降三成“房闹” 降五成心灰意冷

　　《东地产》抽样调查结果，显示政策平衡房价下跌与稳定的复杂性，也反映了房地产市场化与保障房建设的任重道远。

　　东地产  王戈  报道

　　在房价下行，“房闹”频发的楼市背景下，《东地产》开展了房价压力测试调查。

　　为进行房价压力测试，同时考虑统计样本的科学性与代表性，《东地产》历时一个月，选取估算中当前楼市供求相当情况下，有物业持有和非物业持人数7：3的比例进行样本统计，统计样本中物业持有比例部分，同时覆盖了一套及多套物业人士；在没有物业的被调查者，同时覆盖了70、80、90后不同年龄层次人群。调查结果与当前的市场情绪有较高的相关性。

　　一个城市的“房闹”与房市压力

　　5月以来，多起“房闹”事件将杭州楼市推至风口浪尖。

　　5月上旬，60余位昆仑天籁老业主拉着横幅与开发商对峙，他们身穿统一的T恤衫、面戴口罩静，手中举着“昆仑欺诈”的手牌及横幅，要求开发商就差价补偿给出说法。

　　昆仑天籁并非个案，杭州楼市一连串“房闹”事件5月来频繁暴发：中豪四季公馆老业主举着“退房”的手牌，喊着“中豪欺诈”的口号，要求开发商赔偿差价；镇海保亿丽景英郡售楼处，约400名业主堵在门口，讨要说法；江南铭庭，老业主聚集在门口，拉横幅送花圈要求开发商补偿差价……

　　“想到房子还没拿到，就亏了几十万，等于说自己的首付几十万全部没了，现在根本无心工作。”在一个论坛上，购房人李小姐说。和李小姐相似情形的人不在少数，作为大幅降价前买入的购房人，如今成为最“伤不起”的一族。

　　《东地产》针对购房者的抽样调查统计显示，如果房价下跌三成，32%购买预售商品房的买房人选择“找开发商理论，争取补偿”。

　　这与上述“房闹”事件反应的状况基本一致，在前述房闹事件中的楼盘，均出现了约三成左右的降价。

　　经《东地产》统计，自去年10月以来，经全国媒体报道的“房闹”事件达到79起，且随着时间推移，房价跌幅扩大，“房闹”事件仍在持续发酵。

　　调控与房价下跌再平衡

　　全国79起“房闹”事件直指一个矛头——购房者所买楼盘房价的大幅下降。

　　一位参与房闹的业主在接受《东地产》邮件采访时表示，“半年时间降了近四成，谁受得了啊。”该业主表示，自己当初买的价格是26000元每平方米，如今开发商居然有房源挂出了16000元每平方米的单价。

　　《东地产》调查亦显示，如果商品房房价下跌30%，53%的被调查者选择“财富缩水，幸福感降低。”

　　“其实我们什么都不想做，只是想通过‘房闹’的方式引起各界重视，让开发商负责人出来解决问题。”杭州一位参与“房闹”的业主在接受媒体采访时称。

　　有法律界人士对房闹事件表示批评。“这不是维权，是违法，房价跌了闹，那房价涨了呢？”

　　也有人对这些购房者表示同情。“换位思考，如果你自己购了房，几个月内房价就暴跌这么多，你如何反应。”

　　“房价上涨影响社会稳定，房价下跌一样影响社会稳定。”一位不愿具名的海归学者说：“由于中国房地产市场近些年的发展过程中，一直有有权力之手左右，很难用成熟市场的标准来衡量中国房地产市场，也不能简单批评因房价下跌闹事的人缺乏契约精神。”

　　该学者认为，房地产市场的调控涉及另一个重要议题：政策如何平衡房价下行与稳定。换句话说，房价下跌的可承受程度决定了房价的下跌空间。

　　降三成“房闹”与降五成“断供”

　　与2012年5月的杭州楼市“房闹”相比，2008年7月的深圳楼市“断供”并不遥远，相较杭州楼市降三成的背景，深圳楼市“断供”案发生时楼盘降幅超过四成。

　　《东地产》针对购房者的抽样调查统计显示，如果房价下跌三成，32%购买预售商品房的买房人选择“找开发商理论，争取补偿”；选择“无所谓”的被调查者为44%；此外，如果商品房房价下跌30%，53%的被调查者选择“财富缩水，幸福感降低”；仅有7%的购房者选择“有机会购房，幸福感上升。”

　　在房价下跌50%的情况下，59%的被调查者选择“成为负资产，心灰意冷” ，有9% 的被调查者选择“有能力买房，充满期待”；此外，在采取行动方面，有3%的被调查者“考虑中断月供，放弃住房”；但有18%的人选择“向有关部门请愿救市。”

　　此外，对当前房价的看法，47%的购房者选择“跌10-30%”，有13%的购房者选择“下跌30%-50%”，另有25%的购房者选择“已基本调整到位”。

　　上述调查结果综合来看，30%的下跌是物业持有者的心理底限。《东地产》分析认为，这可能受市场上普遍的舆论所致；但在此背景下，仅3%的非物业持有人进入可购房行例；同时，在房价调整50%的情况下，也仅有9%的被调查者“有能力买房”。

　　换言之，大部没有物业的被调查者，在当前高房价背景下，对房价的涨跌已经变得不敏感，而这部分人的住房问题，显然有赖于政府保障房建设。但在房价跌幅为50%的背景下，59%的物业持有者选择“成为负资产，心灰意冷”，这意味着这部分人深受影响。

　　此外，值得深思的是，在对房地产市场的健康发展建议上，62%的购买者选择了“发挥市场功能，行业自我调整。”这意味着，高达89%的物业持有人支持发挥市场功能。

　　房价调查问卷结果

　　1 您对当前房价的看法是：

　　A已基本调整到位

　　B跌10-30%

　　C 下跌30%-50%

　　D其它

　　2如果商品房房价下跌30%，对您的影响是：

　　A没有影响

　　B财富缩水，幸福感降低 

　　C有机会购房，幸福感上升

　　D其它

　　3 如果你购买的预售商品房房价下跌30%，您的做法是：

　　A无所谓

　　B找开发商理论，争取补偿

　　C想尽一切办法退房

　　D其它

　　4 如果商品房房价下跌50%，对您的影响是：

　　A没有影响

　　B成为负资产，心灰意冷

　　C 有能力买房，充满期待

　　D其它

　　5 如果你购买的预售商品房房价下跌50%，您的做法是：

　　A无所谓

　　B考虑中断月供，放弃住房

　　C向有关部门请愿救市

　　D其它

　　6为促进房地产市场健康发展，你对楼市调控的建议是：

　　A全面开征房产税

　　B进一步严格执行限购限贷

　　C发挥市场功能，行业自我调整   

　　D其它

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