绿城，这家“另类”房企，在个性十足的“宋老板”带队下，顽强地度过了一轮又一轮的调控，堪称地产圈中的不死鸟。

　　宋卫平的绿城房地产集团有限公司(以下简称“绿城集团”或“集团”)，在中国房地产行业中犹如一朵奇葩—时而销售额直逼地产老大万科，时而又如虎落平阳一般在生死线上挣扎。

　　经过几起几落的绿城集团，如今又重新进入上升通道。2013年 3月24日，集团旗下绿城中国(03900.HK)交出了一份不错的成绩单：2012年，集团实现收入约353.9亿元，同比增长61.1%；绿城中国股东应占利润约48.5亿元，同比飙升88.4%，每股基本盈利2.57元，同比增长63.7%；净资产负债率下降至49%，较去年年底的148.7%有大幅改善。

　　5天后，即2013年3月29日，由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所、中国指数研究院[微博]联合推出的地产企业排名中，绿城集团连续第9年上榜“中国房地产百强企业综合实力TOP10(第七名)”。

　　2009年：金融危机中大难不死

　　2006年，绿城中国成功登陆港交所。财报显示，2007年绿城中国在建面积341万平方米，同比增长81%；预售收入100亿元，同比增长104%。也许成功来得太快太容易，尽管在财报中宋卫平透露了对行业会遇到土地、金融、税收等政策影响的担忧，但仍对2008年的房地产市场做出了过于乐观的估计。当年，绿城中国建筑面积达1362万平方米，同比增长72%。

　　但让宋卫平没有想到的是，一场起源于美国的金融危机席卷全球。受此影响，2008年中国GDP增速从两位数降至9.6%。更重要的是，在“抑制不合理需求，防止房价过快上涨”的政策基调下，一系列房地产调控政策相继出台。这让坚持“精品”战略、走高端高价路线的绿城受伤不轻。

　　财报显示，2008年其股东应占溢利从上年的9.2亿元直降至5.4亿元，几乎腰斩。股价也从最高时每股19.7港元，一度跌至每股1.77港元。加上之前对2008年形势的乐观估计，绿城中国高杠杆经营，使其净资本负债率从2007年末的85%大幅上升至140%，经营风险骤然加大。绿城中国可谓是第一次站到了悬崖边上。

　　将宋卫平从悬崖上拉回来的力量，与其说是绿城上下齐心协力，不如说是他选对了行业。房地产业作为能带动上下游数十个行业的支柱型产业，在国民经济中占有“大而不能倒”的地位。为应对金融危机，中国实施了十大扩内需政策，在地产方面则是降低住房交易税率、商业贷款利率下调至0.7倍基准利率，首付款比例降至20%等政策多管齐下。另外，在4万亿投资的加持下，2009年M1同比增速创纪录地冲上了超过30%的高位。政策的放宽加上宽松的资金，将绿城中国等房地产企业从生死边缘给拉了回来。

　　财报显示，绿城中国2009年的股东应占溢利达10.1亿元(附图)，净资本负债率回落至105%。绿城中国股价在一年内的涨幅高达330%。在顺风顺水的政策下，宋卫平成功带领绿城中国摆脱了金融危机的阴影。

　　2011年：销售遇阻，经历“三重门”考验

　　在经济刺激政策下，市场充沛的流动性激发了买房人的热情，让绿城再次赚得盆满钵满。2009年，绿城集团销售高达513亿元，同比增长238%。经历了一次劫后余生的宋卫平，尽管仍对金融危机时期低迷的行业成交心有余悸，但并没有牢记历史教训。绿城集团继续实施激进策略，不断加快拿地速度：2010年新增土地储备项目18个，占地面积243万平方米，总建筑面积491万平方米；2011年新增9个地块，占地面积309万平方米，总建筑面积681万平方米。

　　大规模拿地使得绿城中国的资产负债表不堪重负。公开资料显示，其净资本负债率从2009年的105.1%飙升至2011年年中的163%。如此高杠杆营运在房地产上市公司中都是非常罕见的。而随着限购令的推行，主攻高端市场的绿城中国自然受到更大冲击。因资金受压，公司甚至一度为诸如破产、被整体收购等负面谣言所困扰，一些业内的资深分析师也担心，绿城能否走出困境，甚至有人断言，“绿城过不了2011年”。

　　“收购门”：2011年9月，一份体育类媒体发布了关于海航有意耗资30亿元收购绿城中国的消息。鉴于海航旗下的西北海航置业与绿城集团旗下的浙江嘉禾有过业务合作，这一传闻顿时引起轩然大波。但随即海航与绿城方面双双发表声明，予以否认。

