他与王石、冯仑一起并称为“地产三君子”，深耕房地产市场二十余年。作为开发商对城镇化是焦虑是欣喜？货币供应，资产价格环环相扣，超百万亿的M2对楼市具体有何影响？国五条出台，投资需求遭重创，房产究竟算不算可投资的商品？《财经面对面》特别策划-地产变局,对话河南建业董事长胡葆森。

　　人物简介：

　　胡葆森，1955年6月出生于河南濮阳县，1991年在港创办企业，经营房地产业务；1992年开始回河南投资。现任建业地产股份有限公司执行董事、董事会主席兼本集团创办人。

　　中国楼市不存在大量泡沫CBS电视台捏造事实

　　主持人权静：我们想首先从当前最热点的新闻热点谈起，我相信您也一定注意到了，那就是美国哥伦比亚广播新闻有一档节目叫60分钟，他前一段时间播出了一个关于中国房地产市场的专题片，探讨中国房地产楼市泡沫的问题，其中中国的地产商可以说领袖级的人物王石在接受采访中明确指出，中国楼市确实存在明显的泡沫，如果不加调控的话后果会很严重，我想再次让您阐述一下您的观点，您同意吗？

　　胡葆森：我想中国的市场发展还不是很均衡，王石先生指的这个房地产市场存在泡沫，我想主要还是指的一二线市场，就是我们经常讲的北上广深，包括一部分发达省份的省会城市。但是就全国而言，包括一线、二线、三线、四线城市，总体上我认为这个泡沫不是很大。    

　　主持人权静：我们也详细的看了60分钟的节目，里面有一些观点可能刚好跟您说的刚好相反，比如他拍了一些小镇，像郑州的郑东兴区，上海附近的欧洲风情的小镇，反而是这些不是在非常核心的地方，这些大建、快建的项目出现了空城，没有一个人在里面的情况。

　　胡葆森：别的地方不知道，但是就郑东新区而言，他拍的镜头是不是现在的，我看就值得怀疑。因为我天天在那儿，郑东新区现在整个起步区30平方公里，经过近几年的发展，现在差不多有七八十平方公里，这个区域现在已经入驻了80万人口，达到了一平方公里一万人口，这个刚好是目前规划设计水平比较理想的水平，所以我不知道他现在录的镜头，或者“空城”，甚至在两三年以前还有人说是“鬼城”，这些概念我觉得是危言耸听，我觉得不符合事实。

　　主持人权静：也就是说您现在，2013年年初看到的郑州新区完全不是他们视频中那样。

　　胡葆森：至少郑东新区不是，其他地方我没去，他在新闻60分讲的郑东新区完全是一种捏造。

　　主持人权静：我们这里如果展开探讨可以有两个方向可以说，一线的楼市你认为当前可能是存在泡沫的，王石那个观点您觉得他可能更多指的一线城市。

　　胡葆森：我们先说什么叫泡沫？现在房价的价格水平已经大大的偏离了这个城市居民的购买能力，另外，从供应量、开发规模和供求关系来讲，每年这个城市供应量和每年需求量出现了很大的偏离，一个是量，一个是价。我自己认为，过去改革开放三十年，人们收入水平大大提高，购买能力大大提高，这种情况下很多一二线城市市场，不仅仅是靠当地的居民在支撑着，有很大的比例  ，甚至超过一半的比例是靠外来的购买能力在支撑，所以你很难从现在城市居民的收入水平和现在的房价做一个对比就判断出这个城市有泡沫，我自己没有那么悲观。

　　主持人权静：您具体的结论，如果说一二线城市现在有没有泡沫，你的答案是什么？

　　胡葆森：我的答案是，一二线城市如果有泡沫的话，也不是太大。

　　主持人权静：从您刚才说的两个纬度，一个量，一个价，从价的角度来说可能不会有太大的泡沫。从量的角度来说呢？

　　胡葆森：从量上来说我也认为没有太大的泡沫。因为我们看一个商品的价格，短期是由供求关系决定的，如果真的像美国新闻60分讲的出现的极大的泡沫，现在应该出现在供大于求的局面。现在的局面你看到，如果供大于求为什么价格会上涨？我们去年下半年也好，今年年初也好，我们看到价格实际上现在上涨的压力还是有的。

