头脑风暴：森大厦

　　

森稔

　　《头脑风暴》是中国第一个跨地域、跨媒体的财经资讯信息平台——第一财经频道开办的全新演播室谈话类节目，栏目于2003年底开播， 时长约1小时，目前每月播出2次，是立足国内，面向全球优秀企业总裁的大型财经深度访谈节目。头脑风暴已经在上海以及长三角地带树立了自己的品牌形象，有众多的忠实观众，受众群超过2000万人。以下为《头脑风暴森大厦》节目内容。

　　主持人：非常头脑，非常风暴，欢迎各位观众再次来到前沿头脑风暴的现场，在上海有我们中国的第一高楼金茂大厦，但是如果再过两年，你站在我这样角度的话，你可能看金茂大厦就有点困难，因为将有一座新的大楼拔地而起，它就是上海环球金融中心。那么这座大厦呢，它的高度将比我们现在的金茂大厦还要高，号称世界第一高楼。今天我们的头脑风暴节目，就要看看这个世界第一高楼，不仅说是说在建筑上高，那么它的盈利模式，它的经营方式，是不是也有那么高呢？今天我们有请到，我们的风暴嘉宾，也是来自于日本森大厦的森稔先生，来作为我们的风暴嘉宾，有请森稔先生。同时我们今天也有请到三位著名的专家来作为我们今天的风暴评论员，那么首先让我们透过VTR，一起来认识一下这样一个计划，世界第一高楼，上海环球金融中心。

　　主持人：我想刚才我们三位评论员看了一下简介，大概知道它的概貌，所以给你们一会儿一个机会，问我们森稔先生，你们关于这个计划还有哪个方面的信息，和事项你是想了解的。你们在想问题的时候，我们就给现场的观众，给大家一个机会，我想请大家拿起我们的投票器，让你有一次投票的一个机会，是你觉得这样一个环球金融中心，你觉得它能够给上海带来，很多新的不一样的感受吗。

　　主持人：谢谢我们在场的观众，你告诉我们觉得哪一点让你觉得能够给上海带来亮度，哪一位来跟我们分享。

　　观众：我认为全球第一高的高度本身就能够带来亮点。

　　主持人：高度，高度本身就让我们觉得它值得一看，还有哪位，这位。

　　观众：我选的是不一定，因为我觉得高度永远是可以被超越的，我觉得真正能够长久的，能够成为亮点的应该是它的运作，因为上海现在已经不缺高楼，关键是有新意的运作。

　　主持人：好谢谢。哪位你觉得不能够，还有哪位来跟我们分享？后面这位。

　　观众：我觉得是不能的，首先上海不缺高楼，第二在亚洲高处是高楼，第三它根本没有上海的任何特色，所以不会成为亮点。

　　主持人：所以你觉得高度本身不能够带来什么特别的影响力。

　　主持人：同样我想把刚才同样的问题带到我们的评论员这边，关于这个项目，你们有什么问题向森稔先生提出来？

　　朱连庆：因为这个项目当初是97年就定了，现在等于重新上马，我想重新上马以后，对于周边的市场环境，以及为什么做这样功能的定位跟组合，是不是重新做了一番策划。

　　森稔：从停工到重新启动之间，我们为了使得它更符合上海的金融中心的定位，增加了高度和规模，并且在最顶部我们设有展望台，还有柏悦大酒店，下面有会议设施和商业设施，在我们建设的当初，很多人说这对于上海规模太大，上海并不需要这么多的办公空间，可是等我们开工了以后，政府和上海办公空间的需求，并且我们还担心在竣工时规模甚至会过小，所以我们在停工期间，按照上海的发展改变了大楼的方案规模，

　　主持人：所有的面积加起来一共是多少？

　　森稔：所有的建筑面积统统加在一起，大约37万平方米。

　　陈立民：金茂大厦用了七年才收支平衡，至于什么时候能回收它的投资现在还不知道，你们大楼什么时候才能回收呢？

　　森稔：我们预测从竣工开始就几乎全面营运，我们关心的并不是如何回收投资的资本，而是如何增大资产价值，以及推进周边地域的开发，我们希望扩大资产价值，并且贡献于生活，文化，经济的发展。

