黄荣

　　德勤和中国连锁经营协会近日联合发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30%。

　　不可否认，政策成为商业地产快速增长的幕后推手。随着国家一系列楼市调控政策的出台，从“国五条”到“限购限价令”，住宅地产的投资性能持续下降，商业地产目前已成为主要的房地产投资类型。

　　“今后几年或许依旧是商业地产的加速岁月。如今城镇化的大潮也继续充当商业地产快速增长助推器。”一位地产观察人士表示。据悉，此前华远等一批房企纷纷高调宣布转战商业地产。原因很简单，城镇化给商业地产创造的机遇让开发商迫不及待了。

　　政策“隐性福利”

　　俗话说“一铺养三代”。自2011年以来，住宅受到调控政策的影响，房企们纷纷转型商业地产，寻求突破，中国的商业地产因此获得了快速发展。两年过去，商业地产热潮仍在持续，土地市场上商业地块接连出现地王。

　　据了解，到目前为止，虽然国家没有专门针对商业地产出台过政策，但实际上，作为房地产行业的一部分，商业地产的发展与整个行业的走向息息相关。

　　不得不说，房价上涨一直是个永恒的话题，房地产调控政策根本解决不了问题，限购更让房价一涨再涨，在过去的十年内，楼市调整一直是一块难啃的骨头。房价在1998年住房市场改革之后一路攀升，而政府在抑制楼价过快上涨方面屡败屡战。

　　让人记忆犹新的是，2005年，国八条、利率、营业税的提出，国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密，堪称前所未有。而在2006年的“十一五”规划中，提出了把房地产作为支柱产业发展的提议。而这一提议却加快了房地产市场化的发展速度，使房地产行业走向商品化。

　　另外，在2010年，短短一年内就接连出台了“三轮”调控措施，经济手段和行政措施并用，遏制商品房投资投机，但却让房价再度“风生水起”。2011年12月，中央经济工作会议指出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，可结果可想而知。具体来说，无论是哪一轮房产政策“限”、“保”、还是“压”，带来的结果都是房价一如既往地上涨。

　　而历次对于住宅的调控，都吸引各路资本投向未受调控影响的商业地产。“实际上，我国在商业地产方面没有政策就是最好的政策。”一位分析人士说道。

　　业界也普遍认为，国家之所以进行对住宅市场进行如此严厉的调控打压，主要是因为住宅价格的暴涨影响了民生问题，影响了社会的和谐稳定。“而商业地产本身没有泡沫，也和民生问题无关，所以，国家对商业地产还是比较支持的。”

　　值得一提的是，“新国五条”对住宅市场，尤其是对投资、投机类人群打击较大，它带来的一个结果便是，投资类消费向商业地产市场转移。“商业地产不限购、不限贷，投资准入门槛更低。”没有政策限制，备受高端客户关注，商业地产成为了限购后的“香馍馍”。

　　实际上，政府对于住宅市场的干预力度非常明显。“对商业地产来说是机会，新的楼市调控政策必然会让住宅投资比重下降。”业界专家表示，新政将会为商业地产再加把火。

　　可以说，未来的商业地产，仍具有广阔的发展潜力。同时，商业地产尚处于起步摸索阶段，较之趋于规范甚至是苛刻的住宅地产，其卖点及利润还有很大的挖掘提升空间，因此自然吸引越来越多的投资进入。

　　对于立志转型的传统住宅开发商来说，商业地产蛋糕如今显得相当诱人。据万达集团表示，2012年集团收入达1416.8亿元，这一成绩可与地产龙头万科分庭抗礼。其中，万达商业地产板块去年的销售额已过千亿。SOHO中国将此前的散售模式转型为自持，也意味着商业地产的价值将有所提升。

　　房地产服务机构戴德梁行曾发布报告称，受国家对住宅市场调控收紧的影响，以长期持续收益为目标的商业地产受到机构投资者青睐，商业地产进入了快速发展道路，中国商业地产将进入黄金10年。由此看来，今后商业地产的租金不涨都不行了。

　　城镇化新添动力

　　2013年的《政府工作报告》用200余字的篇幅阐述了“城镇化”，这种专门对“城镇化”进行阐述的情况并不多见。新领导接任后，“中国梦”、“城镇化”等问题的提出给房地产带来无限的遐想空间。

　　根据国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率的年均增加率约在0.8%—1%，中国到2020年城镇化率将预计在55%—56%，城镇人口将达7.5—8亿人，中国将由以农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。

　　如今新一届政府大力提倡新型城镇化，对于中国城镇化的未来将会显著地影响到商业地产的论断，如今已成为共识。全国人大常委、民建中央副主席辜胜阻[微博]表示，新型城镇化是最大的潜在内需和持久的动力，城镇化肯定将成为商业地产的重要推动力，它将为商业地产提供重大需求，同时也会改变人们的消费观念。新型城镇化最重要的是产业支撑、人口的聚集，这将带来商业的繁荣。

　　不得不说，新一轮城镇化又将给商业地产带来新的机遇。有观点认为，住宅把人留在城市，但留住人心的还是商业地产。“除了住，市民的衣、食、行都依靠商业来解决。所以开发商业地产，对于城镇化来说意义重大。

　　尤其值得关注的是，在城镇化建设的大背景之下，二三线城市的商业地产需求非常强烈。零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式将备受关注。

