东地产财经周刊

　　限贷新政利好下，改善型物业有望成市场赢家。

　　 节前央行[微博]限贷松绑出文后对楼市影响颇大，其中改善型楼盘关注度明显升高。

　　 受楼市大环境不佳的影响，上海九月楼市成交几乎惨遭腰斩，国庆前天央行发文限贷松绑，业内人士纷纷表示，此次调整对改善型需求刺激较大，此类市场有望在平稳中缓慢攀升。

　　 中国人民银行[微博]于9月30日正式发布《中国人民银行[微博] 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，在重申首套房利率最低可打7折的同时，明确对已拥有一套住房并且结清房贷的家庭，新购第二套普通住房时可享受首套房贷款优惠等等。在业界人士看来，这对激活房地产市场、提振各地区楼市将起到了积极作用。

　　限贷调整扭转预期

　　 上海易居研究院数据显示，10月1日－10月10日，上海新建商品住宅成交量为8.4万平方米，同比减少了22.3％，但明显小于前三季度成交量同比下滑32.2％的跌幅。

　　 中国房地产信息集团研究中心认为，调整"限贷"政策，救市力度远超市场预期，市场活跃度有提升也在情理之中。首先，"限贷"松绑，改善型需求尤其是首次改善型需求的首付压力降低，积压数年的大量二套改善性需求开始陆续释放；其次，一些房地产企业因利好政策也开始涨价，"买涨不买跌"的心态促使一部分观望情绪浓厚的购房者开始敲定交易。

　　 业内分析师对《东地产财经周刊》（微信号：dongdichan）表示，央行发文限贷松绑对于四季度楼市有一定刺激作用，特别是对改善型需求刺激较大，但改善型市场不会出现井喷行情，信贷放松只是帮助了需求最迫切的、且卡在信贷门槛上的那部分改善型买家。大部分购房者趋于理性，不会冲动出手，他们有足够的耐心观望房价，在获得信贷更多支持的同时，图谋房价更大幅度的让步。信贷松动是一个持续的利好，此类市场有望在平稳中缓慢攀升。

　　改善型需求最受益

　　 西南财经大学中国家庭金融调查数据显示，在中国城镇地区，68.9％的家庭拥有一套住房。在这些家庭中，有19.7％没有负债，并计划在未来五年购房。限贷松绑将直接刺激这部分已有的住房需求提前释放。据其估算，限贷政策的放松或将直接刺激全国550万套住房需求的释放，其中，一线城市释放的住房需求约为50万套。

　　 市场分析人士表示，新政的执行效果还需时日，但可以肯定的是，此后市场将出现深度转变，不仅仅是成交量会得以提升，更重要的是价格将很可能出现转折。新政的首要作用是止跌，促使成交回升。而价格的回升一般会滞后于成交的回升，预计四季度房价将保持平稳。

　　 但业内人士普遍认为，信贷政策的趋好是否能够带动成交回暖，仍要看银行的执行力度。

　　 央行出政策，地方需要有一个政策制定的过程，对各地影响会有滞后，最早也要等到12月份以后会有成交量的回暖。同时，现在所有的政策不会带来大的行业反转，因为市场已经进入到供大于求的状态，所以这些政策调整会促进市场健康的筑底，但不会出现快速的反弹。

　　 在商业银行存贷比考核不放松、房地产行业整体风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多方面因素的影响下，新政对于未来楼市成交量的实际影响，将随着各商业银行具体的执行情况而落地，这一过程短期内预计仍然难以看到效果，但在四季度效果将逐步释放。

　　 在具体的物业形态方面，业态普遍认为改善性物业有望成最大受益品种。仁恒置业表示，旗下项目，案场接待看房者明显增加。其在上海打造的仁恒西郊花园将在10月份重磅推出，将成为首批受益的楼盘之一。仁恒西郊花园总建筑面积约24万平米，传承仁恒国际化社区优雅气质，遵循舒适、自然的居住法则，用心打造全新国际生活蓝图。此外，万科、华润、中海等企业旗下改善型楼盘关注度也明显提高，市场信心逐步提升。