中国商业地产呼唤REITs
犖�/柏文喜
（作者系中国社会科学院研究生院特聘导师、全经联商业地产专业委员会委员、大中华购物中心联盟主席助理、中企资本联盟副秘书长、亚洲房地产协会投资专业委员会联席副理事长）
近期，有关REITs（房地产信托投资基金）放开的呼声不断，但对于呼声较高的商业地产REITs发行却仍然没有一个明确的推动政策。据了解，从政府的角度来讲，更关注的依然是类似于住宅等关乎国计民生的方面，商业地产可能不会针对性地出鼓励政策。而笔者的看法却不以为然。 REITs实质上是资产证券化的一种方式，起源于规避行业监管和规避税收的金融创新，是专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金，通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件。 REITs绝大多数属于公募基金，既可以封闭运行，也可上市交易流通，解决了商业地产项目投资规模过大带来的投资进入障碍和流动性障碍问题，为中小投资者进行商业地产投资铺平了道路并有效降低了投资风险，成为商业地产投资的主流模式。REITs收益主要来源于租金收入和房地产升值且收益的大部分用于发放分红，长期回报率较高且相对稳定，与股市、债市的相关性较低，成为追求稳定收益的大型、长期资金如养老资金、保险资金青睐的投资对象。 目前国内的商业地产开发商多为住宅开发商转型而来，且以中小型开发商为主，住宅开发的惯性思维以及资金规模的限制，导致其短期套现的冲动较强，由此出现了以散售和“售后回租”为代表的主流商业地产开发模式，给后期的运营管理带来了一系列的问题和麻烦，导致多数项目的经营困难，让很多中小商铺投资者“一铺养三代”的良好愿望变成了“三代养一铺”的投资噩梦。 问题的症结在于体量较大的商业地产项目开发、持有和运营环节对资金需求的规模性和长期性，而现有的以银行、信托为主的融资形式在规模、期限上都难以满足商业地产项目开发和运营的需要，而房地产PE的资金成本过高且期限较短。 以哇哈哈为代表的少数规模化产业资本进入商业地产开发领域，为商业地产开发注入了新的资本动力，但由于现有金融工具的缺陷限制了其快速发展的资源获取能力。 相反，与国际资本市场的成功对接和对于REITs的良好把握与运用，造就了新加坡凯德置地和万达地产在中国商业地产领域版图的快速扩张，平安保险、中信基金、泰康保险等也在积极寻求进入商业地产的机会，REITs在安全性、流动性和收益性方面的良好平衡正是这些资金进入商业地产的最佳方式之一。 经过20多年的快速发展，加上社会经济发展带来的经济结构转型的需要，商业地产已成为我国房地产行业日益重要的增长点和可持续发展的重要依托。目前以银行和信托为主的房地产开发融资为金融系统积累了过高的金融风险，监管部门旨在防范行业集中度风险的对房地产贷款的限制措施不利于房地产市场的持续健康发展；投资渠道的缺乏造就了中国畸形的股市和楼市，还形成了对商品市场的炒买炒卖现象；社保资金、住房公积金等长期、大型资金由于缺乏较高安全保障条件下的稳定收益而被通胀日益侵蚀；保险资金也在积极寻求保值增值的投资渠道。 因此无论是从维护宏观经济稳定的角度出发，还是从解决房地产开发资金来源、拓宽投资渠道的微观角度出发，REITs(房地产投资信托基金)在中国已具备巨大的市场需求。 目前REITs在美国、欧洲、日本、新加坡、香港等地获得了快速的发展，在我国尚未开闸。我国虽然已有信托法、信托投资公司管理办法等相关条例，但还没有房地产投资信托基金法来对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，缺乏统一的标准和经营守则，导致国内目前的房地产投资信托基金大多采取了变相形式，或者将相关权益打包至境外发行了标准化的REITs产品，如开元REITS、越秀REITs等。 国内目前已经形成了能够带来租金收益的商业物业资产的巨大存量，具备了开发REITs产品的现实基础，而商业地产作为新型城镇化的重要内容和物质依托，其快速发展还有赖于REITs立法的尽快推进，以促使国内目前的类房地产信托基金的规范化和标准化，从而推动商业地产和商业地产投资的快速发展。