于出售的商业地产来说,出售完毕仅仅是一个开头而已。招商以及紧随其后的或长或短的养商期,将考验入驻商家的耐力和运气。而这一次,被考验者是著名的SOHO集团旗下项目SOHO尚都。

  困境

  今年7月24日,由于经营状况不佳,SOHO尚都已经开业的60多家店铺的店主们集体歇业以示不满并要求开发商进行相应的调整。这离其7月初开业还不到一个月的时间。随后,SOHO中国董事长潘石屹宣布将拿出600万元做推广。8月12日,随着90多家商铺开店迎客,SOHO尚都重新出发了。

  至于公司将具体采取哪些策略来度过商铺培养期的问题,SOHO中国副总裁许洋在接受记者的询问时表示,现在已经重新开业并进入一个稳定期,不便发表言论。

  作为一种零散出售的产权式商铺,SOHO尚都所存在的问题在众多类似项目中都存在:人气欠旺、业态纷杂等等。就目前开业的SOHO尚都西塔来看,每层的功能划分并不清晰,服装店、餐饮店、工艺品店都聚集在一起。

  除规划的问题外,中盛基业地产顾问公司总经理张延杰表示,以SO-HO尚都目前的状况来看,做成购物中心的话,却难以招到好的服装品牌。由于产权零散出售,“国际品牌跟个人合作的可能性不大,尤其是一些服装、珠宝品牌。”他说。

  此外,商业地产的集中放量,也带来了巨大的竞争。根据DTZ戴德梁行的公开信息,今年下半年,北京商铺市场新增供应量将达到近200万平方米,朝外、CBD及中关村等区域供应相对更集中。张延杰表示,目前世纪财富中心、万通中心,以及SOHO集团自己的朝外SOHO,还有西单的几个购物中心、太古广场都在招商,一些优秀的商户如屈臣氏、星巴克等,他们有许多更好的选择。

  就人流量而言,SOHO尚都周边的

写字楼并不多,固定人流量不大,而昆泰国际中心地段的人流量,由于与SOHO尚都隔了一条街,人不一定习惯走过去,也会影响到潜在的人流量。根据网上公布的信息,SOHO尚都商业面积为5.3万平方米。“产权式商铺,这么大的体量,是比较有问题的。”张延杰说。

  养商之难

  养商对于产权式商铺而言,一直以来都是一个重大问题。“商业都需要一个养店期。首先要让商户活下去。如果没有收入,免租金他们也不会来。”21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文表示。

  某

房地产咨询公司的负责人谢先生认为,产权式商铺或酒店利用自己的品牌优势销售物业,后期的经营和回报存在诸多弊端。商业地产的收入来源,一种是经营的收入,一种是增值的收入。如果做得好,对于
开发商
而言,增值的收入远远会大于出售的收益。他列举了一个接触过的酒店项目,投入6个亿,在经营了一年以后,现在酒店本身已经增值到15亿元。

  而目前的建外SOHO,由于换手率较高,当初的近六成商户都已置换,应当说作为一个大体量的片区,仍然处于养商期之中。相比较而言,SOHO现代城的商铺则可以看作度过养商期并进入自己特色经营的例子。SOHO现代城商铺目前已经成为了以餐饮为特色的区域,菜系较多,从快餐到特色菜,选择的范围广泛。

  “实际上餐饮业并不是当初的定位,这里大概培养了两年的时间才好起来。”张延杰说,这也与SOHO现代城所处的周边环境有关,当初附近的写字楼和公寓已经比较成熟,位置处于地铁口,人流量很大,再加上这个项目本身商铺的体量很小,消费人群能够满足商户经营的需要。

  而这些条件,往往是不可复制的。对于SOHO尚都而言,接下来意味着什么呢?

  出路何在

  SOHO尚都600万元的推广费标准如何确定以及接下来如何使用,现在还不得而知。“推广只是所有商业运营中的一个环节而已。我觉得更应该把600万元拿出来做市场调查和市场研究,确定商业的定位。应该拿出一整套的解决方案。”邓中文表示。

  不过,众多的产权式商铺的存在,也为如何度过养商期提供了一定借鉴。主力店在吸引人气和带活商业氛围上往往发挥着重要作用。例如建外SOHO的中体倍力,而第三极书店作为第三极项目的主力店,由开发商自己持有产权。如果采取零售的方式,“商业地产可以拿出20%-30%出售,作为主力店的寄生店来经营。”邓中文认为,对于第三极的商业氛围而言,第三极书店发挥了重要作用。尽管如此,有业内人士表示,第三极目前的经营情况并不乐观,开发商正在准备回收和清空一楼和三楼,然后对其重新进行与文化项目相关的整体规划。

  “主要是定位和运营的问题。”谢先生接触到的一个较为成功的案例,是在一个县城里的商铺项目,价格达到每平方米一万多,经营状况很好,主要在于:定位高档,在所在地段是惟一的;对服装、餐饮等功能区进行了严格的划分;开发商运用自己所有产权的面积,低租金引进大型的电器旗舰店,吸引消费人群。

  而张延杰说,“可以和业主谈一谈,大家一起做一个统一的规划”。还有一条可行的途径就是SOHO尚都对东边商铺的招商进行严格规划,通过把东边做好,将目前出现问题的西边商铺拉起来。此外,现在需要“加快写字楼的招租,增加人流量”,他表示。

  来源:经济观察报网

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