　　陈立民：我的担心是时不与你啊，因为这个项目是94年立项的，估计08年就交付，当中已经耽搁了14年的时间，这个是我比较担心的问题。

　　赵欣舸：我也有一个关于资金方面的问题。

　　森稔：总投资的一半是股东资本，另一半的三分之二。

　　赵欣舸：在中国和在日本，还有海外其他国家的融资，大概融资的比例能不能请您跟我们介绍一下？

　　森稔：细节的话我得回家去问问我太太。

　　主持人：基于森先生的回应，问问你们对于环球金融这个项目有什么样的判断和评论？

　　陈立民：我是专门投办公楼租赁的，做了九年我经历过六年的黑暗时代，97年到02年，租金是每年下降一半，主要问题就是供过于求，现在我们看到金融中心在08年交付，提供的总面积229006平米，而现在陆家嘴办公楼的面积大概只有100万平方米，你一栋楼就占超过20%的面积，等你交付的时候会不会把整个陆家嘴的市场拖垮，租金会下滑呢？

　　森稔：确实在1997，98年办公室租金到了一个低谷，一直下降到2000年，然后慢慢恢复，浦东新区已经回到每平方两美金的租金，当我们竣工时，我想已经超过了我们决定投资时的2.3美金，至少能达到2.5美金以上的租金水平。

　　主持人：您个人认为这种趋势是会持续呢？还是会等到你们楼出来的时候，说不定就平了，甚至还会掉？

　　森稔：我是很乐观的，现在办公空间的需求，只有十分之一的量，不久的将来会增加到现在的十倍，如果用东京来比较的话，还会增加到20倍，所以我完全不担心上海的办公楼市场，过去有人担心上海环球金融中心建成后供应量会过剩，我觉得只有目光长远一些，才能吸引客户，从一时来看，空房率可能会增加，但是马上会填满，并且会带动新的客户，形成良性循环，所以我觉得应该说办公楼的需求反而会增大。

　　主持人：我们其他两位嘉宾，你们的判断是怎么样的？

　　朱连庆：这个项目能上，但能不能上的好，就取决于这个项目怎么上，我想这个组合如果是这样的话，把商业跟商务组合在一起，我是不看好的，而且我估计要失败。

　　主持人：为什么？

　　朱连庆：因为整个陆家嘴这个区位是金融的贸易区，主要是商务楼宇的集群。所以应该是以商务楼宇为主体，所以我认为如果搞称纯粹商务楼的话，看好。第二个因素，在这个商业设施要考虑一个消费群体，或者说入住的一个客流，这个区位主要是商务的群体，办公楼里面的白领，还有到这儿来旅游的，你如果要搞成商业，商业有一个积聚，到了晚上这边，基本上都是白天来着上班，晚上都是空了。商业的积聚区白天车水马龙，到了晚上应该是灯火通明，但这个区域它没有这个条件。

　　森稔：刚才提到的一个shopping center确实很难，我们的客户群体有两类，一类是在大楼里办公的白领，我们将为他们提供舒适的生活，工作辅助设施，包括餐厅，另一类是来浦东的游客，我们将为他们提供娱乐享受的空间，因为有这两类群体，所以能成为24小时，365天全方位运作的商业设施，这和以往的只为办公楼工作人员，提供辅助设施的商业中心不同，我们的客人还包括从世界各国而来的游客，再有上海环球金融中心的顶部，有世界最高的展望台，预测一年有300万的游客来观光，这将和

东方明珠电视塔形成一个互补的效应。

　　朱连庆：我想提供给森先生一个建议，上海人的消费习惯，也就是所谓逛街逛街，就是走走，玩玩，逛逛，而且是无街不成市。所以上海一般商圈的积聚，你看在南京西路有几大商城，在淮海路它也是几个商圈，还有呢，就是在徐家汇它也是一圈组合起来。所以呢，零售商业它一定要有个积聚。在上海几乎现在没有在一栋商厦里面，而且是占地并不是很大，往高空发展的商厦里面能够形成一个商业设施的一个积聚。

　　主持人：那为什么不能够创造呢？

　　朱连庆：不能够创造是因为我刚才所讲的本土化中国人的消费习惯。

　　森稔：一边在大街上散步，一边购物确实不错，可是碰到大风大雨，或者大热天，还是在大楼里面逛逛比较舒适，比如我们东京的六本木新城，和表参道之丘都有缓坡，特别是表参道之丘，在建筑物里面设有700米的螺线形楼梯，既使有大风大雨，游客也可以慢慢的，很轻松的一边上楼，一边购物，在建筑物里面还会召开服装展示会，新商品发表会，舞会，把外面的广场搬到了大楼里面。