　　主持人权静：三四线城市的情况您怎么看？

　　胡葆森：现在三线城市开发水平远远不及一二线城市。第二，大地产商进入三线诚实的情形还不是非常普遍。第三，三线城市普遍而言有这样一个情况，他的购买能力不像一二线城市那么强，他对每年供应的的消化能力不是那么强也不是那么均衡。这一年比如这个城市卖了100万平方米，明年不一定能保持20%到30%的增量，也许明年是80万平方米，他这种供求没有呈现在一个持续上升的状态下，有一种起伏和不太稳定的状况，这和购买能力、经济发展水平是相关的。所以三四线城市基本上80%，甚至90%以上主要是靠本地的消费能力支撑。因此，他供应量提升的速度，包括价格提升速度，每年的幅度都不是太大。这是三四线城市我了解到的情况。

　　主持人权静：整个您的观察，从三四线城市供需的比来来看，到底是供不应求还是供大于求？

　　胡葆森：就平均而言，我认为现在处在供求关系没有失衡的情况。我们把某一个城市，或者某几个城市在中国整个市场来看是一个局部的市场，这种局部的，阶段性的在某一年，或者某两年出现市场的不均衡，失衡的情况也是存在的，每一个国家多会有这种情况。

　　主持人权静：您觉得只是个别极端案例，并不普遍。

　　胡葆森：只是个别的，不代表全国三四线市场普遍情况。

   大量保障房入市能有效抑制房价 防止腐败要落实财产公开

　　主持人权静：我听到您的论述，总结一下，您觉得中国目前房地产市场，无论是一二线，还是三四线，总的来讲通过您刚才的论述，您认为还是相对比较良性的。

　　胡葆森：最近七八年各级政府加大了对市场的控制力度，一个是对价格上涨过快，连续国八条、国六条，前年的十条、十一条，今年又出了五条，连续的调控，包括市场本身2007年、2008年出现的金融危机，这种市场的作用。这里需要特别提的是，2008年开始大规模的保障房建设，尤其是2010年提出的，从2011年开始我们国家第十二个国民经济五年计划，要求限期在这五年内要建设3600万套保障房，我们预测这两三千万套保障房推向市场之后，从套数上来讲占了整个市场供应三分之一以上。这也是调控房地产市场供应结构，特别是这样一种结构的变化，对于价格的抑制作用。我们经常讲通过市场结构的改变，从而抑制价格的过快上涨，也起到了根本的作用。

　　主持人权静：听上去您对保障房还是蛮有信心的。

　　胡葆森：不是我有信心，而是中银政府和各个地方政府下了硬性指标，每年每个省开工多少万套，竣工多少万套，都是有量化的指标。

　　主持人权静：有些学者也在担忧说，会不会成为类似于大跃进运动式的，在他们眼里甚至会带来很多灾难。

　　胡葆森：我认为不会，保障房怎么会带来灾难，前年开始对保障房的管理我还是提出了一些建议。比如你盖了3600万套，是不是及时的，准确的都交到了真正缺，或者真正应该住进这个保障房的这些人的手里，这需要通过一系列改进才能实现的目标。因为我们也注意到，有一些城市在申请保障房的时候，反而会出现我供应了5000套保障房，真正申请的人反而小于你供应的数量，这就出现了保障房在这个时期的资源浪费。另外，我们国家对于申请保障房人群的资格，也就是我们经常讲的中低收入，究竟在什么样的城市他是什么样的水平。第二，他家庭人口，人均收入，对这个标准还不是很清晰，所以保障房应该涵盖的人群和概念还不是很清晰。

　　主持人权静：但是从很多分析文章中我们也看到，地方政府在保障房的开发上，他是没有那么强大的动力，因为他不仅没有土地出让金的财政收入，他还是要大量投入。你觉得在这个硬性指标下达之后，真的能够完成吗？

　　胡葆森：“十二五”已经过去了两年，从这两年的情况看，各地政府对这件事确实非常重视，就河南而言，应该说每年的指标，无论从开工还是竣工，都是严格按照中央的要求来完成的。我相信其他地方政府也应该和这个情况差不太多。

　　主持人权静：您刚才说到第二点，怎么样真正能够保证保障房的资源有效配置。很多人也做担忧说，会不会成为新的寻租工具等等一系列的问题。

　　胡葆森：应该不会，最近你发现，十八大之后房姐、房叔的情况，包括媒体的监督，我还是持一个积极的态度，对保障房标准划分，资格的审理，包括对开发规模、竣工规模。我倒是今年提了一个建议，香港政府他们每一年申请住保障房的人群都会不断的向政府提申请，政府正是根据积累起来的申请，根据他自己每年的财力，确定他每一年需要建设和开工的保障房的数量。我建议各级地方政府根据城市的申请，也就是说摸清需求，每个城市的需求肯定是不一样的，根据这种需求确定你每年开工的比例，而不是单单靠中央政府给你下达的硬性指标，这不是很科学。