　　“信托门”：随后的9月21日，市场传言绿城信托项目遭到银监会调查。本就担心房地产企业无法撑过寒冬的投资人在传言面前变得风声鹤唳，汹涌的抛售致使绿城中国的股价一天内暴跌16.23%。绿城中国不得不派高管召开媒体沟通会进行解释。

　　“破产门”：2011年底，绿城集团由于资金链紧张、即将申请破产的消息传得沸沸扬扬。由于破产传言事关重大，宋卫平亲自撰写题为《宋卫平：从绿城“被破产”说起》的千字文加以澄清。

　　庆辛的是，绿城集团的销售终见起色。2011年11月，其去化率环比终于有所上升，上升幅度约36%。销售额的大幅增长，显然有助于缓解绿城的财务压力。但绿城中国资金链紧张的危机并没有解除，宋卫平创立的地产帝国仍有崩塌的风险。

　　财报显示，2011年绿城中国的现金及银行存款58.8亿元，而上年同期有149.7亿元，降幅高达60%。而负债总额仍有1103亿元，与上年的1109亿元基本持平，且平均借贷成本从2010年的7.3%上升到2011年8.1%。在总借贷负担没有减轻的情况下，现金却被大量地消耗，尽管年末净资本负债率已经从年中的163%降至148.7%。

　　2012年：让渡股权、出售项目断臂求生

　　在房地产行业摸爬滚打多年的宋卫平最清楚，解决绿城困境的途径无非两种，加快销售回款和出售项目回笼资金。

　　从2011年下半年开始，宋卫平开展了一场从松下幸之助的书中学来的全员营销运动。不仅启动经纪人制度，还以上不封顶的酬金激励机制，推动绿城从上到下的全体员工也都加入到了卖房的行列。同时，在偏紧的政策环境下，面对急迫的生存需要，绿城也不得不通过放弃优质项目股权的方式来获取急需的现金。

　　2011年至2012年初，绿城集团不仅先后将旗下绿城合升、绿城广场置业等子公司股权出售给SOHO中国，绿城无锡湖滨置业51%股权售给融创中国，还将杭州绿城墅园置业35%股权、杭州绿城锦玉置业50%股权、上海静宇置业49%股权悉数转让以换取48亿元资金。

　　宋卫平并没有因为公司成功出让项目筹资而放松警惕，在房地产市场摸爬滚打了多年的经验告诉他，危机并没有解除。此时绿城中国一年内到期的债务仍有184亿元之巨。重重压力下，宋卫平只好断臂求生。2012年6月8日，绿城中国宣布向九龙仓集团定向发行股份和永久次级可换股可赎回债券，交易完成之后九龙仓集团持有绿城中国5.2亿股股票，占24.6%，成为第二大股东，并获得两个董事会席位。紧接着在6月22日，绿城中国与融创达成协议，将旗下上海玉兰花园、上海黄埔湾等8个项目转入双方各持股50%的合资公司。同时，将上海玫瑰园50%股权转让给融创。两项资本运作合计为绿城中国输血75.3亿元。

　　通过出让股权和项目，绿城中国的净资本负债率从148.7%降至49%。至此，宋卫平带领绿城又一次化解了生存危机。

　　2013年：调控政策加码，宋卫平如何应对？

　　有过在生死边缘徘徊的经历，刚刚缓口气的宋卫平也明白，专注高端住宅的绿城集团在遇到限购等政策打压时很难分散风险，因此也积极介入其他一些轻资产、低风险的行业，比如积极开展代建业务、涉足农业和养老地产等。

　　不过宋卫平曾经有过好了伤疤忘了痛的经历，这次会不一样吗？

　　财报显示，绿城中国2012年收入高达353.9亿元，同比增长61.1%；股东应占利润48.5亿元，同比飙升88.4%。绿城中国的股价在一年内也从每股3.5港元飙涨至14.2港元。面对转好的财务状况，在年初并没有拿地计划的绿城中国，在2012年仍新购了包括建德项目、大连不朽巷、天津滨海商务区在内的7个土地项目，总建筑面积210万平方米。尽管按项目权益计算的实际出资并不大，但新增项目的平均楼面价格为每平方米5693元，远远高于绿城旗下全部楼面2670元的平均成本，必将拉高其项目建成后的市场售价。

　　绿城集团“逆袭”成功之后随即高价拿地，但房地产调控并没有结束。2013年，“新国五条”出台，其中对房屋转让征收差价20%个税等政策超出了大多数市场人士的预期。如果持续调控，对主攻高端的绿城来说，肯定不会是个好消息。绿城中国2012年财报显示，其收入中有96.6%来自于物业销售。在限购等新的调控形势下，这只不死鸟是会再次陷入危机，还是能够又一次成功避险呢？■