万科联姻凯德 透视万科减法战略

　　郝倩

　　两大巨子，各展所长。这也预示了内地市场已经出现了一种有别于以往“香港发展模式”的精细化地产运营模式

　　这不是一场为了“蚕食”的合作。

　　本周，嘉德置地有限公司，通过其全资子公司凯德商用产业有限公司(“凯德商用产业”)，与万科企业股份有限公司(下称“万科”)在新加坡签署了合作协议。凯德商用产业将和万科共同确定合作的项目，选择的范围包括万科已开发完毕、正在开发或者将要开发的住宅项目中的商业地产部分。为此，凯德商用产业将制定一个商业资产规划，与万科一起开发，并在未来合适的时间进行收购。

　　两大巨子，各展所长。这也预示了内地市场已经出现了一种有别于以往“香港发展模式”的精细化地产运营模式。

　　万科牵手凯德

　　此前，嘉德在内地的专业化运营已初现端倪。北京华联与深国投作为另两家战略合作伙伴，早在2004年就已与其结成联盟。双方同样也是以各自的专业优势形成互补。

　　例如其与深国投的合作，就是一个精细分工的过程。深国投在商业地产开发产业链上与沃尔玛紧密合作，打造了一条“订单商业地产”开发链条；在金融环节，摩根士丹利房地产基金,足以使得其金融链可源源不断地吸引外部投资,而且几乎很少受到国内房地产信贷政策的影响；在开发环节，嘉德置地可以与深国投展开全面合作，在内地大力推进；在运营环节，美国最大的商业地产投资管理公司西蒙集团将提供专业的支持。

　　对于嘉德置地来说，万科的进入，将使得其主要合作伙伴从2家增长为3家。凯德商用产业是嘉德旗下的专业商用物业

开发商，在内地开发过72个商场，目前正在以二、三线城市为主攻方向。而万科则是内地首屈一指的住宅开发商。与嘉德的合作可以使万科更专注于住宅开发。

　　“万科一般不涉足商业和持有性物业，但是现在很多项目既有住宅又包含商业等持有型物业，如果没有合适的合作伙伴进行商业等物业的开发和管理，公司可能因此丧失很多很好的项目机会。”万科总经理郁亮坦言。所以，选定嘉德置地作为战略合作方，正是为了让万科更好地把握项目机会。

　　万科的“减法战略”

　　对比近年诸多房产巨头的多元化之路，万科却始终秉承着独特的“减法战略”。

　　万科董事长王石总能从万科成功的100条理由中择取出最关键的一条，也就是“万科专业，只做住宅”。这种住宅的专业化被业内戏言为万科的“传家宝”，并被郁亮发扬光大。

　　“我想万科未来10年是不会做‘加法’(多元化)的，我们还会专注地做一件事情，就是住宅。因为任何行业要做大，都需要专注。只有专注，我们才有成功的可能。” 郁亮称。他也认为：万科能做到今天的规模，是在做减法的过程中实现的，重要的就是专心致志做地产，并且有自己的追求与制度。

　　这种更为细致的“专业化”将可能成就一条房地产开发的链条。在城市的运营中，住宅发展商专注于住宅开发；商业地产发展商依靠住宅发展商所获取的土地，发展商用物业；商场、酒店等商业经营商则直接与商业地产发展商结成战略联盟，以期获得更多的项目，实现更快速的扩张。

　　这似乎成为万科比较看好的模式，在地产这个行业中，不同的发展商也可以术业专攻，组合成一个城市运营的联合舰队，在某一领域发挥自己的专业。

　　“香港模式”还是“美国模式”

　　“减法”和“加法”，成为两种模式，之前，两种模式的优劣都在香港和美国被开发商实践过。而万科所倾向的，显然是美国模式的“专业化”路径。

　　目前，从很多房地产公司的操作模式上还可以看到香港开发商的“影子”。从业务多元化的角度来说，就是涵盖基建、住宅、

写字楼、酒店、商场，甚至工业地产等可以涉及到土地的所有产品。长江实业、和黄、新鸿基、恒基、新世界这“五大家”无不通过上述方式在内地开发房地产。但是，即使是“五大家”也没有得以在内地捷报频传。

　　与“香港模式”相反，美国也有其独特的房地产开发模式。分析来看，在美国，只要修路、架轨(轻轨)、挖洞(地铁)就会有大片大片的土地被开发出来吸引大批人群去工作和居住。而房地产市场的充分竞争，导致地价与

房价都由供需关系决定。这种充分竞争的关系，以及成熟的金融体系，导致房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。

　　这也是万科目前所考虑的“专业化路径”，只是在整个产业化链条中，万科选择了“住宅”。