开元的支点：机遇主义者的逻辑

　　杭州报道　本报记者　刘华

　　“除了凯雷，还有一家国际银行、一个国际酒店品牌和其它投资机构正在跟我谈。”7月20日，在开元旅业集团萧山总部，陈妙林对本报如是说。

　　身为中国最大民营酒店集团的总裁，陈妙林意有所指——近日一则消息传得沸沸扬扬：凯雷集团有意投资1亿美元，持有开元集团下属开元国际酒店管理公司约40%的股权。

　　陈妙林向本报独家回应称，一家国内民企甚至表示，其可在凯雷报价的基础上再溢价20%洽购开元的股份，但他已明确表示不卖。对于未来的合作伙伴，陈妙林心中已有明确标准。

　　“开元并不缺钱，我们希望引入外方战略投资者，借鉴其在资本运作方面的经验，或者，在酒店管理方面的理念，促使开元酒店业做得更强大。”他说。

　　“强大才有乐趣。”这位掌管56亿元资产的新派浙商笑称，惟有企业强大才能体现人生价值。

　　前传：招待所“革命”

　　“我没有原罪，开元没有什么隐私。”陈妙林提及发家史相当轻松。

　　早年，陈妙林在萧山当地历练颇多。1968年，陈妙林还仅仅是木材公司的一个“合同制职工”，几年后，他被调至萧山县物资局，历任团委书记、工会主席、车队长、金属公司经理等职。

　　1985年，33岁的陈妙林迎来事业的起步——他被调到萧山宾馆搞筹建。虽然宾馆产权归政府所有，但“我要求将萧山宾馆当作企业运营，而不是县政府招待所；要求建立一个董事会领导下的总经理负责制，并制订了自负盈亏、自主发展的思路”。

　　1987年，投资2000万元的萧山宾馆开业。通过引进保龄球、KTV等娱乐设施，萧山宾馆在当地造成了较大的轰动效应。1994年，在成功管理了3家酒店的基础上，开元旅业集团正式成立。

　　其时，为筹集发展资金，开元采用了“小钱生大钱”的模式。“成立初期，我们募集到2000多万元，但已经足够了，因为我可以通过这2000多万元撬动几个亿。”陈妙林的办法是，先投资建设一家酒店，然后以资产评估价70%左右的标准，将物业抵押给银行，贷款进行酒店与房产的扩张。

　　到1999年时，开元旅业净资产不过9000多万元，而其银行贷款已经高达7亿多元。不过，这种“负债率过高”的状况，却帮助开元顺利完成从国企到民企的蜕变。

　　2000年，在萧山撤县并入杭州之前，开元顺利转制，并且，按照当地政策获得了30%的优惠。

　　最终，陈妙林“通过朋友向银行贷款6000多万，购买了100%的股权”。开元“搭上了改制的末班车”，并由此真正进入陈妙林时代。

　　加速跑：“酒店＋地产”模式

　　改制完成之后，陈妙林的开元开始了加速跑。“酒店＋地产”联动的模式，应运而生。

　　1999年，当地政府希望陈妙林在萧山新区建设一座高档酒店，提升周边土地的价值，创造一个比较好的投资环境。脑子活络的陈妙林提出，政府必须给他一块土地搞房产。

　　陈妙林设想，用五星级酒店提升周边房产的含金量，房产的利润反过来可以支持酒店的扩张。在他看来，

房地产投资周期短，利润来得快，而酒店虽然回报期较长，利润却可以细水长流。

　　不久，他在萧山新区得到120亩土地，其中40亩做酒店，80亩做房产。这个名叫“开元名都”的楼盘最终让陈妙林获利数亿元，大大降低了酒店项目造成的资金压力。

　　在确立“地产＋酒店”联动的核心模式后，开元以同样的方式开发了占地300多亩的千岛湖度假村。如今，其

别墅项目已被抢购一空，而周边地价已从当初的区区3万元／亩升至200万元／亩。在上海松江，这一模式同样得以复制。

　　不过，2002年以后，当开元的房地产业务“营业额、利润率和利润的绝对数”都超过酒店业时，却在开元内部引发了关于发展方向的激烈争论：到底是做酒店，还是做房地产。2006年，开元集团营业收入为18.2亿元，其中，酒店收入8.6亿，房地产收入9.5亿。

