采访·撰文/丁凯 蒋毅坤

　　用“大鳄”来形容潘石屹颇为恰当，生意场上的他平时默默恪守着自己的谨慎，一旦机会来临时，他总是会毫不犹豫地去争取。

　　9月3日，SOHO中国以40亿元竞得朝阳区望京B29项目用地，建筑面积接近50万平方米。这是SOHO中国时隔6年零3个月后的第一次拿地。以往在拿地问题上谨慎保守的SOHO中国董事局主席潘石屹终于出手了。

　　虽说谨慎是潘石屹的性格特质之一，但这丝毫不妨碍他展现“该出手时就出手”的强势风格。当潘石屹手握重金屡屡出现在今年的北京土地拍卖现场时，他的这种做事风格再一次得到了印证。

　　其实，与其说潘石屹谨慎倒不如说是他多年来养成了一种“吃一堑，长一智”的思维方式。SOHO中国之所以一直以来只在北京、上海等大型城市的最繁华地段拿地，就是因为潘石屹曾吃过这方面的亏。2001年9月，潘石屹宣布博鳌蓝色海岸破土动工，这是一块非城市中心区的土地。后来潘石屹自己承认：“每一个人都有不理智的时候，蓝色海岸不是太成功，第一期工程开发了，第二期却由于种种原因搁浅了。”这一次的失败让他从此都没有碰过非城市中心区的土地。在潘石屹看来，同样的错误绝不能再犯第二次。

　　谨慎与对市场的敏感是潘石屹引以为傲的商人敏锐嗅觉，一旦潘石屹认定了方向，就会坚定不移地走下去。SOHO中国创业之初，潘石屹想引进SOHO概念的时候，他请美国的盖勒普调查公司做了一项调查，调查的结果是100%的人都反对把SOHO这种类型的建筑当成未来中国的发展趋势。在这个时候，潘石屹一反以往的谨慎态度，在公司内部强势推动SOHO概念的推广。

　　潘石屹把自己关在屋子里关了一个星期，写了一篇文章《SOHO·居家办公·禅·酷·com》，写完之后还组织员工学习，还要求大家写心得体会。依靠这样的手段，潘石屹首先在公司内部强制推广了SOHO的概念。事实证明潘石屹成功了，SOHO现代城取得了最高日成交额3000万元的销售奇迹。“我们对中国房地产最大的贡献不是盖了多少楼，而是提出了SOHO的概念。”潘石屹坚定地表示。

　　如今，已近“知天命”之年的潘石屹正在逐渐地沉淀下来。他不再热衷于在媒体面前屡发惊人之语，他正把自己逐渐隐没在庞大的公司身影之后。如果在搜索引擎上输入“潘石屹”，搜索到的结果已经不再是当年那个拍电影、拍广告、浑身贴满娱乐标签的潘石屹，取而代之的多是他关于行业，关于SOHO中国，关于企业价值等方面的深刻阐述。SOHO中国的公关人员也在事先跟记者说，潘石屹不愿多谈与自己相关的问题。

　　潘石屹正在远离张扬，日趋内敛。在公司员工的心目中，潘石屹已经不仅仅是个老板，“他是个图腾。”一位SOHO中国的员工告诉记者。潘石屹在公司中的作用已经从原来的工作上的领导者变成了精神上的标志。

　　一个半小时的采访结束后，已经有两拨客人在等着潘石屹，但是潘石屹依然答应了摄影记者的拍摄要求，并耐心地配合摄影记者的要求摆出一个个造型。虽然眼前的潘石屹一如既往地注意着自己的形象，但看得出今天的潘石屹已经习惯了去做一个内敛的自己。或许这就是已近“知天命”之年的潘石屹正在做的事情。

　　“如果对于大势没有判断，那么小心谨慎就是坏事，就是保守不发展；相反如果对市场的发展判断很准确，那么小心谨慎就是件好事情。”

　　数字商业时代：在SOHO中国拿地方面，你似乎一直是个小心谨慎的人。

　　潘石屹：做商业，小心谨慎是必要的。如果对于大势没有判断，那么小心谨慎就是坏事，就是保守不发展；但要是对市场的发展判断很准确，那么小心谨慎就是件好事情。最重要的是千万不能人云亦云，不能随大流。

