子宸

　　当如果百货企业纷纷自持难道物业，它的好日子就会迅速到来吗？

　　当前，在百货企业呼叫毛利率越来越低的时候，“依赖”零售企业“输血”的商业物业运营商却赚得盆满钵满。

　　眼馋了！如今多数有资金实力的零售商选择加大自持物业力度，采取“百货+地产”的扩张模式。据了解，全国百货业“龙头”王府井目前自有物业占比为30%左右，在同行业中占比较低。根据王府井的规划，未来三年王府井自有物业占比将提升10个百分点，达到40%左右。

　　也无奈了！更多的百货企业眼看着租赁物业即将到期，面临涨租、撤出或拿到越来越差位置等风险，也都在积极寻求自持物业的形式发展项目。然而，梦想是美好的，现实却是残酷的，百货企业做房地产开发并非易事。如果百货企业纷纷自持难道物业，它的好日子就会迅速到来吗？

　　盲目开发“重资产”模式

　　业内人士明确表示，如今众多百货企业一窝蜂的自持物业，尤其是在百货行业面临微增长的关键时期，“不务正业”的把重心放在自持物业上这不是最好选择。

　　北京工商大学教授洪涛说，“这并不是可取的。毕竟百货还是靠经营为生，而不是靠投资，真正需要做扎实的还是靠企业自身经营和发展。企业如果要细水长流，长期靠‘副业’并不是‘吸金’的最好法宝。”

　　事实上，在初入市场时，追求速度是肯定的，故而大多数业者此前都选择轻资产型的租赁发展模式，但随着竞争越来越激烈，选址越来越困难，很多百货企业开始发现，假如自己能持有物业，那么就不会面临租约到期、租金涨价甚至搬场的风险，而且物业本身具有增值和保值的作用，自持物业也使得一些百货企业尽管在数量上不如对手，但固定资产却占绝对优势。所以发展到现在，很多业者开始考虑或已经向商业地产转型，但尝试下来并不是想象中那么简单。

　　有分析人士认为，百货业面对业绩下滑、成本上升等重重困境时，把自持物业当救命稻草看上去有点悬，这不像是一个好信号。“自持物业虽有诸多利好，但持有物业，就意味着企业资金难以自由流通，无法像销售能快速回笼资金，对企业发展具有很大的压力。”

　　一位百货业高管对记者感叹，“自持物业的重资产模式将十分考验企业的资金实力。”自行开发持有物业除了需要大量资金之外，也会影响扩张速度。实际上，自持物业甚至买地自建对专业房地产开发商来说或许是常规作业，但对百货企业们来说就有些困难了。

　　“百货行业面对租金上涨的危机，不顾后果的加大自持物业比重并因此把其当成渡过难关的一切，这在很大程度上会导致零售业以往以‘轻资产’运营模式的优势丧失。”一位业界专家说道。“百货门店的市场投资回报周期相对较长，而若背负上过重的重资产压力，可能会给企业运营带来更大的麻烦。”

　　“因为银行借贷占比极少，以前百货行业都依靠供应商账款和预收费开新店，现在监管规定缩短供应商账期，预付卡费用也不可用于开店，那么百货企业就减少了大量流动资金，这种情况下要自持物业是缺乏现金流底气的，更何况物业开发中还会遭遇种种难题，导致资金浪费，这更给行业转型商业地产增加难度。”一位分析人士介绍。

　　值得一提是，特别是如今三四线城市的消费力开始爆发，企业借着渠道下沉的步伐，扩张速度比以往快了很多，在扩张过程中，企业必须以轻资产的模式为主，重资产模式将风险极高。

　　有业界专家表示，企业自持物业与租赁物业的比例应根据不同企业的情况而存在不同，只有在正常运营自身业务开支的基础上，还有大量资金留存时购买房产物业，才能达到既减少租赁成本，又可用作投资价值，让公司的资产配比更加优化。

　　脱离经营之本

　　“对大部分百货企业来说，目前的中国市场状况和格局，尤其是融资环境都不利于百货经营者去大量自持物业，术业有专攻，零售商主要经营管理卖场，而房地产开发商主攻拿地建设，互相要做大做全最终可能只会做小做弱，比如万达的商业地产很成功，但其百货业绩并不佳。所以零售商目前应该更专注于经营管理，而非拿着本已不多的现金去乱砸商业地产。”时富金融消费类分析师廉波说。

　　在他看来，“万达它现在是有钱了，才有能力持有。”实际上，由于零售商地产开发团队各方面能力并不如专业房地产开发商来得强，加之资金紧张，所以通常获得的项目地段都比较偏远，偏远地区也很难获得好品牌的青睐，这就进一步给招商带来困难，也更加拉低消费档次和客单价，让整体商场项目的销售额和利润都无法很高，结果造成投入大却回报甚微。

　　“不仅仅是交通问题。”有业界专家直说，“一个优秀的百货商场，必须从商品的种类、分布，甚至到商业街的便民设施来区分。打造软环境已经成为各大百货商场必须解决的问题。现在的市民购物已经不是简单的买东西，逐渐开始挑剔商业街的公共配套设施是否完善舒适等等。”

　　在一位商业地产专家看来，对于百货企业而言，自持物业还需要有一个强大的运营公司。否则，一旦经营不善，自持物业有可能成为“烫手山芋”。

　　“部分零售商转向了商业地产，回报率更高，但却造成主业的空心化。”一位业内人士表示，而零售商将自持物业装进去，实际赚取的是商业地产的利润，这已经脱离了零售行业的本质。长此以往，对百货企业而言，将会变得越来越脆弱，其利润也将会越来越薄。如今看来，大多数百货企业似乎走偏了。

　　毫无疑问，只有确保购买房产物业的资金，百货企业才能实现更加优化的资产比例。其实，无论是出售还是持有，都只是一个起点，后期的如何运作才是关键。

　　“现如今对于百货企业而言，自持物业并不是一本万利的解决之道。别把这当成全部出路，或许会变成死路。”一位百货业内人士说道。传统百货的吸客能力逐渐减弱，只有改造提升，引入新经营元素，走差异化经营的道路才能确保经营能力的提升。

　　百货业面对业绩下滑、成本上升等重重困境时，把自持物业当救命稻草看上去有点悬，这不像是一个好信号。

　　美国电子商务

　　top10中

　　8—9家

　　是传统企业出身