　　主持人权静：确实这是一个问题，我们之前在采访经济学许小年[微博]的时候，许老师也跟我讲，这个保障房，中国怎么知道什么地方确实是大家会想住的？地段好的可能会成为寻租工具，地段不好的可能会成为空城，在地域上是不是也存在这个问题。

　　胡葆森：还有一个问题容易被忽视的，也是过去十年我也说过很多次，但是效果不是很明显。比如公务员住宅，按照现在的概念，公务员住宅有一部分是应该被算做保障房的，比如你这个年龄的大学生毕业，我三年之内没有置业能力，没有买房子的能力，我应该住政府的公共租赁住房。比如政府或者一个机关，我们看到过去的几年，各级政府，一线、二线、三线城市都建了大量公务员住宅，这种数量是非常大的。这种公务员住宅从统计上来讲，从各个城市房管局都是按商品性的形式统计，实际上他又是定向的。你统计的时候他应该在商品房的范畴，但实际上他又给了政府公务员，这实际上对资源也是一种浪费。有的公务员现在分了两三套这种房子的有得是，特别是那种级别比较高一点的，年龄比较大一点的，资格比较老一点的，在过去的过程中有福利分房时代分的房子，也有在现在用商品房的形式，单位又盖了公务员住宅，自己也花钱买，但是那个价格可能比市场价格低了一倍，甚至两倍以上，这种情况非常普遍，但是没有被舆论关注到。

　　主持人权静：您具体的建议是什么，这算是某种程度的腐败吗？

　　胡葆森：我个人认为是，但是对于年轻人来讲他刚毕业，工作三年买了第一套，他就应该是这样，这不算。但有些人已经买了第二套、第三套，我认为这就是腐败。这种腐败咱们经常讲法不责众，太普遍了。比如每一个城市都盖了几千套、上万套，你要是说这种腐败，真给他上纲上线的话，这也是利用权利的对社会资源的侵占，但是这种事情没有被媒体关注。

　　主持人权静：您具体的建议是什么，怎么处理？

　　胡葆森：我具体的建议，真正要把享受保障房人群的概念划清楚，究竟哪些人应该属于被保障范围，先把这个概念弄清楚。你具备什么样的条件才有资格申请保障房，这件事先弄清楚。这是第一步。

　　第二步，你弄清楚了，这些人群就会及时向政府提交自己购买保障房，或者租用保障房的申请，政府再根据这个申请确定每一年建设的规模，再根据对资格的审定，竣工之后把这个房子及时交到他手里。

　　主持人权静：也就是说对于公务员福利性的房子应该是纳入到整个保障房的体系中。

　　胡葆森：对，你要弄清楚，公务员里面应该有一些是有资格的，当然他一套房子没买过，他到现在没买过一套房子，这些人应该被纳入进来。

　　主持人权静：这种问题只能通过以后的房地产税来解决了。

　　胡葆森：现在我看中央政府对这个问题，至少在过去十年，这两届政府对这个问题基本上有点回避。

　　主持人权静：以后你觉得会怎么样？

　　胡葆森：我想虽然反腐倡廉，各项具体措施的出台，这种情况会减少。但是这个问题我始终到现在也没有看到从中央政府公布的条文措施中，对这个问题有可针对性的措施，我现在没有看到。

　　主持人权静：你觉得什么措施是针对性的，是有效的？

　　胡葆森：房地产税仅仅是一种形式，你想想他有三套房子在手里，房地产税他完全能够支付得起。现在有大量二手房的交易，这里面恐怕有一种比例就是公务员下一步要财产公开的时候，真正从根本上解决这个问题，还是要财产公开，公务员队伍的财产公开，财产登记制度，要能够真正落实。

　　货币超发导致高房价 投资房产是合理需求

　　主持人权静：我们再回到刚才讨论中国房地产市场到底有没有泡沫的问题上，目前从我对您的论述来看，无论是一二线城市，还是三四线城市，您觉得目前都是没有泡沫的，是比较良性的。

　　胡葆森：我理解王石先生是在提醒市场，特别是在提醒开发商，不要认为你盖了房子马上像过去十几年，盖了房子就马上有人买，没有限度的投资，他是提醒大家。现在实际上在很多城市，特别是一二线城市价格是背离了价值。如果这种速度一直持续下去，这种情况如果持续下去，迟早中国的房地产会有大幅度调整，崩盘的概念我认为短期内不会出现，但是大幅度的调整这种情况是会出现的。但是我们看到中国经济的根本问题不是这个，根本的问题还是货币太多。房价为什么这么高？货币太多。我昨天看了一个数字没有经过核正，从另外一个经济学家最里说出来的，2002年的时候我们整个M2，就是货币总量不足20万亿。十年之后，去年是96万亿，十年间货币增长将近4倍，所以我觉得这个很可怕，我们现在社会上货币流通量太大，这个如果管不住，什么东西都有可能上涨。我们经常讲的现在通货膨胀的压力一直不能消除，恐怕根本原因也是这个问题。