　　主持人：你可能认为在那个地方成功的模式，可以推断在上海这个地方的成功，是这样的一个逻辑吗？

　　森稔：我觉得上海人也好，东京人也好都没有什么区别，事实上，有很多上海人到了东京，每年中国人都有增加。

　　朱连庆：我在举一个例子，也就是在离这边不远正大广场24万的一个正正经经的购物中心，到目前来说它的经营还很成问题，这个区位我认为是选址错了，我今天大胆的发一句，如果它调整来调整去，如果把它调整成甲级商务楼保证好，如果要做商业跟商务组合起来，它你看24万，一个大的单体完全是这么做还没有做好。

　　森稔：就算像您说的那样，只有办公楼的话，整个城区没有什么乐趣，并且会落后于时代，现在不同于以往的工业化时代，现在是知识产业的时代，各种人群在24小时里做各种各样的工作，每个人都在不断的充实自己，就算造了一个大型的商业中心，如果不符合时代的潮流，也不会成功，我想如果是我来做的话，一定会成功，

　　主持人：说到你说做写字楼这一点，因为我想陈坚先生，你们不也有一个金融中心，就在这个旁边。以您的经验，包括您很大一部分跟他们还有类似的地方，您的判断觉得这个模式是不是会像朱先生那样，如果那么干的话会不成功。

　　陈坚：从外观看，从它的高度看是一个很优秀的建筑，但是从这个项目的经营判断上来说，我估计最后给股东的回报，不一定是一个很好的回报。它前期原先的设计高度是466米，现在为了拔到492米，形成世界第一高度的话，它为每提高一米付出了10亿日元的代价。那么现在的总的投资预算估计在1000亿日元左右，我刚才粗粗算了一下，从它运营的营业收入来看，我估计就拿金茂来说，翻个倍吧，金茂是6.5亿，它翻个倍，13亿人民币，也就是说他每年能够结余下来的资金很少，我粗算了一下投资回报率大概只有3%左右，但是作为这么大的一个商业项目，这么大的投资在上海的话，那看样子这个投资的决策。

　　主持人：像一个公益项目。

　　陈坚：对。

　　森稔：首先上海环球金融中心，会比六本木新城更受人瞩目，具体名字不能说，但是已经有一些国外金融机构，希望我们转让部分股份，并且不是用成本核算，而是用价值来计算，也就是说，我觉得上海环球金融中心的投资是很合算的。

　　陈坚：在几年前，上海曾经有一座叫森贸大厦，也就在小陆家嘴那边，后来它把三个楼面，以及大厦的冠名权出售给汇丰银行，所以现在这栋楼叫汇丰银行大厦，这种经营的模式在我们看来好像是和传统的国际甲级写字楼的经营方式不太一样，一般都是只租不售。在于这么大体量的一个上海环球金融中心，不知道森社长有没有这种的想法，或者也会沿用原有的哪种经营的模式。

　　主持人：你是租售兼有啊，只租不售啊，只售不租啊，您用那个方式？

　　森稔：森茂大厦是因为对方有强烈的要求，以及很好的报价条件，所以我们接受了，不过我们出让的楼面权只有7%，剩下部分的所有权以及大楼的管理营运，仍然是我们，目前这幢楼的盈利性很高，早已开始分红，股东们也非常满意，接下来在上海环球金融中心，我们不会出让楼面权，但可能考虑转让部分股份，回收的投资可以用于下一个投资对象。

　　赵欣舸：刚才我们讲了很多这个楼的综合性功能，包括餐饮和娱乐，但我觉得这个楼的核心还是写字楼的部分，因为它有70层都是写字楼，所以我觉得这个楼的成败，其实主要还是要看这70层最后的结果会怎么样？那就涉及到如果是在招商在招租户的问题上我想问一下森先生，就是说您觉得什么样的租户是您希望去邀请的，什么样的租户是真正能够被这个大楼所吸引的？

　　森稔：我们的大厦叫上海环球金融中心，正如这个名字所表示的，我们准备从世界各国邀请约200家主要的金融机关入住大楼，现在已经得到很多预租意向，2006年为了实现中国加入WTO的承诺，中国政府正准确金融自由化，办公室空间需求的增加，也会影响到租金，我们也希望政府的决策使得更多金融机关进驻上海，这对于上海市的发展也好，对于上海环球金融中心项目也好，都会起很大的促进作用。

