张青青

　　调节租金涨幅，维持租金合理上涨，不仅能有效解决零售企业经营成本加大问题，提高行业经营利润率，保障我国扩内需政策落到实处，而且对规范整个商业地产市场发展，抑制市场投资泡沫有着积极意义和重要作用。

　　目前我国正处于调整经济结构、探索经济可持续发展阶段，扩内需是当前党中央经济决策的首要任务，零售企业作为扩内需政策的直接承载体，其健康发展至关重要。对于我国零售企业而言，除了少数国有成分的企业有自有产权物业，绝大部分都是租赁商铺经营，尤其是中小零售企业和连锁经营企业，如超市、专卖店等租赁店铺经营占大多数，租赁价格上涨将对零售企业发展带来严重影响，因此迫切需要调整租赁价格。

　　就我国商业地产租赁市场发展而言，目前存在较为严重的不规范现象，无论是从议价能力还是权益维护方面，承租人都处于劣势，出租人有较强的控制权，造成商业地产市场现象混乱、乱涨价现象时有发生，迫切需要政府出台相应的管制措施，不仅是管制价格，更重要的是管制市场、规范市场。

　　因此，调节租金涨幅，维持租金合理上涨，不仅能有效解决零售企业经营成本加大问题，提高行业经营利润率，保障我国扩内需政策落到实处，而且对规范整个商业地产市场发展，抑制市场投资泡沫有着积极意义和重要作用。

　　物业租金市场失灵

　　众所周知，造成商业地产租金非正常上涨的因素很多，首当其冲的便是商业地产投资快速增长。国家为调控房价出台一系列抑制居民购房需求的措施，住宅市场出现商品住宅积压，企业资金难以回收，大量原住宅地产的投资流向“不限购”、“不限贷”的商业地产，商业地产投资逆市兴旺。

　　而且，商业地产开发也得到地方政府支持，它能提升城市形象，推进城市现代化建设，带来稳定税收收入。从各地政府土地分配上看，土地政策向商业用房和商务金融领域倾斜。在政府支持下，全国各地大量商业综合体项目拔地而起，尤其是二、三线城市核心区城市形象提升以及向郊区开发扩建带动大量商业地产项目开发投产；从回报率上来看，商业地产回报率高于住宅，且波动较小，吸引住宅投资商转型。

　　如此一来，按照国家统计局数据，自2009年以来我国商业地产投资额快速增长，增速维持在20%以上，尤其是在2010年期间，投资增速高达40%以上，商业地产投资额增速约是住宅投资增速的1.3倍。进入2012年在住宅投资降温的趋势下，房地产投资仍保持25%以上的增速，与住宅投资增速的差异扩大至2倍多，大大高于同期全国固定资产投资增速。

　　另外，商业建设档次不断提升，促使中高档物业供不应求也成了另一诱因。近几年随着居民收入增加以及国家刺激内需政策实施，我国居民消费潜力得到释放，消费升级趋势明显，带动我国消费品市场快速发展，各地购物中心、百货商店、商业综合体建设层出不穷，商业建设档次提升，中高档物业占比有所提高，整体商业地产往高端方向发展。由于中高档物业各方面基础设施比较完善、地段较好，其开发成本必然较高，必然需要较高的租金作为回报，从而拉升整个租赁市场的平均价格。

　　与此同时，大批的外国品牌、商家开始加速涌入国内并在国内跑马圈地，众多国内的零售商、餐饮企业、影院连锁企业、家电大卖场等企业也纷纷抢占地盘，商家普遍存在拓展的需求，商业物业的供应出现供不应求的现象，拉动租金上涨。

　　当然，这其中也不排除商业地产建设成本增加的因素。

　　值得注意的是，所有这些都是建立在我国商业租赁市场尚不完善，监管缺失的情况之下的。由于我国市场经济建设时间按相对较短，各项体制机制尚不完善，尤其是在房屋租赁市场，缺乏一整套完善的法律法规体系，在租金合同、租金价格涨幅方面尚未有完善的法律规定。

　　目前我国商业地产租赁市场中，租期一般较短，尤其是针对中小零售企业的商铺，出租合同一般一年一签，地产拥有着有比较大的定价自主权，租户议价空间较小，随行随意涨价现象突出。

　　所以，政府调节势在必行。只是寻求一种更为合适的方式方法罢了。

　　租金管制势在必行

　　租金管制实质上是一种价格管制，在经济学上，价格管制是指政府对处于 自然垄断地位的企业的价格实行管制，以防止它们为牟取暴利而危害公共利益，短期内对控制商品价格起到立竿见影的效果，是较为快速的调节市场的政策，已被用于多种方面控制物价涨幅。

　　虽然各界学者对租房价格管制存在很多质疑之声，主要是批判价格管制造成租赁市场出租房供应不足、出租房质量较差等效率低下现象，但从经济学角度来看，只要分配程序周全赋予承租人对多付租金的返还请求权，规定房东不得随意收回房屋，明确租赁合同双方维护和修理房屋的义务，限制转租牟利，通常就可以较为有效地控制住租金而不会导致无效率后果。

