艰难的养商期

　　本报记者 胡芳洁 北京报道

　　对于出售的商业地产来说，出售完毕仅仅是一个开头而已。招商以及紧随其后的或长或短的养商期，将考验入驻商家的耐力和运气。而这一次，被考验者是著名的SOHO集团旗下项目SOHO尚都。

　　困境

　　今年7月24日，由于经营状况不佳，SOHO尚都已经开业的60多家店铺的店主们集体歇业以示不满并要求开发商进行相应的调整。这离其7月初开业还不到一个月的时间。随后，SOHO中国董事长潘石屹宣布将拿出600万元做推广。8月12日，随着90多家商铺开店迎客，SOHO尚都重新出发了。

　　至于公司将具体采取哪些策略来度过商铺培养期的问题，SOHO中国副总裁许洋在接受记者的询问时表示，现在已经重新开业并进入一个稳定期，不便发表言论。

　　作为一种零散出售的产权式商铺，SOHO尚都所存在的问题在众多类似项目中都存在：人气欠旺、业态纷杂等等。就目前开业的SOHO尚都西塔来看，每层的功能划分并不清晰，服装店、餐饮店、工艺品店都聚集在一起。

　　除规划的问题外，中盛基业地产顾问公司总经理张延杰表示，以SO-HO尚都目前的状况来看，做成购物中心的话，却难以招到好的服装品牌。由于产权零散出售，“国际品牌跟个人合作的可能性不大，尤其是一些服装、珠宝品牌。”他说。

　　此外，商业地产的集中放量，也带来了巨大的竞争。根据DTZ戴德梁行的公开信息，今年下半年，北京商铺市场新增供应量将达到近200万平方米，朝外、CBD及中关村等区域供应相对更集中。张延杰表示，目前世纪财富中心、万通中心，以及SOHO集团自己的朝外SOHO，还有西单的几个购物中心、太古广场都在招商，一些优秀的商户如屈臣氏、星巴克等，他们有许多更好的选择。

　　就人流量而言，SOHO尚都周边的

写字楼并不多，固定人流量不大，而昆泰国际中心地段的人流量，由于与SOHO尚都隔了一条街，人不一定习惯走过去，也会影响到潜在的人流量。根据网上公布的信息，SOHO尚都商业面积为5.3万平方米。“产权式商铺，这么大的体量，是比较有问题的。”张延杰说。

　　养商之难

　　养商对于产权式商铺而言，一直以来都是一个重大问题。“商业都需要一个养店期。首先要让商户活下去。如果没有收入，免租金他们也不会来。”21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文表示。

　　某

房地产咨询公司的负责人谢先生认为，产权式商铺或酒店利用自己的品牌优势销售物业，后期的经营和回报存在诸多弊端。商业地产的收入来源，一种是经营的收入，一种是增值的收入。如果做得好，对于

开发商而言，增值的收入远远会大于出售的收益。他列举了一个接触过的酒店项目，投入6个亿，在经营了一年以后，现在酒店本身已经增值到15亿元。

　　而目前的建外SOHO，由于换手率较高，当初的近六成商户都已置换，应当说作为一个大体量的片区，仍然处于养商期之中。相比较而言，SOHO现代城的商铺则可以看作度过养商期并进入自己特色经营的例子。SOHO现代城商铺目前已经成为了以餐饮为特色的区域，菜系较多，从快餐到特色菜，选择的范围广泛。

　　“实际上餐饮业并不是当初的定位，这里大概培养了两年的时间才好起来。”张延杰说，这也与SOHO现代城所处的周边环境有关，当初附近的写字楼和公寓已经比较成熟，位置处于地铁口，人流量很大，再加上这个项目本身商铺的体量很小，消费人群能够满足商户经营的需要。

　　而这些条件，往往是不可复制的。对于SOHO尚都而言，接下来意味着什么呢？

　　出路何在

　　SOHO尚都600万元的推广费标准如何确定以及接下来如何使用，现在还不得而知。“推广只是所有商业运营中的一个环节而已。我觉得更应该把600万元拿出来做市场调查和市场研究，确定商业的定位。应该拿出一整套的解决方案。”邓中文表示。

　　不过，众多的产权式商铺的存在，也为如何度过养商期提供了一定借鉴。主力店在吸引人气和带活商业氛围上往往发挥着重要作用。例如建外SOHO的中体倍力，而第三极书店作为第三极项目的主力店，由开发商自己持有产权。如果采取零售的方式，“商业地产可以拿出20%-30%出售，作为主力店的寄生店来经营。”邓中文认为，对于第三极的商业氛围而言，第三极书店发挥了重要作用。尽管如此，有业内人士表示，第三极目前的经营情况并不乐观，开发商正在准备回收和清空一楼和三楼，然后对其重新进行与文化项目相关的整体规划。

　　“主要是定位和运营的问题。”谢先生接触到的一个较为成功的案例，是在一个县城里的商铺项目，价格达到每平方米一万多，经营状况很好，主要在于：定位高档，在所在地段是惟一的；对服装、餐饮等功能区进行了严格的划分；开发商运用自己所有产权的面积，低租金引进大型的电器旗舰店，吸引消费人群。

　　而张延杰说，“可以和业主谈一谈，大家一起做一个统一的规划”。还有一条可行的途径就是SOHO尚都对东边商铺的招商进行严格规划，通过把东边做好，将目前出现问题的西边商铺拉起来。此外，现在需要“加快写字楼的招租，增加人流量”，他表示。

　　来源：经济观察报网