　　陈妙林坚持认为，从管理、品牌知名度来看，开元的酒店产业比房地产业更成熟。而且，他判断，房地产业虽然还处于暴利时代，但国家肯定会实施

宏观调控，而在正常的利润水平上，酒店业就能够稳定发展，

　　最终，陈妙林将房地产业务定位为“支柱产业”，而酒店业才是开元的“主导产业”。今天，开元已拥有19家连锁酒店(包括“已开业及在建酒店”，下同)，2010年，开元计划拓张至30家，2015年，将达到65家连锁酒店的规模。在酒店拓展方面，开元将坚持自建和租赁经营及委托管理等多种方式并举。

　　但陈妙林也明白，开元的酒店布局并不合理。此前，开元都是“寻找机遇”式的发展，其19家酒店，有14家分布于浙江各地，在浙江省外的品牌效应有限。而在中国的一线重点城市，包括万豪、香格里拉、雅高等国际酒店品牌已经布局完成，在那里，开元并没有原来的土地资源与政策优势。

　　在此情况下，陈妙林计划：一方面继续加强浙江省内布局以巩固区域优势，另一方面着力开拓上海、北京及中西部区域市场。毕竟，“要成为全国品牌，你不能不在上海、北京建自己的酒店”。

　　以上海为例，开元目前仅在郊区松江有一家酒店，但中心城区始终是开元的目标，陈妙林曾戏称，要“农村包围城市”。在北京，开元的两家五星级酒店也将于2008年初开业。

　　引援：“资金”与“经验”的权衡

　　“宏观调控的影响？肯定有一点。”对于开元房地产业务的困境，陈妙林并不讳言。

　　目前，仅在上海松江“地中海商业广场”、萧山“加州阳光”两大项目上，开元房产就有将近20万方的存量尚未售出。“虽然待市场做旺后，房产项目会有更大的商业价值和盈利空间，但眼下毕竟对现金流产生了一定的影响”，而计划中，由这些房产项目回笼的资金，正是酒店建设资金的重要来源。

　　“原来房产的利润率可能在30%-40%，现在可能会降到15%以下”，陈妙林透露，目前整个集团的负债率约为65%，“有点压力，但不大”。

　　事实上，开元一直对更为丰沛的现金流充满渴望。“地产”和“酒店”联动不畅，陈妙林必须为酒店业的全国扩张寻求新的“支持”。

　　早在2004年，通过下属的“开元国际酒店管理公司”，开元曾准备将萧山宾馆、之江度假村、萧山城市酒店等打包，于2005年在香港上市，融资2亿到3亿元。但这一计划因香港会计准则的变化而被迫延迟。(根据新的规则，其2005年预计6000多万元的纯利润，将缩水至3500万元左右。)

　　开元还曾计划在A股市场为其地产业务“寻壳上市”。但陈妙林相中的一家国内知名酒店上市公司，却“由于股市上涨太快，收购成本大幅提高，而无法操作”。

　　2006年底，市场传言开元正与私募基金商洽入股事宜。开元旅业集团准备拿出49%的股份和外方合作，并最快将于2008年在香港上市。

　　不过，今天看来，善打算盘的陈妙林似乎并不喜欢和同样精明的投资基金打交道。“基金一般都要求25%的回报率。根据他们的规则，说要拿出3亿美元，往往真正到手的只有2亿美元。现在很多基金都要和我们洽谈，我的底线是10%的回报率。”

　　更为重要的，陈妙林还在寻求“资金”与“管理经验”的平衡。

　　“酒店业发展的关键不是资金问题，而是人才短缺。”陈妙林说，早在七八年前，开元开始致力于高端市场(四星、五星级酒店)时，人力资源瓶颈已经凸现。

　　2001年，开元的第一家五星级酒店开始动工。今天，开元已开业的五星级酒店共有4家，而其将在今年8月至2009年间开业的6家酒店，全部为五星级。“管理经验”瓶颈，让开元“高端化”战略遭遇挑战。

　　除了自主培养人才外，与国际酒店品牌合作，成为开元的另一选择。陈妙林透露，开元曾与艾美、雅高、万豪等国际酒店管理集团多次谈判。

　　去年，开元与英国艾美酒店管理公司草签合作协议，将在建的宁波开元名都酒店(五星)委托给对方经营，开元仅派出副总和财务总监。开元还一度计划与法国雅高合作，主打“雅高开元”品牌，由开元团队负责管理，但这一方案最终以雅高全球总裁否决而告终。

　　开元希望达成的合作方式主要是两种：“一种是通过与外资酒店成立合资公司，来输出酒店管理；另一种则是将开元自建的酒店交给外资酒店品牌来管理。”

　　陈妙林说，“凯雷不是开元唯一的选择”。