低能的地产商才是泡沫

http://finance.sina.com.cn 2005年10月22日 14:44 中国经营报

作者：姜汝祥来源：中国经营报

　　优秀卓越的公司与行业泡沫永远都不会住在一个屋檐下。所有出现泡沫的行业，都发生在这一行业的企业经营能力很差，而利润很高上。

　　泡沫其实并不在行业，真正的泡沫就在我们那些房地产老总的内心，在于我们不顾做

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企业的基本逻辑，却又在利益的勾引下急剧放大的心态！

　　我一向认为中国房地产的需求一定可以持续几十年，但强大的需求就必然导致泡沫？未必！

　　我在摩托罗拉做战略经理的时候，就知道一个刚毕业的大学生，可以把一年的工资存起来，省吃简用，去买一部五千多元的时尚手机，那时怎么没有人说什么手机“泡沫”？因为公司的

竞争力在那儿放着，再加上手机行业的竞争非常激烈，泡沫从那里来？

　　最近的一些事很刺激我。我一位朋友买了一套号称“恒温高科技”的住宅，可是没入住地板就被漏水泡成小船，号称高科技却开通不了宽带，开发这样住宅的公司拥有什么竞争力？

　　当我们发现富豪最多的、公司老总出身最丰富的是在地产界；当我们发现最优秀的企业，钱多了最想进的就是房地产，前面有联想、美的、雅戈尔，后来又在传华为。

　　这种现实说明什么？有句话说得好，站在月亮看地球，才知道地球是什么样。就中国房地产谈房地产，我觉得争论半天也说不出什么。我们以美国房地产行业一百多年的变迁，以美国最大的五家房地产公司的成长历程，对比一下中国的房地产现状吧。

　　优秀公司与行业泡沫永远不会

　　从这种角度，我们得到的事实与数据是：美国房地产在最近二十年的平均投资回报率是11.9%而美国所有产业平均投资回报率是11.7%。在最近二十年，美国最大的五家房地产企业，在全国住宅市场的份额从5%上升到15%。

　　而以美国最大的住宅公司普特公司为例，普特保持了五十多年的持续赢利，并且业务延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。但普特公司自己说，五十多年来，它所有的成功都建立在一个始终不变的理念上，这就是：永远把客户放到最重要的地位，以客户为中心，在最合适的地方建最好的房子。

　　在这一理念下，普特公司在两个方面做到了行业领先：一是以客户细分为支撑的精细化运营，二是以并购和战略结盟为基础进行的战略扩张大见成效。

　　这些说明了什么？首先美国房地产行业不是一个暴利行业，而是一个平均利润行业。其次，当一个行业回归到平均回报行业的时候，大公司就容易形成。最后，只要一个行业所提供的产品是商品，而不是社会公共品，这个行业就将遵循基本的市场规则：企业的成败将主要由企业竞争能力决定，而不是外在资源或地位。

　　如果这些结论成立的话，那么，我们把中国房地产公司放到这种背景下去看，就会很自然地对中国房地产的现状与未来有一个清晰的判断。

　　所以，我的建议是，中国房地产行业是否存在泡沫？应当从需求或供给这些外在因素，转移到房地产公司的内在能力角度上来。需求的极度旺盛并不注定产生泡沫，泡沫在一个行业要出现，必须有外在的非经济因素的加入，比如互联网时期风险资本的大量炒作，比如目前中国房地产行业中土地与资金要素的非市场化运作。

　　我们要记住一点，优秀卓越的公司与行业泡沫永远都不会住在一个屋檐下。所有出现泡沫的行业，都发生在这一行业的企业经营能力很差，而利润很高上。比如互联网泡沫是不是这样？比如香港的房地产泡沫是不是这样？

　　当中国的福布斯富豪差不多一半来自于房地产，当绝大多数房地产公司的利润主要来自于地价上涨，而不是经营能力，你如何评价这个行业是不是存在泡沫？

　　现在，一方面由于房地产土地资源的不足够市场化，以及需求的极度膨胀；另一方面是房地产企业的普遍无能或低能，或者是有能力的房地产公司也在房价攀升中，被表面繁荣“收买”而导致能力退化。这两个方面加在一起，将会发生什么？

　　房地产真正的泡沫在哪里？

　　一个行业的兴盛，基础在于这个行业中企业能力的提升，而企业能力的提升，又在于市场竞争导致的淘汰，没有这种因果关系，这个行业就是一个虚假的繁荣。当市场力量本身不能化解市场的虚假繁荣，那么这个行业也就离崩溃不远了。

　　这种时候怎么办？一旦我们面对的是行业普遍性的能力衰退时，唯一的选择就是打掉虚假繁荣。任何一个伟大的企业都是由经历磨难与行业低迷炼成的。我建议那些当红的房地产企业，好好研究一下行业的常青树万科，不要在意万科的现在，而要在意万科的过去。在十年前，房地产也经历过

宏观调控，也经历过房地产泡沫，那时的万科选择的是什么？那时的曾经不可一世的房地产大佬，今天又在那里？

　　十多年前，万科选择是在城乡结合部造房子。当年的城乡结合部，是没有人去“寻租”、去拉关系搞地皮的地段，那是一个比较接近市场充分竞争的地段。在这样的地段，万科建立起优质的产品与强大的万科品牌。相比之下，请问，我们目前的房地产公司正在往哪里使劲？所以，当地产商在喊土地稀缺的时候，我仿佛听到他们在喊，能够拿地就赚钱的地段在哪里？如果多有一点企业像当年的万科一样，土地问题早就不是今天这种讨论方式了！

　　问题是，谁应当对这种现状负责？我们很容易把责任推到政府身上，但作为一个管理专家，我建议房地产企业不要这么看问题，什么叫战略？什么叫有战略的公司？所谓战略就是你能够按照未来趋势，而不是按照现在的既得利益去经营公司。

　　当然，你可以说那眼前怎么办？问得好呀，我想反问，现在有几个房地产公司是活不下去了？那些真正活不下去的企业，都是好大喜功的“奇迹综合症”患者，似乎不创造奇迹，三年不成为亿万富翁就是失败。

　　从企业战略的角度出发，我建议房地产企业在讨论行业泡沫的时候，应当从微观出发，从自己出发，从未来出发。

　　有时候，正确地提出问题，可能比解决问题本身更重要。房地产公司在今天最基本的问题，就是问自己：未来支撑房地产企业做强做大的要素是什么？如果支撑要素不是目前支撑我们赚钱的要素，我们怎么办？这样一问，你就明白真正的泡沫其实并不在行业，真正的泡沫就在我们那些房地产老总的内心，在于我们不顾做企业的基本逻辑，却又在利益的勾引下急剧放大的心态！

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