　　数字商业时代：一直以来都有对于SOHO中国缺地的质疑，你怎么看？

　　潘石屹：SOHO中国的商业模式被证明是非常成功的，SOHO中国不搞大规模的土地储备。

　　把有限的资金投放在圈地上，不仅是对公司资金的一种浪费，更是对社会的土地资源的浪费，与其圈了地让保安看着晒太阳，还不如让农民在土地上种粮食、蔬菜或水果呢！

　　数字商业时代：那你的意思是说SOHO中国目前不存在缺地现象？

　　潘石屹：SOHO中国的土地足够我们开发。我们算过一笔账，从我们现在拥有的土地(加上刚刚拿到的望京地块)、开发的项目来看，未来可以销售的物业有超过500亿元的销售额，可以保证未来4年SOHO中国销售收入高速稳定增长。我认为这在中国现在的政策背景下已经足够了，因为土地超过两年不开发就有被无偿收回的危险，当然这个规定执行得不是很严，但万一有一天实施了呢？

　　数字商业时代：你认为SOHO中国的商业模式成功，那衡量它成功的依据是什么？

　　潘石屹：它的成功就在于能达到物尽其用，物有所值。有一个媒体计算过，SOHO做过的12个项目中，有6个在SOHO接手以前是空置、烂尾项目，他们对SOHO模式的总结就是，“化烂尾为利润”。这体现了SOHO中国对城市和社会的贡献。同样，在过去十年时间里，SOHO中国的7000多位客户都分享到了这种成功的商业模式带来的物业升值和回报。他们获得的出租回报比同时期购买的物业高出许多，这也形成了老客户不断重复购买SOHO中国产品的案例。一种商业模式成功与否重要的是看它能不能经受住市场波动的考验——SOHO中国商业模式经受了全球金融危机的冲击与考验，在同地区写字楼出租率大幅度下滑的情形下，SOHO中国开发的写字楼出租率一直保持在95%以上。同时SOHO中国在过去十几年的成长过程中，销售额的持续高速增长也是这种商业模式成功最好的证明。

　　数字商业时代：现在你拿下了东海广场和望京地块，对于中服地块还是志在必得吗？

　　潘石屹：中服地块对于SOHO中国还是比较合适的。这块地从量上来说不是很大，但是我们在CBD有大量的开发经验，轻车熟路，对CBD的市场需求很清楚，即使遇到了金融危机，我们CBD项目的出租率一直在95%以上。另外，我们能不能拿到这块地？就看价格是否合适，要是合适我们就拿，要是不合适就让别人拿走。

　　数字商业时代：你日前表示，对于SOHO中国的土地储备来说，合法才是最关键的？

　　潘石屹：第一位是安全、合法；第二位才是资金的使用效率。圈地可能成本很低，但是大量的资金还是会随之而沉淀，没有创造财富和价值。而公司安身立命的根本是能不能为社会创造价值，圈地的大量空置给社会创造的价值是负的。

　　数字商业时代：是否也遭遇过土地紧张的时候？

　　潘石屹：我们发展的瓶颈绝不是土地，而是销售。在SOHO中国的成长过程中，开始三四年，资金还是个问题。等到后来资金和土地的问题都解决了，限制我们发展的就是销售。

　　数字商业时代：SOHO中国每年都蝉联销售冠军，为什么困扰你的问题还是销售？

　　潘石屹：我们的楼盘每年都是销售冠军，是因为我们每个楼盘都是大楼盘，比较集中。建外SOHO销售100多个亿，三里屯SOHO销售200多个亿。万科一年的销售额是我们的5倍，但是万科多少个楼盘才能比得上我们一个楼盘？只要一个楼盘卖出100个亿，我们的销售额就突破100亿元了，但是我们的楼盘销售都不是一年完成的，像建外SOHO的100多亿元销售额，我们当时希望一年能卖完，但卖了三年多的时间，毕竟市场的消化能力有限。三里屯SOHO卖得很火，一个星期卖了47个亿，但是现在也只是卖出了70%，剩下的部分还是得陆陆续续地卖。

　　数字商业时代：上海东海广场的项目能标志着SOHO中国战略重心的转移吗？

　　潘石屹：最近我一直在想这些事情，我觉得不是简单的转移。如果我们简单地把现有的经验搬到上海是不对的。CBD聚合的商业和办公模式是过去十年的经验，而我们要适应新的经济形态。未来的商业形态、办公形态都会发生巨大的改变，而这种变化肯定最先发生在中国。