　　主持人：我有两个小问题，第一个小问题是，你是只对金融企业不对不对其他企业吗？

　　森稔：对。

　　主持人：只对金融企业OK。

　　森稔：IT产业，咨询公司，律师事务所，会计事务所等附带产业。

　　主持人：这个对，我们想请陈先生，你看这个把那么多金融公司直接弄到这里面去，这个有可能实现吗？

　　陈立民：我的老师一直跟我讲，价格和租金不是自己定的，是你的直接对手定的，他开什么价，你就跟，在环球金融中心08年交付的前后，刚才陈先生他们有一栋07年交付的，总共八万多平米。你们后面有一栋新鸿基的也叫什么金融中心，叫国际金融中心，三栋楼都叫金融中心，估计他们追求的租户都是一模一样的。

　　主持人：都是美女啊。

　　陈立民：都是一模一样的，那冷不防，比如说陈先生他们07年集起来要把那些银行机构全部拉进来，把租金拉低，他的杀价影响你了，你会怎么应付呢？这种情况。

　　主持人：陈先生着急了，他杀价了，你怎么办呢？

　　森稔：总之进驻上海的海外金融机构所需要的办公空间，是环球的十倍之多，所以我觉得不用担心，

　　主持人：所以他说不是问题，他是十倍，所以他那个还多着呢，就是他也不用杀价，大家都不用杀价。

　　陈立民：我的看法就是现在环球金融中心的楼设计的很好，但是有一个比较大的弊病，就是它并不能直接接通地铁，而刚才森先生你也提到，我们现在上海的街区，像南京西路，淮海路等等，它们都有一个问题，下雨天不能走。你大楼不能接通地铁，然后大家都知道延安隧道口交通非常拥堵，开车去也很麻烦。那你怎么让你的客人很松容的进入你这个大楼里面，消费也好，办公也好呢？

　　森稔：这样说的话日本人更讨厌走路了，但是在东京的阿克广场，20年前建设的时候，当初离赤坂站，虎门站都有一定的距离，但是它却成为一个成功的国际金融中心，聚集了当时进驻日本的主要世界金融机关，这是因为它的服务水平和安全性。

　　主持人：所以说不是那么重要，没地铁也没关系。

　　森稔：虽然有一点远，但是这点距离还是没有问题的，并且将来会有遮雨棚。

　　陈立民：但是问题是，你没有人家有啊，国际金融中心它在09年交付，它就直通地铁，它会把你的生意抢走的。

　　森稔：但是我们提供的服务，款待客人的精神。

　　主持人：还有一个问题，将来你们里面没地铁，到你们那个楼里面租的公司它招不到员工，员工说你那个地方地铁都不去，那我太麻烦了，我是…。

　　森稔：我们的汇丰大厦，现在有很多公司职工在那里上班，上海环球金融中心比汇丰大厦离地铁更近，难道不行吗？

　　主持人：汇丰就是没地铁，离挺远，人家那人气就挺好。

　　陈立民：那是因为没对手。

　　朱连庆：这个我倒也有一个不同的看法，我认为就上海几个商务集聚区来看，你比如像虹桥，它也并不是非要一栋大楼底下有地铁通。

　　陈立民：但是它租金很低啊，虹桥，人家一块二，它六毛。

　　朱连庆：一块二，六毛嘛，这几年应该说它整体上，随着整个楼市的发展，它的出租率，它的租金还在往上升，这是一个大的趋势，要由发展的整个前景来看，因为它那边就是什么？就是形成一个商务楼群的集聚，而这个形成集聚以后，它就形成一种办公的氛围，所以这倒不在乎是否一定在地铁口，而且他形成一种，尤其是白领开车来的，打的来的，这个它只要是一个集群集聚，我认为这个问题是，不是很大的。