　　戴德梁行高级助理董事王玉珂表示，相比一二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模建设高峰期，这将新增近1.3—1.8亿的消费人口，城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展快速发展。

　　当然，新型城镇化与商业地产的发展是相辅相成、互相促进的。龙永图表示，商业地产在推动中国经济从投资拉动向内需拉动的进程当中将发挥重要的作用。在城市不断扩张的情况下，商业地产在聚集人气，创造就业方面，也会发挥重要的作用。

　　如今不仅房企加紧布局商业地产，一些非地产企业也看好商业地产的前景，希望从中分一杯羹。此前宣布进军商业地产的杭州娃哈哈集团有限公司董事长宗庆后认为：“城镇化的快速推进将改变当前商业地产开发集中于大中城市的现状、扩大市场容量，提供更多的商业机会，不仅有利于现有的商业地产经营者，也有利于吸引更多的企业、更多的品牌进入这个市场共同发展。”

　　另据中国连锁经营协会近日发布的“2012年中国连锁百强名单”显示，去年我国连锁百强销售额、门店增长创历年新低，分别为10.8%和8%，销售额增速低于社会消费品零售总额14。2%。与此同时，连锁百强销售额仅占社会消费品零售总额的9.3%，低于2011年的11%占比水平。我国零售业进入了景气低迷的时期。

　　中投顾问零售行业研究员杜岩宏指出，在如此背景下，实体零售商必须进行合适的战略调整，去顺应市场的变化，为长远的发展指明方向。因此，寻找有潜力的市场，是商家首先要明确的第一步。毫无疑问，三四线城市是我国零售市场的潜力区域，国民收入倍增计划的提出以及城镇化战略的实施必将给三四线城市的消费提供长久的动力。

　　“续租潮”袭来

　　住房地产在国家严厉调控下，受资金青睐的商业地产“风生水起”，导致商业地租大幅上涨。而零售企业在租赁到期时不得不面临租金大幅上涨导致成本支出的提升，同时扩张中新进商圈租金普遍高企。

　　当前，大量商业物业迎来了一个轮回的“续租潮”，“房东”水涨船高的预期收益使企业“话语权”丧失。

　　“零售企业门店租赁期一般在10到15年，2011-2015年将是门店租赁到期的高峰时期，企业将不得不面临旗下门店续租租金上涨甚至续租失败的风险，所以更严峻的挑战在未来三年。”德勤中国消费与运输行业领导人龙永雄说。

　　众所周知，国内零售企业在扩张时大多采取租赁形式，其优点在于扩张迅速，成本相对低。近几年，各大百货在郊区县开的分店，也多采取租赁模式。

　　据相关人士透露，从今年起，北京多家商超将迎来租约到期时限，而租金大涨，很可能会引发承租能力较低业态的大规模关闭，首当其冲的是进入中国较早的大型超市卖场。比如说，因物业租赁到期、租金上涨过高等原因，太平洋、永旺、百佳等部分门店关闭。

　　业内人士至今记得，沃尔玛深圳园岭店于今年4月20日起停止营业，这次变故令不少零售业人士议论纷纷，毕竟沃尔玛园岭店在深圳经营的时间超过10年。让人记忆犹新的是，当时就有人明确表示商业地产租金的爆炸性增长让大型连锁超市企业不堪重负，果断地以结业来结束亏损状态。

　　资深零售专家丁利国表示，外资零售进入中国高峰期是在上世纪90年代中期，许多店铺与业主签约的租赁期目前陆续届满，重新签约已经不堪承受，因为租金至少比15年前上涨了3倍。

　　的确，自1996年家乐福在华开出第一家大卖场起，外资超市进入中国已有17年。而彼时外资零售巨头一般都以极低的租金签下一般长达15年左右的长租约，如此算下来，大部分零售商如今都面临第一批商铺物业的到期。到期后续租成本面临成倍上涨，这是外资超市关店的最主要原因。

　　无可厚非，租金的上涨与近两年租约大量到期关系重大。“几年前商业物业租约商定的涨幅往往比较保守，约在5%—10%左右，但是面对近两年商业物业售价的上升，新的租约普遍提高了租金涨幅。”一位分析人士说。

　　《2012中国商业地产发展报告》中指出，商业地产在未来5年内仍将处于高速发展期，租金价格将持续上涨。因此，高租金带来的问题将持续困扰零售企业。不得不说，高租金时代才刚刚开始。

　　链接：

　　从2003年至今的十年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控，2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”“国六条”“国四条”“国十条”“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年持续调控，房价一路走高。

　　2005年起，抑制房价过快上涨的调控措施明显加大力度。3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，要求充分认识和高度重视房地产业的重要性和住房价格上涨过快的危害性。

　　2006年5月，国务院常务会议通过六条关于楼市调控的针对性措施(简称“国六条”)，新一轮房地产调控大幕开启。

　　2007年9月27日，为打击炒房，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，同时收紧银根。

　　2010年4月，国办发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

　　2011年1月，史上最“严厉”的楼市调控政策“新国八条”出台，要求从严制定和执行住房限购措施。

　　2012年7月20日发布的《国家基本公共服务体系“十二五”规划》指出，“十二五”期间，国家将建立基本住房保障制度，维护公民居住权利，逐步满足城乡居民基本住房需求，实现住有所居。