　　主持人权静：我在里面听出来一个充满矛盾的逻辑，在您看来，虽然即便一二线城市房子的价格已经大量背离了价值，从供需来看，外地人都到一二线城市投资来看是没有泡沫的，但是它又大量背离了价值，这个好像听上去挺矛盾的，背后就是因为货币发的太多了吗？

　　胡葆森：发的太多了。

　　主持人权静：这是根本原因吗？

　　胡葆森：这是根本的原因。

　　主持人权静：您说的这种货币超发的形式也是引起了很多经济学家的关注，并且有大量经济学家在呼吁警惕货币超发的情况，甚至有人说这是变相的抢劫，是一种财富的转移和掠夺。

　　胡葆森：但是他对保证中国经济稳定在8%以上的增长也起到很重要的作用。如果每年货币，今年政府工作报告我也注意到了，2013年整个货币的增量要控制在13%左右，也就是意味着又有差不多10万亿的货币要增发了，到今年年底会看到，会有接近110万亿。我们看到一个数据，因为我不是研究金融的。我们看到一个数据，美国GDP的总量现在将近20亿美元，他货币总量，我们经常讲M2的概念大约是10万亿，也就是说GDP高于货币总量的1倍。我们GDP总量，2012年是53万亿人民币，我们货币总量接近100万亿，差不多倒过来了，我们货币总量是我们GDP的一倍，跟美国这样的比例差了四倍。当然每一个国家的国情是不一样的，这个情况有这样大量的反差。如果美国那个是合理，中国这个肯定是不合理的。如果中国这个情况是符合中国国情的，说明美国那个，或者我们是不是到了人均三四万美元的时候就应该变成那样一种情况，因为我不是研究经济学的，也不是研究金融的，所以我对这个问题还需要进一步的请教一些专家，或者自己也需要学习。

　　主持人权静：说到货币超发的问题，我能不能这么理解您的逻辑，有这么多的货币在那儿，而中国投资渠道又如此的狭窄，房地产价格很难通过调控的手段压下去的。

　　胡葆森：再一个，你看看发达国家，凡是发达国家他的金融市场一般建设是很完备的，包括公民的投资渠道，投资获利渠道都很广泛。为什么现在房产价格一直上涨，除去买房产能赚钱以外，在老百姓的投资意识里形成了一个共识之外，还有什么东西买了之后是可以有很大的收益保障的呢？存款，你知道存款的收益是非常低的。股票，过去十年间，从5000点下降到现在的2000多点，平均一直在2000多点，有人现在敢买股票吗？信托，他的规模又小，不足以吸纳社会上丰富的货币存量。如果你的钱存在银行，他的收益就要低于通货膨胀率。投资其他的东西，又不知道投资什么好，这也是我们中国人消费的传统，觉得还是买不动产，买房子比较保险。

　　主持人权静：一方面，货币这么多。一方面，投资的渠道又很狭窄，这造成了过去房地产调控越调越高情况的根本原因。

　　胡葆森：变成房产里很大的比例是被投资者购买了。我们现在又把投资和投机绑到一块儿，放到了被打击的对象。我理解投资和投机，这里面没有一个很清晰的，很明确的划分界限，属于非要划开，你买了房子多长时间之后再把它卖掉可能算投资。举例讲，你买了之后一年之内再卖掉，这算投机。两年之后卖掉，可能算投资，这个很难界定。

　　主持人权静：很多人对把房子作为投资品是有一种道德判断，认为这样做是不道德的，是应该被打压的，你并不这么看是吗？

　　胡葆森：我不这么看，如果连房子都不让他投资，让他投什么？假如你存了20万，不让你买房子的时候你买什么？

　　主持人权静：应该给房地产投资证明，应该承认大家有这个权利可以投资房地产。

　　胡葆森：应该把他变成一个正常的，看成是一个正常的投资。只是说在这个阶段，刚好我们这时候房价上涨比较快，政府想抑制房价上涨过快这件事的时候，肯定不需要大量那种真正不需要住房，又在大量买房的投资行为，不希望在这时候凑热闹。