　　森稔：正像你说的那样，集聚很重要，好的商业中心越多越集中，就越有磁铁般的吸引力。

　　朱连庆：你谈到商业那我又不同意了，为什么呢？因为我再举个例子，你比如说淮海东路，这几年造了14栋的商业设施，就是大楼，办公楼。但是真正成气侯的就是在地铁边上的太平洋这块，其他十四栋有一个很明显的问题，就是孤岛型的，一块一块一块的。而淮海西路这一块，包括百盛啊，巴黎春天这一块都相当热闹，它就是形成集聚，这边也有这个问题，都是一栋一栋一栋，而且商业它讲究什么？讲究人流流线，人流、车流，讲究一个动线，如果是没有动线，在这里头转来转去，转来转去，每一栋都自成一个体系啊，这个商圈我估计是形不成的，所以商业是很难做好的，我还是强调。

　　森稔：我和朱先生的意见有些不同，朱先生所说的人流，如果只是上下班的人流，或者有其他特定目的的人流，并不代表一定会进入商店消费，比如东京的丸之内，每天经过的人流有几百万人，可是进入商店的不过几万人而已，所以要促使人流在此停留下来消费娱乐，还有如果医疗设施，健身中心，图书馆，学校等各类用途的设施集聚的话，那么也会促进顺便到此消费。

　　主持人：你举的例子，什么世界

美食，什么健身中心什么的，好像其他地方也都有，就是这个东西好像不会让我们惦记到，专门跑到浦东小陆家嘴那个地方，然后没地铁也行，反正怎跋山涉水一定也跑过去，就是到底有什么样的东西会让大家那么有吸引力。

　　森稔：对呀，我们大厦顶部有世界最高的展望台，这是别人模仿不了的，在展望台的通道，会设有各种机关，让人去了还想去，另外还会放置城市模型。

　　主持人：楼顶上看？

　　森稔：展望台在472米的高度，这是世界上独一无二的，餐饮方面柏悦大酒店，将会烹饪世界上最美味的菜肴，这也非常吸引人，还有我们为租户提供最优良的工作环境。

　　主持人：因为我也是非常喜欢吃东西的，你要说做东西做的特别好吃，我也很有兴趣 ，你给我举一个例子，比如说凯悦里面做一种东西，其他地方就是都没有，你能举一个例子？就是比如说什么？

　　森稔：这是将来的事了，这也得问问我妈妈。

　　主持人：商业机密。

　　赵欣舸：我想接着袁主持问题接着问一个问题，我觉得袁主持这个问题问的非常好，就是现在这些租户想到这个楼里来，到底为了什么，刚才讲了很多东西我相信它会有吸引力。但是确实这些吸引力不是独特的，其他的甲级的这种写字楼都会有。我觉得这个楼当它建成之后，它最独特的就是一句话，它是世界最高楼，那现在就是说我们怎么样能够利用这一点去吸引潜在的客户。就是什么样的客户能够说这一点对我很重要，因为至少比如说，今天我跟别人讲我的公司在那里，全世界最高的那个楼，说起来很简单，什么样的客户会对这一点最看重，我觉得恐怕这一点是贵公司需要去仔细地去研究的。

　　主持人：对什么样的客户，对最高那个楼里面办公，特别感兴趣的，我们先进行一段广告，广告回来，继续风暴。

　　主持人：我想在我们刚才讨论了这么多之后，我们也来看一段VTR，来看看当初这个项目起初启动时候的情形，跟今天这个情形之间，都有一些什么样的变化。

　　主持人：森社长，咱们这个项目是10多年以前的，那个时候想做这个项目的时候，肯定有很多考虑，对这个项目的设计，策划这些内容，我们现在经过了这么多年之后，再一次重新把整个项目来推向市场，重新展开，那么这个时候，我们对项目的考虑，跟10几年以前那个时候相比较，在对整个项目考虑方面，有什么不一样吗？

　　主持人：听起来您讲了中国大形势的变化，好像对这个项目具体的现在的做法的考虑，和十年以前做法的考虑之间好像没有什么差异？

　　森稔：十年前，我们是以外资企业为主要对象推进项目的，但是现在，我们也有很多考虑到中国企业的租户，这是一点不同之处，另外，中国的建设水平和管理水平等已经追赶上世界水平，这让我们很放心。

　　主持人：我想森先生讲从道理上来说，他们认为是应该改革，但是我是听到从具体的方面来说，我还没有具体的感觉到他的调整是什么？我想站在几位评论员的角度来说，你们觉得，这十年中间的变化，如果站在这个项目的角度来说，你们认为在那些点上应该要特别考虑到这个变化的因素。

