东地产财经周刊

　　意料之外的央行[微博]限贷放松，市场参与各方如何应对？

　　 一石激起千层浪。

　　 九月最后一天，央行、银监局发布《中国人民银行[微博] 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称"《通知》"）。《通知》指出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　 这是2010年"国十条"发布之后，限贷的第一次正式松绑。市场各方反响如何？《东地产财经周刊》（以下简称"《东地产》"，微信号：dongdichan）采访沪上银行、开发商、购房人即时呈现各方实时反映。

　　各大行反映"雷声响响"

　　 不同于从前，这次央行的呼声得到了各大行的迅速相应。

　　 招行在国庆假期后最先做出正面回应，随后，10月9日，建行率先正式发文发布公告，表示将执行房贷新政，内容与上述央行对首套房和改善居住条件商品房的保持一致。

　　 同时，工商银行表示，将认真贯彻执行《通知》中的要求；农业银行也明确了支持重点，在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求，对合理的购房需求，将努力提供更加优质的金融服务。

　　 《东地产》致电沪上各大大行，都得到了支持央行《通知》的回应。

　　 但是，谁能享受7折贷款优惠？目前尚缺相关细则。目前商业银行5年期以上贷款的基准利率为6.55%，7折下来就是4.585%，而5年期定存基准利率为4.75%，按照多数银行现行上浮10%的标准计算，实际执行就是5.225%，这比贷款利率7折后的4.585%反倒高出0.64个百分点，因此，按七折优惠来算，银行一定亏钱。

　　 买房者想要享受到七折优惠，并非易事。建行工作人员告诉《东地产》，购房者能否享受七折优惠，还需由该银行审核。主要审核条件包括购房者的贷款类型、个人经济情况、还款年限、贷款数额等，但具体细则，该工作人员并未告诉记者。

　　 此外，记者从沪上各银行了解到信息来看，对于住房抵押贷款支持证券（MBS）等内容，目前并无实质性进展。

　　沪上开发商心态平稳

　　 房贷放松新闻公布后，各种涨价传闻随之而起。不过，传闻中开发商惊呼"幸福来得太突然"，其实有些言过其实，在接受《东地产》采访的开发商眼中，形势没有传言中的那般姹紫嫣红。

　　 宝华集团副总裁杨健向《东地产》透露，宝华在售楼盘没有考虑涨价。

　　 杨健说，九月末至今，尤其国庆期间到访案场的看房者人数确实有明显的增加。大多数人关心的是政策是否已经执行，目前银行还没有参照细则。即使建行已经发文，其下分行还没有相关细则，银行对此享有自主权，所以利好不明显。以宝华海尚郡领为例，政策只是带动了被认房认贷误伤客户的积极性，不能起到马上热销。有的企业自我炒作，诱导客户，以"涨价"为手段制造恐慌，是不合理的，政策的利好不应该被夸大。

　　 保持平常心--不谋而合的开发商不在少数。星浩资本副总裁俞力也告诉记者，未曾考虑过涨价。

　　 俞力认为，楼盘大卖与否其实追根究底还是看本身的品质如何。之前有认购意向的客户在政策出台后一定会向好的方向引导，但是影响不会一下子十分明显，所以对不同楼盘的影响也不一样，并没有外界传言那么神乎其神。

　　看房者情绪高涨

　　 "楼市大逆转，最后抄底时机"，央行政策一出，辅之专家、售楼员鼓吹，看房者激情高涨，颇有跃跃欲试的姿态。

　　 在某楼盘售楼处，售楼员告诉《东地产》，限贷松绑出台后，看房者的数量激增明显，每天接待来访者的人数比以往高出不少，政府出台的政策，增强了买房人的信心。

　　 上海"十一"房展会也毫不吝啬的说明了央行政策的影响力之大，房展会首日观众达到3.5万人次，4天展会期间吸引超过12万人次观展，超过去年同期一万人次。

　　 有看房者对记者说，本来不急着买房，但央行的政策一出，只好尽快出手。

　　 不难看出，沪上看房者对楼市的热情。但与此相左的是，与"看房潮"形成明显反差，新房成交量冷清依旧。国庆假期上海楼市成交同比降2成，广州、深圳前6日成交量跌幅则超过了4成。据中国指数研究院[微博]数据显示，二三线城市中，库存处于高位的杭州、成都、长沙等地成交量也同比下跌。由此可见，尽管呼声高涨，看房者始终处于观望状态，难放手一搏。

　　前景仍难料

　　 "央行这个政策，乍看让仍惊喜，但实际上真正的正面效应并不会立马释放。"上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受《东地产》采访时表示，所谓的7折优惠利率，只是一个下限。具体在实施过程中，还是需要几个基本条件。第一是银行流动性充裕，如果没有降低存款准备金率等做法，目前来看还是比较悬的。第二是银行愿意把信贷资金投入到房地产领域。从实际情况看，这个过程应该视房地产市场的复苏程度才能逐渐完成。

　　 严跃进认为，7折利率的难度确实很大，从目前来看，9折的水平在第四季度是完全可以达到的。而85折的水平在部分商业银行有望实现。对于7折的水平，应该和央行注入流动性的力度有关。

　　 业内专家分析称，在过去很长一段时间内，限购政策束缚背景下，很大一部分有实力的买家被屏蔽。作为央行新政的主要受益对象，改善性需求将成为下一阶段楼市的重要支撑力。随着后市各地信贷政策细则的陆续出台，改善性需求或逐步入市，带动年内楼市成交回升。一旦成交量上升，在开发商不担心库存会积压的情况下，涨价是难免的的，所以现在是买房的最佳时机。

　　 同策咨询研究部总监张宏伟认为，央行"新政"细则落地，楼市年底"翘尾"行情可期。但房价环比下降依旧是主流，新政对楼市影响会存在滞后性，加之上市公司年报与销售业绩指标等因素迫使房企继续跑量，以上都预示着房价年内不可能大规模上涨。