　　城镇化不是房地产化 农民进城需要产业支撑

　　主持人权静：最后我们再跟您聊聊城镇化的问题，刚才您也重点说到了。而且就您在河南深入的观察，我相信对这个问题您是很有发言权的。我首先想请教您，是否担心存在着这样一种趋势，就是在中国尤其是地方政府的层面上，对更多把城镇化看作一种建城市大拆大建更有投资冲动扩张冲动这样一个事情，这会带来一系列风险在你看来？比如说在新闻60分钟出现这种，他们所说那些空城、鬼城，有可能在地方政府建设冲动当中出现吗？

　　胡葆森：曾经会有这种可能性，但是我们注意到十八大之后，城镇化首先从认识上大家逐渐对这件事情都在逐步达到一个统一的认识，从三点：第一点，城镇化不同于过去20年的城市化，它是一个要素逐渐向中小城市不断集约的一个过程。过去的城市化主要是向大中城市，今后的十年、十五年城镇化是一个要素要向中小城市不断集约的一个过程，城镇化主要是这个镇。第二点，城镇化不是房地产化，城镇化不是一个单独把城市旧房拆带建成新房这就是城镇化，也不是拆旧村建新村，拆村并社区，拆村并城，拆村并城，不单单是这样，城镇化是有很多内容的。比如讲产业化，一个县城或者一个乡镇，如果没有很好的产业支撑，农民把房子拆掉，把地交流出去之后干什么呢？如果就业问题没有解决好，城镇化建立在就业，建立在户籍关系的转换，不光单单是一个居住位置的转换，它也是一个从农民变为产业工人这样一个生产方式的转变，同时也就是不单单是居住方式的转变，还是生产方式的转变，还是一个身份的转变，是三个转换的过程。另外城镇化也不但是单单房地产化。第三点，城镇化是一个长期的过程，可能还需要十年、十五年，像一些中西部城市需要二十年，不是一蹴而就的过程，它是需要分三个阶段甚至四个阶段来完成这个过程。这三点形成共识就不会出现阶段性大拆大建的情况，各级地方政府融资平台三年前都被中央政府财政部取消了，所以地方政府现在也没有那么大的能力来大拆大建，主要还是下一步要引导社会的力量参与到这种城镇化投资中来。

　　主持人权静：以河南为例，在城镇化趋势当中，地产开发商机会究竟在哪里？

　　胡葆森：你想想我这次提议也有一个包括在城镇化过程中，如何来吸纳社会的力量，实际上也就是说地产商也好、投资商也好，如何来吸引更加配套的积极的政策来吸引开发商参与到城镇化过程中，现在政策还不是很配套，财政政策、税收政策、金融政策，包括行业鼓励政策都没有配套政策出来，我一直从去年开始呼吁地方政府也好、中央政府也好，一定要尽快把这些政策出台，尽快完备，从两三年间大量吸引社会力量参与到城镇化进程中。

　　主持人权静：到底应该是政府在做还是开发商做？

　　胡葆森：政府主要做规划，做政策的制定，做标准的制定，政府不应该成为投资和建设的力量，我一直呼吁在今后的十年，城镇化的投资建设主体应该是社会力量，但主要包括开发商在内。

　　主持人权静：最后一个问题，过去这些年河南建业一直专注在河南，深耕河南区域市场，未来你们还会坚持这个政策呢？

　　胡葆森：至少在今后十年还会坚持这个政策，我们在战略推进11年间，仅仅是从郑州走向了其他的17个地级城市，从去年开始尝试进入县级城市，到今天为止才进入20个县城，河南108县城，我们还有80个县城没有进去。今后8到10年，快则7、8年，慢则10年，我们还会在包括省会城市，17个地级城市，100来个县级城市，围绕这120个城市把我们产品覆盖到这个区域。但是在这个过程中，不可避免会进入一些城市近郊一些乡镇，可能也就是到十年之后，假如你还是从这个行业的话，我们会在河南120个城市，大约还会到100到200个乡镇开发我们的房子，会坚守这个战略。

　　主持人权静：过去无论过去11年还是未来10年别的地区、别的地域也会有机会，对你就没有构成吸引力？

　　胡葆森：有机会，但是我觉得所有企业最终追求的目标是一致的，就是我说的八个字“持续盈利，稳定增长”。我还从另外一个角度提出企业价值取向的问题，就是“创造财富，收获尊敬”，我们这个战略可以让我们最终实现这样一个目标，不是单单追求商业上的成功，不是单单靠每年销售额排在第几名，关键你有没有再创造财富的时候，有没有赢得尊重，这是另外一个目标，这是等于一个普通的企业和一个卓越企业的差别，我们是在朝着这个方向在努力。