2600多名小业主的难题谁来解？

　　东地产 谢敏敏 报道

　　宋心（化名）于2006年购买了曹安国际商城内一个约18平米左右的商铺，期间她一直没有拿到商铺的钥匙，并且拒绝签订委托经营管理协议。7年来，她的商铺没有进行任何一次招租，她至今也没有收到一分钱的回报。

　　“我们这是真正的‘鬼城’。”宋心的这句话，或许代表了2600多名小业主的心声。

　　距离2006年首期开盘，漫长的7年时间过去，曹安国际商城没有迎来预期中的火爆局面，大部分商铺空置，管理公司和业主间的矛盾大范围爆发。

　　售后包租

　　位于嘉定区的曹安国际商城于2006和2007年分两期开盘，是当年火爆一时的商业地产项目，开盘不久就全部售罄。

　　彼时，曹安国际商城的口号是打造“全球采购中心”，如今这里却连采购中心的基本样貌都未形成。

　　项目开发商名为上海腾昭置业发展有限公司，目前上海市工商局[微博]网站上显示该公司已注销。

　　腾昭置业的董事总经理即是现任上海曹安国际商城有限公司董事长王加明。2006年—2008年，王加明频频出现在各大媒体上，被宣传为发展商业地产的典型人物。

　　如今的王加明，成了很多业主口中的“黑心开发商”。王建（化名）就是其中一位业主。

　　王建（化名）于2007年排队24小时“抢”到了二期的一个商铺，当时欢天喜地：“宣传手册、报纸、广告牌，当年宣传的到处都是，还承诺8%的租金回报，所以我就买了。”

　　如今，苦等6年以后，他于今年年初才拿到他的商铺的第一笔租金：“每个月大概是900块钱，约2%的租金回报率，我是签订了经营管理协议的，但是我拿到的这部分钱怎么算出来的，谁也不知道。”

　　王建提到的经营管理协议，名为《上海曹安国际商城商铺委托经营合同》。曹安国际商城成立了上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司（以下简称“管理公司”），负责商城的招商和管理事宜。王加明兼任管理公司的董事长。

　　在业主3年免租期满以后，管理公司于2009年、2010年和业主签订了《商铺委托经营续期协议》，约定延长十年经营期限。

　　值得一提的是，这份协议中关于“续期”的四条小条款，提到的全是管理公司享有的权益，业主的权益只字未提，如规定管理公司优先享有续约权、有权决定商铺的经营业态，委托业主承担商铺施工的一切费用等。

　　协议中最重要的一项条款，就是关于租金收益的分配。协议规定，租金收入在前五年由管理公司和业主按照2：8的比例分成，后五年则是1：9分成。

　　包括宋心在内的很多业主拒绝签订这份协议。“给我们的协议非常含糊，没有提到租金和本金的比例，只提到了分成，所以我没有签。”

　　有业主表示，不签订协议的业主和管理公司爆发了矛盾：“不签协议，就停电、关闭电梯，把铺子关了。楼上的商铺看也看不到，很多人连自己的铺子都找不到。”

　　对此，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者联系上管理公司的一位金姓负责人，他明确表示，管理公司不鼓励业主自行招商：“签订协议的目的是便于经营，便于管理，统一商场的业态。现在约有70%的商户同意经营管理。”

　　有很多业主虽然签订了经营管理协议，但今没有拿到过任何租金收入。对此，金姓负责人解释道：“确实有没有收到租金的，但是有好几种原因，有的业主资料不足，只有银行账号没有身份证，或者租出去了，但是没有到付款的期限。”

　　很多业主甚至打算抛售掉商铺。打开房产网站，搜索“曹安国际商城”，“低价急售”的消息随处可见，但业主却很难找到新的接盘方：“根本就卖不出去，这里的生意不好。”

　　冷清的商场

　　8月初，《东地产》记者实地走访了曹安国际商城。

　　在一区一楼，只有少数沿街的几十户商铺开业，但是大多都在门口贴上了印有“清仓亏本”、“商场倒闭”字样的广告语。

　　傍晚四五点钟的时候，商场内的光线十分微弱，只有少数区域开了亮灯。偶尔才会有零星的几位顾客经过。

　　在一区一楼从外往内走，发现越来越多的空置商铺，没有装修，连成一片。通往二楼和三楼的电梯已经关闭，仰头由细缝中看过去，一片黑暗。

　　在曹安国际商城做了6年皮具生意的一位租户对此感慨颇多：“一开始这里生意挺好的，我最初在二楼，后来他们想让小业主回迁，就把我们撵到了一楼。从去年开始，生意越来越差。”

　　这位租户透露，她租的20平米的商铺一年的实际租金约为4.5万—4.7万元，平均租金约为6.25元/平方米/天：“租金有点贵，承受不起了。”

　　该租户将在本月底搬离商城。据她向记者介绍，商城要把一楼租给酒店用品承租商，所有租户必须全部搬离。

　　这一说法得到了前述金姓负责人的证实。据他介绍，曹安国际商城目前分两个区，一区一楼被茶叶经营商承租了6000多平方米，剩余的一部分和二楼、三楼将全部用作经营酒店用品。二区一楼经营汽车用品，二楼暂时未招商，三楼经营家具，四楼则是美发用品。

　　在商城入口处，写着“曹安国际商城一区商铺调整业态”的横幅十分显眼。

　　而正是因为要调整业态，一区一楼的最大承租商穆阳茶人和管理公司走到了马上要对簿公堂的地步。

　　穆阳茶人-曹安茶村是经营茶叶生意的承租商。2012年5月，双方签订了合同，一区一楼近6000平方米的面积全部由穆阳茶人统一招商管理。

　　据穆阳茶人-曹安茶村负责人赵珏的说法，当时穆阳茶人支付了50万保证金，采取付4押2的方式交了前期的租金，后从9月底开始了招商工作。

　　随后，问题接踵而来。赵珏介绍，管理公司在签合同的时候承诺可以帮助代为办理租户的营业执照，但是却从2012年的9月份拖到了今年的2月18号。

　　“一直到3月份，第一份租户的营业执照才办下来。”

