东地产财经周刊 报道

　　《中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划（草案）》征询公众意见尘埃落定，自贸区土地规划进一步升级。

　　 10月16日，《中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划（草案）》（《规划（草案）》）公众意见公示时间截止，这也意味着这份决定上海自贸区未来发展的规划文件，将很快步入实施阶段。

　　 值得注意的是，该规划文件确指出，坚持可持续发展、以人为本、土地集约、绿色低碳仍是《规划（草案）》的重点。结合自贸区的特点，外高桥区、洋山区和浦东机场区的土地规划将作出重要改变，采用土地复合利用与规划刚弹性结合的方式。

　　土地复合利用 规划弹性

　　 对于自贸区土地的规划这几年都在不断改善。

　　 去年3月，李克强总理考察上海；7月，国务院正式批准设立"中国（上海）自由贸易试验区"；9月29日自贸区正式挂牌成立。试验区范围涵盖了沿着上海东部海岸线的外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78万平方公里，承担着中国第三产业改革"试验田"的功能。

　　 8月12日，上海自贸区管理委员会官网就曾发布《关于中国（上海）自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》（以下简称"《试点意见》"）。

　　 这份由上海市规划和国土资源管理局、上海自贸区管委会联合印发的《试点意见》指出，上海自贸区鼓励地块用途兼容，用地类型实行两种或两种以上用途混合；存量建设用地转型为综合用地的，要补缴土地价款。

　　 在该《试点意见》中，自贸区首次提出综合用地的概念，自贸区土地二次开发政策落地。

　　 28.78万平方公里的自贸区中有80%为工业用地。外高桥集团副总经理刘宏此前曾表态，经过相应的调整和改造后，自贸区服务业用地的面积会增加，增加10%或者20%都有可能。

　　 此次《规划（草案）》对自贸区土地做了进一步规划，《规划（草案）》指出，改变既有规划单一用途性质的规划管控方式，规划控制以街坊为主，在明确用地开发建设底线要求，保证市政、交通、公共服务设施、绿地广场等公益性设施落地的基础上，给予地块空间管控一定的弹性，提高规划的可操作性和可实施性。引入市场机制，支持和鼓励存量用地更新。

　　 同时，在街坊主导功能不改变、公益性设施内容不减少、公共环境标准不降低、对外部不产生不良影响的前提下，对辅助业态混合比例、地块便捷划分、设施布局位置、各地块开发轻度等进行弹性管控。

　　 上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受《东地产财经周刊》（以下简称"《东地产》"，微信号：dongdichan）采访时表示，"整个规划详细，对于产业的划分明晰，综合考虑到了上海的产业优势和国家新兴产业的发展"。

　　 "土地复合利用、规划刚弹性结合的方式，本质上是为了挖掘自贸区土地的最大利用价值。如果按传统的模式看，土地出让，建设项目，最后会使得自贸区的土地开发成为一个大工地，而体现不出自贸区开发的初衷。那么，通过土地复合利用，土地的开发强度会和其承载的产业等密切相关。"严跃进对《东地产》说道："而通过规划刚弹性的方式，允许自贸区的土地开发既有一定的原则，又能够因为自贸区的政策调整而富有可调节性。也利好土地使用过程中的各类利益协调。"

　　 工业用地转型升级的背后是上海市自身的经济转型。自贸区的发展后劲强大，未来企业进入的规模会愈发庞大。严跃进表示，在这样一种转型下，工业用地的使用关键是要提高利用效率和背后的经济效率。

　　自贸区拿地仍是好买卖

　　 《规划（草案）》给予了上海自贸区三片区域新的地位意义。

　　 《规划（草案）》指出，外高桥将联动森兰区域，依托区域先发优势，促进外高桥逐步融入上海市北部地区（尤其是浦东新区北部城区）功能，打造成为以国际贸易服务、金融服务、专业服务功能为主、商业、商务、文化多元功能集成的国际商贸城。

　　 洋山由于毗邻临港地区中心区、重装备产业区和物流园区的区位优势，加强与临港新城各功能区之间的联动发展，充分利用洋山深水港得天独厚的深水岸线和航道条件，依托上海自贸试验区和国际航运发展综合试验区的政策叠加优势，打造成为具有全球竞争力的国际航运服务功能区。

　　 浦东机场将充分依托浦东国际机场的亚太航空枢纽地位，发挥客流、商流、物流密集的独特优势，考虑与周边国际旅游度假区、商飞基地等区域的联动发展，在强化国际航空服务的同时，拓展高端商务、商贸等功能，打造成为具有全球竞争力和吸引力的国际航空服务和现代商贸功能区。

　　 通过功能分区的划分，促进土地综合使用、建筑复合利用。根据区位条件、交通条件、建设基础、规划导向，形成服务分区、综合分区、物流分区三类功能分区，分别以公共服务设施、工业以及仓储物流为主导功能，对各分区提出主导或鼓励的用地性质。

　　 亿瀚智库中国上市房企研究中心主任张化东在接受《东地产》采访时表示，对于这三块功能区都持看好态度，不过就目前情况来看，外高桥片区的发展潜力是非常大的。

　　 "房企在自贸区拿地，从长期看是一笔不错的买卖。"严跃进说："但要注意两点。第一、目前自贸区板块还有割裂现象。所以房企拿地最好集中区域。第二、要注重自贸区周边的发展，比如迪斯尼乐园的开发，会对相应板块的土地价值有提升作用。"