房地产城市定位评价体系研究

图1：2003年东、中、西部房地产销售额对比
图2：区域定位评价指标体系

　　北京新华信管理顾问有限公司房地产咨询中心 顾问 孙艳芳

　　中国

房地产业进入快速发展的阶段，随着行业集中度的提高，地产

开发商的竞争也在加剧，地产开发已不拘泥于某一地域的开发，而将视野放到全国进行跨区域开发，由此衍生了如何选择适宜的区域甚至适宜的城市进行开发的问题。本文站在开发商的立场，以科学性和可操作性为准绳，将定量和定性的方法结合制定科学的评价体系对城市进行评价，为地产 开发商跨区域发展提供参考。

　　1.样本选择

　　从全国范围看，我国目前形成了长三角、珠三角、环渤海三大经济区域。长三角经济区包括上海市，江苏省的南京、苏州、无锡、常州、

扬州、镇江、南通、台州(即苏南地区)，浙江省的杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山(即浙东地区)，共计15个沿江城市；珠三角包括广州、深圳两个副省级城市，以及珠海、佛山、江门、东莞、中山共7个城市；环渤海经济区域狭义上是指辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东以及内蒙古中东部，包括北京、天津、沈阳、大连、太原、济南、青岛、石家庄等重镇。

　　三大都市圈所辖城市众多，既构成了当前我国经济增长的核心也是我国城市建设和社会发展的核心区域。

　　如图1，就房地产市场份额讲，三大经济圈所在的东部地区所占比例接近80%。可见，房地产市场繁荣程度与该城市经济和社会发展水平有较强的关联性，而与城市规模和行政级别并无必然联系。因此，对于房地产城市定位的样本，笔者建议以城市综合竞争力排名为筛选指标，而不是以传统的35个大中城市简单的作为区域定位的样本。

　　笔者基于对《中国城市竞争力报告》中城市综合竞争力排名的研究以及对房地产行业长期以来的关注，认为以《中国城市竞争力报告》中综合竞争力排名前35名作为样本，既能显现出研究的科学性和可操作性，也能很好满足其作为房地产行业城市定位研究的有效性。这35个样本城市包括：上海、深圳、广州、北京、杭州、宁波、苏州、无锡、厦门、天津、佛山、青岛、长春、大连、中山、南京、徽州、济南、温州、珠海、东莞、常州、沈阳、武汉、长沙、烟台、威海、成都、绍兴、南昌、石家庄、福州、呼和浩特、重庆、西安。

　　2.评价指标选择

　　评价一个城市房地产市场的吸引力，需参考各城市的综合竞争力、房地产行业的现有市场规模、市场未来的发展潜力、市场的可持续发展性及市场风险等方面，指标体系如图2所示：

　　二级指标主要包括城市综合竞争力、商品房销售额、人均GDP、人均可支配收入、人均住宅使用面积、商品房价格、房价收入比、房屋租售比、空置面积等等。

　　城市竞争力主要是指一个城市在竞争和发展过程中与其他城市相比较所具有的吸引、争夺、拥有和控制、转化资源、以及争夺、占领和控制市场，以创造价值、为其居民提供福利的能力。城市竞争力可以在很大程度上表明这个城市对产业的吸引力，当然也包括对房地产行业的吸引力。

　　商品房销售额是市场规模最直接的表现，是区域市场中供求关系均衡的结果，也是当地经济增长率、流动人口等这些决定城市化速度及新移民的住房需求等因素的综合体现。

　　人均GDP可用以判断某区域房地产发展阶段，以此粗略比较不同区域房地产未来发展的速度和空间。

　　按照2020年我国要实现小康社会主要的经济指标，建设部提出了小康社会的住房标准，到2020年实现“户均一套房，人均一间房、功能配套、设备齐全”。按照这种标准换算成使用面积，两室一厅的单元房约为60-80平方米，城镇按每户三人计算，人均使用面积为20-27平米。因此，各区域现有人均住宅使用面积的不同会导致未来对于住房需求和支出上的不同。

　　人均可支配收入表明了某个区域人们对包括住房在内的消费品的可支付能力，直接影响到人们的购买力和消费结构，作为衡量市场潜力的有效指标。

　　市场风险是基于当前市场均衡的状况，具体考察需求被满足的情况，预测未来市场风险。房价收入比反映了居民对房价的承受能力，房价收入比可以大致反映城市房地产价格水平的相对高低，并衡量房地产市场的风险。

　　3.城市定位评价体系

　　城市定位评价体系制定了一级指标和二级指标，并对每个指标设定权重，城市定位的选择以加权总分排序，排名靠前的城市为建议选择的城市。权重选择和评分标准应依据开发商战略目标的不同而分别设置。

　　4.城市定位评价结果

　　按照上述评价模型进行评价，排名前十五位城市分布区域除了集中在长三角、珠三角和环渤海地区外，沿长江中西部地区也分布了三个城市，这四个区域应是未来地产投资的热点。排名前5位的城市分别为：广州、深圳、上海、北京、杭州。

　　若单纯从市场潜力指标评价，排名靠前的城市中，位于环渤海地区和沿长江中西部地区的城市有增加的趋势，同时某些省会城市也成为未来房地产发展潜力地区。

　　说明：本评价体系的数据来源均为各城市的统计年鉴和公开统计网站。

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