　　“这给我造成了非常大大的损失，其间有两个股东退股。”

　　在赵珏看来，管理公司还存在消防问题和违章搭建商铺，其间，她一再抗议，多次发函通知对方停止“违规”行为，“对方均不予理睬”。

　　赵珏认为管理公司的行为严重干扰了他们的正常招商行为，因此拒绝支付这期间的租金：“我不是不付租金，但是要求他们先消除这些不安因素，之后我会付钱的。”

　　7月23号，管理公司给穆阳茶人下了一张解除合同的通知，赵珏感到不可思议。

　　7月31号，管理公司派人阻止穆阳茶人安装广告牌，并且砸掉了部分广告牌，穆阳茶人报案。

　　 赵珏称会走法律途径：“我是真心想做好市场的，几百万都投进去了，但是对方一直破坏，不知道他们的目的是什么。”

　　而管理公司的金姓负责人则表示，解约在于穆阳茶人没有有按照合同付租金，管理公司会随后起诉至法院。

　　矛盾凸显

　　管理公司和业主的矛盾在各个方面开始激化。

　　业主代表徐勇（化名）认为，曹安国际商城存在严重的消防安全隐患。

　　在徐勇看来，管理公司私自拆除了1—4楼的逃生通道，并且用铁板、铁管焊接了15米长的小道，将2300多户商铺的逃生通道转嫁到仅能供360户写字楼用户使用的逃生通道。此外，徐勇表示管理公司擅自拆除了公共所用的6部扶手电梯。

　　 “这是严重地侵犯了我们的利益，将来一旦出事怎么办？”

　　自2011年开始，徐勇联合了几十名业主代表，多次写信向嘉定区消防支队、上海市消防局等单位反映情况，但是他们的回复均不能让徐勇满意。

　　“我2011年反映情况后他们还找人来殴打我，这里有十几位业主都碰到过这个问题，都到派出所报案了。”

　　徐勇透露，接下来他会走法律途径，期望消防安全隐患问题可以早日解决。

　　管理公司金姓负责人则表示，消防和电梯等问题都要等法院的判决说了算。

　　“如果在规划里面有这部分的规定，建成以后也有，那就属于违反公共利益，就看合同里面这些属于不属于配套措施。”上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平告诉《东地产》。

　　此外，在采访过程中，多位业主向《东地产》反映，管理公司在未经他们同意的情况下，擅自改变商铺结构。

　　这部分业主大多没有和管理公司签委托经营协议。“我在2期3楼有两个铺，买的是自营，签了自营协议，但是他们老是骚扰我让我委托经营。后来迟迟不开业，我也自营不了。

　　今年发现把我铺子拆掉了，中间打通，找他们去理论，也没有给我一个说法，现在已经出租给别人了。”业主孟先生说到这十分愤慨。

　　据了解，目前几乎全部业主都没有拿到商铺的钥匙。约有几十户未签订协议的业主的商铺未经他们的授权被打通，直接租给了承租商。

　　金姓负责人承认擅自打通业主商铺的行为：“也有这个现象，可能是大的商户施工的时候误敲了，可以把商铺具体位置报给我们，大家坐下来协商如何解决。”

　　何去何从

　　除了向有关部门反映情况，曹安国际商城的业主更迫切地希望成立业主委员会，行使自己的权利。

　　但是，业主委员会却迟迟无法成立。如今， 200多名分散在各地的业主只能通过QQ群沟通，却无法联系上其他的人数更多的业主。

　　“我们只有联合起来，才能维护好自己的权益，但是当初购买商铺的人来自很多城市，现在都找不到人。”徐勇无奈地说道。

　　在行置业投资咨询有限公司首席策划师、著名商业地产专家姜新国对《东地产》表示，曹安国际商城的业主应该采取措施马上成立业主委员会，提前终止委托经营管理协议，选聘出新的经营管理公司，才有可能将商城经营好。

　　姜新国认为，开发商的经营管理能力对于一个商场的成功与否起到了很大的作用：“投资商铺不仅要看地段和交通，还要看商铺的运营能力。再好的地段，没有好的经营，就活不了。”

　　赵珏发表了同样的观点：“统一经营管理有好处，可以统一商场的业态，但是曹安国际商城最关键的问题在于管理公司根本就没有这个管理的能力。”

　　上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆认为曹安国际商城的经营模式存在很大的弊端，并且带有一定的欺骗性：“这种形式肯定有毛病的，已经出过不少问题，大部分是为了促销，为了回笼资金，没有对区域有所了解，只是为了出售商铺的目的才去经营的，带有一定的欺骗性。一旦经营不好，极容易产生矛盾。”

　　“法律没有明确地不允许，但是隐患非常大，我们是不赞成的，特别是中小规模的开发商，做法不可取。人不断地换，不断地走，利用此方法去套取现金，区域和行业协会应该加强监督。中小承租商和小业主也要擦亮眼睛。”朱连庆建议小业主采取法律途径维护自身利益。

　　杜跃平告诉《东地产》，业主可以联合起来和经营官司打官司，要求其赔偿违约金：“若合同里没有相关规定，就告‘实际损失’。法律规定有预期利益，如违背预期利益，可以要求对方赔偿违约金。”

　　“其实这种情况可以合理怀疑开发商非法集资，2009年—2011年有很多企业采取这种模式，像杨三港、如皋等地区都出现过。”杜跃平补充道。