　　有学者研究表明，在租金管制的实践中，房屋的分配并不是通过替代价格体系（pseudo-price system）进行，而一定程度上是在有资格的需求者中随机进行。这也就意味着租金管制所带来的福利能够为（至少是部分的）预期受益人所获得，而不是以其他方式被分配转移。因此租金管制是可行的。

　　商业地产作为“不动产”，具有相对稳定性，国家很容易通过不动产税等形式增加所有权人空置房屋的成本，促使其将房屋投放到租赁市场。从目前的经验研究看，在有租金管制的地区，如果法律的控制规范足够周全，出租房屋供给急剧下降的情况通常不会发生。

　　租金管制成本主要包括行政管理机构的运行成本和租赁合同当事人通过司法手段解决争议而引起的费用支出，与向不动产所有者征收税收补贴出租者、建设廉租和公租房政策相比，其成本更小，更符合经济学意义上的有效性。

　　事实上，改革开放后，我国针对住房市场也实行了一些管制措施，并取得了一些不错的成效。北京市1992年一起标准租私房租金为每月每平方米使用面积0.33元，1994元提高到了0.62元，1996年提高到1.80元，2000年提高到了3.17元，只相当于同期市场租金的十分之一；国家计划委员会曾于1996年颁布了《城市房地产交易价格管理暂行办法》，规定政府根据不同商品房分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价；国务院37号文件要求各地推出的限价商品房供应，实质上就是实行价格管制，这是政府对住房最直接的一种管制。

　　对应对房地产市场价格的快速上涨，2006年以来国家又制定了一系列房地产调控措施，与价格管制相比，这是一种间接的调节方式，从调节需求的角度遏制房地产投资过快上涨。从政策实效果来看，自2011年起，70大中城市住宅价格涨幅得到明显回落，部分城市价格零涨幅，甚至有些城市价格出现回落。从国家调控措施实施效果来看，通过政策调控一定程度上能解决市场分配不公、效率低下的问题，是有效的调控措施。因此，针对商业地产，我们同样可以采取相应的调控措施，以此降低租金成本，扶持有条件的企业发展。

　　“解约限制”更为可行

　　租金价格管制的有效运作，至少包括以下三方面条件：

　　第一，有较高效率的行政管理体系和司法裁判系统。在目前中国行政体系和司法体系低效、不透明、缺乏有效监督的情况下，如果实行租金管制制度，行政成本和寻租成本将非常高，若安排不当，很容易产生一个官僚化的强权部门，为规避者提供寻租的温床。

　　第二，单一产权商品楼的比例较大。所谓单一产权的商品楼，指整栋商品楼都归一人所有，其将楼中的房间分别出租给不同的承租人。在进行租金管制时，所有权人虽然可以用将有关房屋出卖的方式规避，但法律可以通过对单一产权商品楼转为区分所有商品楼进行限制来加以阻止，而限制区分所有的商品楼或独栋商品楼的转让是非常困难的。在中国基本上不存在单一产权商品楼的情况下，如果再普遍性地管制转让价格，更将危及整个房地产市场的有效运行。

　　第三，有全面的不动产税制度。通常认为不动产税有助于抑制房地产投机和过大的住房需求（税收压力可促使人们选择适当的房屋大小和房屋类型），减少土地资源的浪费。就租赁控制而言，不动产税可以防止房屋闲置，因而是租金管制制度的重要前提。在中国尚未开征不动产税的背景下，即使规定租金管制，部分所有权人也可以选择将房屋空置而使该制度无法实现其目标。

　　综合以上分析，我们看到，解决租金上涨最直接有效的措施是价格管制，但由于实行价格管制需要健全有力的法律制度做保障，在目前我国法律体系尚不完善的条件下，笔者建议效仿德国解约限制为代表的“第二代价格管制”，即较为温和的管制措施，同时借鉴住宅市场保障房、公租房建设经验，建立部分政府商业用房，扶持有条件的零售企业发展，促进整个市场高效、有活力的运转。具体政策建议如下：

　　规范商业地产租赁合同。主要从延长合同期限、加强房主解约限制、规范房主应履行的法定义务等方面为中小零售企业经营提供一个稳定的环境；

　　规定租金涨幅上线。我国商业地产租赁市场租金收缴混乱，没有统一的价格规定，国家应根据商业地产基础设施、所处位置等条件对其租金进行严格金额限定和涨幅规定；

　　仿照公租房、廉租房，政府主管部门应该有部分商业地产建设，用于扶持有条件的企业发展，改变目前商业地产完全私有化的现状；

　　总之，商业地产租金控制本着循序渐进的原则，首先采取温和的调控措施，并观察调控效果，待条件成熟之后根据市场需要考虑推进较为严格的价格管制。