　　陈立民：我想走在前线的，我们天天做办公楼租赁，我9年前来上海的时候经常跟我的对手，为了300平米的案子，在抢个头破血流。到今天，几乎没有人要了这种生意。有谁打电话来说要300平米，有时候会装聋，就听不到了就挂了电话。现在需求会大很多，比如说刚刚渣打银行买了一万平米，租了九千平米，一万九，那在当年是不可想象的一个现象，因为这个需求的变化，有没有影响你们对于大楼的设计。

　　森稔：过去的办公室只是简单的办公事务处理，而现在的办公室，更多的是要适应新的知识产业，服务型产业，都市型产业，还有IT产业，办公室的用法和以前有了天壤之别。

　　主持人：一项很有认同感的，不是现在才有的，一项很认同。

　　朱连庆：我得提醒，有什么呢，比如说最近我知道，不光是一些直接的一些投资，还有不少海外的一些基金，不少把资金都投到上海来，到上海来，你比方说摩根斯坦利，据说原来15亿美金，在这个基础上还要加30亿美金，也都在收购一些楼盘，这相对说来，他肯定会对你这个楼盘会产生一种竞争的压力。

　　森稔：你说的完全正确，曾经有公司发表几年后办公楼的空置率还会增加，其实完全不是这样的，我认为这是因为他们没有理解上海经济的动态发展，只是单纯的加减计算。

　　主持人：刚才森先生在您回答中间提到一个问题，就是说将来办公形态发生变化，就是说同时跟生活的一些需要，一些休闲里面的需要一体化，那么我想关于这点，我就想请杜邦的徐先生，因为你作为一个公司里面，你觉得作为像这种办公需要中间，这样一种一体化的需要，是不是无论从你们管理层或者说员工来说，是不是有这样的一种需要，你们现在的办公是不是也在浦东这个地方。

　　徐浚：我想可能会有两个不同的考虑，目前我们在搬家，我们正在盖楼，正在张江高科里面盖一个自己的楼，这样可以把我们的研发中心，跟我们的客户服务，以及整合一个资源，也可以考虑到这样一个成本的降低，所以我觉得从公司来说的话，可能以后看这十年的发展，会以贴近客户更好的服务为一个发展方向，那么个人会需要比较好一种生活环境，办公环境，从饮食购物，从休闲服务方面，比较好的考虑，两个不同的方向来考虑问题。

　　主持人：现在假定跳出你们要在张江自己要建办公楼这样的考虑，看一下森先生所描述的这样办公写字，然后其他的服务，还有观光娱乐，还有一些辅助的各种各样的设施，交错的，就是一种功能错置的这样一种社区化的，或者是一个街区化的这样一个办公环境，又是浦东这样的一个地方，陆家嘴这个地方，徐浚站在你看来，就是说作为这样一种办公模式，你怎么样来评价。

　　徐浚：要看我的客户在那里，如果他们在浦东，很多客户的话，是比较合适的一种办公的环境，如果他们都在浦西，或者在更远的地方，我们会考虑一个其他选择。

　　主持人：所以关键在于贴近客户。谢谢，我们在座的有哪些在金融企业里面工作的有吗？这位你来跟我们分享分享。

　　观众：去年年底的时候，05年底的时候，世界投资大师索罗斯先生曾经来过中国，明确指出，目前中国和美国地产市场存在巨大的泡沫，甚至比较尖锐的说出，可能是他认为破碎的时间。如果在您这个项目完成的时候，甚至可能碰到这样的问题，因为你97年曾经因为金融危机停工过，所以您这样大的一个项目，肯定是会受到非常大的一个宏观的影响，所以我想这个问题想请教一下。

　　森稔：对于泡沫经济我觉得是因为很多人对需求量的判断有了偏差，上海的需求量很大，不会有泡沫的风险，只是有人冠其名曰泡沫经济而已，我不认为有泡沫，我觉得只不过是暂时性的起伏。

　　主持人：我们森先生基本上认为没泡沫这件事。

　　陈立民：我想这跟两国人民的特性有关系，日本人比较团结，所以他们繁荣起来会一起繁荣。

　　主持人：泡沫起来一起泡沫。

　　陈立民：倒下来的时候，也一起倒下，很多企业都是互相有股权的一个控制的。我们中国可以说是相对日本来讲是一盘散沙，所以泡沫起来没那么厉害。

　　主持人：我在这个地方有一个问题要请教森先生，您想象一下，刚才我们看到股经在往上走，到08年，你们这个项目完工的时候，你估计你们写字楼的租金能够达到多少？有没有预期过，到那时候你们的租金水平是多少？