　　数字商业时代：那这种变化会对你的开发模式产生什么样的影响？

　　潘石屹：我觉得会是颠覆性的影响。未来商场可能就变成试衣间了，未来的商业模式也会随之发生变化。未来办公、展示、广告、销售都是融为一体的。

　　数字商业时代：也就是说未来商业会是容纳年轻人的各种需要的一个场所？

　　潘石屹：年轻人是社会发展的主要动力。我这个年龄，衣服要是不破，我就不爱到商店去。前一段时间，我老婆和我去香港开会，她看见我的衣服袖口破了就让我去买衣服，我是宁愿逛照相机店也不愿意去买衣服。年轻人的行为代表时代的潮流。在网络时代，年龄的优势是非常大的。我现在有很多网络上的事情弄不明白，就问我的孩子。我们的建筑一定要适合这个时代，要不就会被淘汰。

　　数字商业时代：在你看来，SOHO中国商业模式能否持续、健康地发展下去？

　　潘石屹：首先，一家公司、一种商业模式能否持续、健康发展，最重要的是要看它能否承受未来市场的波动，甚至是大的波动；其次，SOHO中国在战略上要永远保持进退自如的状态。市场好时我们就加快销售的速度，如2009年SOHO中国的销售额将创下新的历史纪录。当市场低迷时，SOHO中国就大量进货，如2008年SOHO中国购进大量的项目，包括成交额高达55亿元的朝阳门SOHO。

　　至于SOHO中国的可持续增长的空间有多大？如果房地产市场持续看好，公司将把已有的现金用于现有项目的建设，从金额上会有超过500亿元的销售额，可以保证公司保持4年以上的增长。反之，如果房地产市场不好，公司将充分利用公司的自有资金和银行贷款，趁低吸纳超过300亿元的土地和项目。这就是SOHO中国在2008年8月份可以进退的空间，也是SOHO中国可持续发展的战略。

　　“在这么多公司里面，能够一步一个脚印稳定发展，最终成长壮大起来的公司一定是有精神追求的。”

　　数字商业时代：现在媒体和公众都愿意谈论企业的社会责任，在你看来什么是企业的社会责任？

　　潘石屹：企业最大的社会责任就是要推动社会进步，从物质的角度衡量，这个进步就是利润，但精神方面的进步也许不那么容易量化，它是从改变人的心灵入手，特别是改变孩子们的心灵。现在我们做的“儿童美德教育”这个项目，就是想通过美德教育让他们的心灵受到积极影响。

　　数字商业时代：最近几年你一直在做慈善的事情，包括成立SOHO中国基金。现在你将做慈善的具体方式确定在教育领域，最初的试点就在你的家乡甘肃天水，你是怎么考虑的？

　　潘石屹：其实慈善还不是这几年才做的，我们一直都在做。关于聚焦在天水，我们一直都把天水作为一个试点。过去硬件的投入，在全国各地都有，主要是西部地区。在做教育的过程中，我们发现还需要软件的投入，比如培训。天水毕竟是我的老家，其中一个市里的领导还是我的同学，沟通起来比较方便。我想就是通过两三年时间在天水的试点，可以把这种模式推广到别的地方。

　　数字商业时代：你看到过一些令你比较失望的状况，那你通过基金会是怎么比较精确地把钱投入到慈善中去的？

　　潘石屹：我老想着14年前的噩梦。1995年初，我在万通当总裁的时候，我们捐了5万元，可是出去就被挪用了。我们现在做的每个项目都出乎意料，工程的质量、后续的维修、工程成本的控制都比我们想的要好。社会还是在进步，不是一成不变的。

　　我记得我刚到北京的时候，我打出租车从家到公司，当时最要防范的就是出租车司机多收钱，从家到公司，车费一般是13块钱，可有的就要20多块钱，最多的一次要我50多块钱，我一生气，不付了。现在在北京坐出租车就不用担心这个问题了，社会进步了。

　　数字商业时代：你在博客里说，物质和精神是SOHO中国飞翔的两只翅膀，只靠一只翅膀是飞不起来的，你是怎么理解的？

　　潘石屹：SOHO中国已经十几年了，这期间我们看到了许多公司的生生死死，起起伏伏。在这么多公司里面，能够一步一个脚印稳定发展，最终成长壮大起来的公司一定是有精神追求的。“物质和精神是我们飞翔的两只翅膀，只靠一只翅膀是飞不起来的。”这是SOHO中国基金会的宗旨，也是要同事们时刻记住的。很多公司最终走不远的根本原因还是太注重物质成长了，中国经济处在这样一个高速发展的大背景下，可能一波经济高潮到了，物质的翅膀一下就会变得很强大，但如果失去精神翅膀的平衡，这个公司到最后一定会出现这样那样的问题，会摔下来，最终消失得无影无踪。

