文｜彭琳 资深媒体人

　　香港楼市一回暖，首富李嘉诚又上了新闻头条。

　　长实在新界大埔区的新楼“岚山”的开售，不声不响地刷新了新盘“小户型”的纪录—其中一套“开放式”户型实用面积仅177平方英尺（约16平方米）。新盘资料一面世，长实马上被套上“无良开发商”的帽子，媒体冷嘲热讽，纷纷送上“劏房豪宅”（“劏房”在港指将一套住宅切割成多个套房出租）、“牢房豪宅”等称号。

　　不过，不光长实，包括恒基、华人置业、信和置业等开发商，近年来都曾推出总面积不到20平方米、居室面积小于10平方米的迷你户型。“岚山”这次引发争议的户型，居室面积只有8平方米多，而香港赤柱监狱单人囚室甚至都有7.5平方米。

　　然而，与舆论讽刺相反，迷你户型却相当受到买家欢迎—最近信和置业推售的九龙大角咀新盘奥朗-御峰中包括一大批面积在20平方米左右的迷你户，仅仅开售半天就售罄，收到的预订更超购21倍，早上9点开售前，售楼处已经排起长龙。

　　香港的业界专家对于迷你户型的开发也表示认可，更指出这是“大势所趋”。香港中文大学未来城市研究所副所长姚松炎更引述调查数据指出，过去一年来面积在400平方英尺（约36平方米）以下的小型单位，无论租金、价格升幅还是成交量都远超平均水平，反映市场对小型单位的需求很大，因此日后开发商设计新盘时一定会增加这类单位。

　　内地客退潮 大户型空置

　　2012年前，80平方米以上的“大型单位”曾经一度是开发商们的“最爱”，因为当时的楼市增长很大一部分由内地来的购房者支撑，他们大多不习惯购买狭小的住宅。

　　而自2012年10月，香港特区政府为了遏制楼市炒卖，向所有非香港永久性居民的买家征收相当于楼价15%的“买家印花税”，内地买家大大减少，此后随着内地“禁奢”和严查腐败行为，内地买楼“豪客”近乎绝迹。大户型住宅迅速成为空置率最高的户型。

　　于是，前几年不受开发商重视，面积小得有些“不人道”的迷你户型，开始大行其道。最主要的原因当然是小户型面积小，总价也低，在楼价常年居高不下的香港，这类户型成了资金不足的置业者的唯一选择。例如岚山的超小户型，最低仅售165万港元（约合人民币132万元），相对于过去较常见的50平方米左右的两房小户型，总价低了一半以上。这就像许多地产中介一针见血地在推介中描述的，真正是“穷人恩物”。

　　迷你户型租金最坚挺

　　这类迷你户的买家，不少都是首次置业的单身人士，或是没有子女的年轻夫妇。全球不少研究都认为未来单身和无孩小家庭将越来越多，因此也令超小型住宅的发展长远看好。

　　香港城市大学教授、有多部楼市论著的曾渊沧博士更多次撰文，鼓励政府、开发商兴建超小型公寓。他认为大多数单身人士，其实只需要一间如同酒店单人房那样的住所，传统设计给一家三口以上居住的二三居室，对于不富裕的单身一族而言根本是浪费空间。“就像超市也推出多种微波炉食品，对象就是这些不煮饭的单身者”，他相信，由于这类家庭的增加是时代大趋势，因此在长实之后，其他开发商也一定会跟随。

　　同样由于小家庭居住的需求旺盛，小户型无论租售都非常走俏。在今年上半年，由于内地经济走低和美联储“退市”阴影，香港楼价走势一度出现跌幅，其中大型住宅价格更有不少下调逾30%的案例，但中小型单位的价格则一直坚挺。在楼价下跌的同时，今年一季度整体租金也开始下滑，其中迷你户同样“一枝独秀”，在逆市中不跌反升。

　　地产经纪姚先生透露，过去半年租金最为坚挺的是总价在300万港元以下，实用面积低于300平方英尺（约27平方米）的市区小型单位，月租约在10000~14000港元，算起来年回报率可以高达4%~6%，在香港目前接近零利率的环境中，好过不少投资产品。（完）