　　森稔：这个也不好说，要去问妈妈，但是我可以断言，上海环球金融中心会达到比以往任何一个时期都高的租金水平，因为这是中国的一个地标性建筑。

　　主持人：那这个顺便我就很好奇了，碰到这种关键的问题，你就去问太太，那么你太太怎么确定这个价格呢？你们家是不是有一个水晶球搁在里面，你太太一看，哦，这是多少，告诉你。关于现在到2008年的最新走势，你们各位做一个简要的供我们，供森先生的太太参考，你们会有什么样的预期。

　　朱连庆：我很赞赏刚才森先生所讲的，也就是那时候的租金价格，可能是现在最高的，我估计至少在一块五美金，但愿如此，希望也如此。

　　赵欣舸：很遗憾我手里没有这个水晶球，所以说我觉得一个具体的数字说出来是很难的，但是我觉得基本的走势应该是从目前到08年有奥运会的因素，10年有世博会的因素，所以基本上租金走势向上，我觉得这一点恐怕多数人还可能有一定的共识。

　　主持人：陈先生，您应该是有水晶球的，对吧，应该是比较经常是研究这样的东西，您的预期呢？

　　陈立民：我可以回去先问问我妈妈吗？我妈妈的确有这种能力的。其实刚才说的一块五，是我一直在博客，媒体上都在讲，07年已经达到了，不用等到08年了，07年已经一块五了，至于08年会不会因为20几万的面积，一下子出来，把一块五的价格拉下去，或者持平，我不敢讲，不过我是不会认为，08年会比07年高很多。

　　主持人：那么就是说，刚才朱先生说，至少1.5，这个还是有可能的。

　　朱连庆：20万，甚至再多一些，我认为也抵挡不了往上涨的这个趋势，这是一个基本判断，因为从甲级写字楼来看，我认为总量来说，还不够，现在上海甲级写字楼也就330万，东京大概上千万，还是回到刚才我那句话，从功能上来说，商业的设施，上海全市已经达到3000万，已经超过了香港和东京差不多了，但是商务楼，尤其是甲级商务楼，还远远差的很多，所以从这个总量上来说，我认为你发展甲级商务楼前景大大的好。

　　森稔：我也有同感，

中国经济如此发展，金融自由化，办公楼市场前景一定光明，正因为这样我们在建造上海环球金融中心，项目也一定会成功，谢谢嘉宾的鼓励，要知道我的信心比嘉宾更大。

　　主持人：陈先生你好像有什么？

　　陈立民：对，通常我们做案子都会比较保守一点，跟开发商说一块四，租户来讲一块五，一块六什么的，我是长远是很看好，不过短期内，因为我们现在才270万，你多了20几万，就等于将近10%了，短期内，你可能会有一定的压力。

　　主持人：好，我想我们也是讨论了多轮了，我想想各位再拿起我们的投票器，再做一次投票，我们这次投票就是森先生坚定不移的相信，中国经济的发展，上海经济的发展，甚至认为泡沫经济都不是个问题，那么对于他所描述的上海国际金融中心的这样的一个前景，大家认为A高度看好，B我觉得还可以，很有可能达到这样的目标，C是说，反正不一定，看起来好象不一定有那么乐观，不过说不定也有机会，D的话，根本不可能，说的太乐观了，比我们中国人民说的还乐观，E说不清。

　　主持人：如果我们把第一项和第二项相加，差不多有81%，我们现场的观众是对于项目的看好度是比较高的，我们要恭喜森先生。

　　森稔：谢谢。

　　主持人：我想森先生认为他看好这个项目，不完全是因为他看好这个项目本身，是对中国经济和上海经济的信心一样。我们很多在座的现场观众，我们看好这个项目，我觉得很大程度上也是因为对这个经济本身的信心，非常感谢今天大家对于我们这个节目的参与，尤其要感谢森先生，森先生话说的不紧不慢，理想非常之崇高，楼也建的非常的高，当然我们几位评论员也为我们今天的讨论添色不少，所以正因为这几个高，所以最后我们要送给森先生的小礼品，就是高。相当的高。

　　主持人：好谢谢各位，我们今天的节目就到这里结束了，下次节目再见，谢谢。