　　数字商业时代：对于所要承担的社会责任，是不是这是企业发展到特定阶段都要去认真思考的一个问题？

　　潘石屹：这是生命周期，也可以说是进步，是企业的进步。人随时可以换，比如年纪大了可以退休，兴趣爱好也能换。但确定好企业的价值观、目标是很重要的，只能向前进，不能后退。

　　“不管年龄多大，一旦和社会发展脱了节，你马上就会出局。最关键是心态和敏锐的判断。”

　　数字商业时代：有没有想过如果有一天你不在这个位置上了，那么SOHO中国如何保证自己可以持续发展下去？

　　潘石屹：我觉得这是一种文化。把整个企业的文化变成创新的文化。我做了十几年公司，从来没让员工打过卡，他要是觉得手上的工作很重要，可能就不吃饭了，他要是心情不好，今天早点下班回去，也没什么大不了的。前些天朋友送我一个脸谱识别打卡机，我说我从来不用这个。我们的氛围和文化都是以人为中心的。

　　数字商业时代：《SOHO小报》办得很好，在业内很出名，但是它跟你的气质好像相差比较远。

　　潘石屹：常有人问我《SOHO小报》是几个人办的？发行多少本？现在我最多印2.5万本，这是为了节省成本。原来最多印过4万本，都是白送，成本太高了。原来我说有半个人办《SOHO小报》，现在只有三分之一个人办，但这要汇集大家的智慧。

　　数字商业时代：汇集大家的智慧，这应该是企业文化的一部分，你靠什么让SOHO中国形成这样的企业文化？

　　潘石屹：还是得靠培训。我们的培训就是关起门来什么事情都不干，说点事情。每次的培训内容都是根据实际工作中总结出来的。如果这次做有关“磋商”的培训，那下次就做有关“团结”的培训。而今年我们培训的主要内容就是“创新”。

　　数字商业时代：今年是建国60周年，SOHO中国也发展了15年，现在你和SOHO中国处于什么样的阶段和节点？

　　潘石屹：个人不是太重要，只要融入到大的发展趋势中，就会有生命力。不管你的年龄多大，一旦和社会发展脱了节，你马上就会出局，所以，最关键是心态和敏锐的判断。我下海这20年的时间，每3~5年就是一个周期，就会有一批人被淘汰。我分析其中的原因有两个：一个就是违法乱纪，大概占到50%；另外一种就是对形势的判断糊里糊涂，赚到钱以后就很保守，对未来不闻不问，做企业一定要对未来的发展有准确的把握，要敏感。按我20年的经验来说还有就是要乐观。企业家接触社会的阴暗面比较多，这个时候他会对社会产生很悲观的想法。但我认为，不管怎样，我觉得未来的发展一定会比今天更好。

　　数字商业时代：有很多企业家会觉得自己能驾驭的只有30%，60%是时势，10%可能你会遇上贵人。你怎么看？

　　潘石屹：说是30%，其实还要更小。但是往往觉得自己非常小的时候，力量却是非常强大的。就像道德经中说的，当你低的时候，周围的水就流过来了。当你低的时候，周围的力量就会帮助你。个人的作用一定要降低，降到最低，毕竟一个人的作用是很有限的。

　　数字商业时代：60年代出生的企业家很多都赶上了大势，你创建SOHO中国的过程中是不是也觉得势比人大很多？

　　潘石屹：是，这个不是一般的大，大很多，我们60年代出生的人是赶上了一个革命年代的尾巴。这个年代熏陶出来的人，形象很高大、完美，和比我大十岁的人打交道，都可以感觉到这些特点，任志强和王石就是代表，生活节俭，不爱钱。我说我看见王石，就想起保尔·柯察金了。做事总较劲，平路不走，非得上山，上山还被藏獒咬了一口，他较劲的时候心里才舒服。任志强要是身体好，在媒体上再说上20年，就成了“国宝”了。任志强说自己过几年退休了，我说你千万不能退休，你是个“宝贝”。

　　数字商业时代：那你觉得你这一代人是怎么样的？

　　潘石屹：还是交替。既有革命年代的影子，也有下一代人的特点，就是承上启下。我特别能够理解这两个年代的人。现在越过我们60年代的人，70年代和80年代的网民直接和任志强对话，可不天天吵。我们和任志强接触，就会了解他是怎样一种状态，包括他写的书，写自己上山下乡的时候在桦树皮上写字，我一看就特别亲切。

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