随着二三线城市房地产市场火爆而快速崛起的，是福晟集团这样的地产黑马。由于踩准节奏，于2003年介入海西的福州、漳州等城市，并打通了建筑、担保等上下游产业链，为人低调的福晟集团掌门潘伟明如今身家已达60亿元。但在他看来，经营团队有30个亿万富翁、300个千万富翁、3000个百万富翁，自己才算真正成功。制定了上市计划的潘伟明，未来仍将紧盯二三线城市，并坚持不做地王，只做初次置业和改善型置业户型。

　　二三线城市，从房企“新战场”到“主战场”

　　2009年，在国家一系列财政、货币政策的刺激下，经历了金融危机阵痛的地产行业迎来了丰收的一年。国家统计局的数据显示，当年商品房销售额为43995亿元，同比增长75.5%；新建商品房成交价为4695元/平方米，同比上涨近24%，其中商品住宅价格上涨25%，这两个涨幅都是近15年左右最大的。

　　同时，房地产上市公司的收入、利润、现金流也普遍大幅增长。截至今年3月26日，沪深两市59家已公布2009年年报的房地产上市公司当年合计实现营业收入1864.01亿元，同比增长26%；净利润合计265.25亿元，同比增长54%。一些在二三线城市布局的地产商盈利增长尤为显著，如荣盛发展(002146)2009年实现营业收入32.89亿元，同比增长62.12%；净利润6.09亿元，同比增长64.42%；销售净利润率达到18.53%，均远超平均水平。

　　事实上，受益于轨道交通与高铁建设的跃进、区域规划、城镇化加速以及一线城市房价过高、产业转移、二三线城市房价收入比低等一系列因素，二三线城市已经成为地产商及购房者不约而同的选择。2009年，万科新获取项目44个，其中二三线城市占比超过90%；金地新增土地面积中，二三线城市占据81.9%；保利总销售额中，一、二线城市分别占47%、53%，为其上市以来二线城市销售首次超过一线城市。

　　中国房产信息集团联合中国房地产测评中心4月1日发布的“2010年中国房地产企业第一季度销售TOP20排行榜”显示，排名前20的企业在二三线城市的销售额占比达到64%，而销售面积占比达到了78%。当季销售面积与销售金额分列第一与第二位的恒大地产，大有赶超万科之势，而其靠的就是在二三线城市的超前布局，二线城市销售额已占恒大销售总额的90%以上。二三线城市已从前几年房企大佬们眼中的“新战场”，完全变成了“主战场”。

　　二三线城市房地产果真如数据显示的那么火爆吗？3月底，我们对长期扎根于二三线城市的房地产开发企业福建福晟集团及其漳州、长沙两家分公司进行了实地调研，亲身感受了这一市场的火热情形。3月27日，长沙“福晟·钱隆樽品”二期开盘，当天成交约200套，销售额达到1.2亿元，成交率高达80%；次日，漳州第一大盘“福晟·钱隆学府”首期开盘，成交率更是高达95%。

　　随着二三线城市房地产市场火爆而快速崛起的，是福晟集团这样的地产黑马。作为地产界的新主力，他们有怎样的成长路径，又如何看待未来二三线城市地产市场的发展和国家调控政策的影响？福晟集团掌门潘伟明的看法，为我们提供了一个参照。

　　解决水库移民住房，初涉房地产业

　　现年46岁的潘伟明，出生于广东从化吕田镇。他25岁成为从化最年轻的镇长，29岁下海经商，和哥哥潘超文创办了广州云星房地产开发集团，在从化陆续开发了“夏日港湾”、“星河绿洲”等项目，2004年，云星集团已经成为广东省百强企业。

　　2003年，潘伟明在福州创办了福晟集团，2006年福晟集团收购了国企福建六建建工集团，使其产业横跨房地产开发、建筑、建材、园林、物业管理、担保等领域。目前福晟集团控股30余家子公司，总资产160亿元，在福州、成都、长沙、南宁、漳州、赣州等多个二三线城市同时开发十几个地产项目，其旗下的房地产业务已经跻身福建三甲。2009年，福晟创下60亿元的营业收入，同比增幅高达100%，其中房产销售收入达30亿元。不时来往于各地分公司之间的潘伟明，留在总部的时间反而十分有限。3月25日，他才匆忙赶往福州，接受本刊专访。4月14-17日，国家出台一系列地产调控新政，引起楼市股市的强烈反应。对于二三城市地产商，这将构成怎样的影响？4月21日，本刊就此再度连线采访了潘伟明。

　　新财富：你当年是前途大好的年轻镇长，为什么会下海投身地产业？

　　潘伟明：我1984年毕业以后在审计局做公务员，1989-1993年做镇长。1991年从化建抽水蓄能电站，水库下面就是我们村。村里出个镇长，对家里人也是个荣誉，村长、村委书记大事小事都找我商量。

　　当时国家按每人5万元补贴了整个村5000万元左右的移民经费，但是这笔钱一要解决村民移民到县城的房子，二要为他们安排一个就业出路，他们要我来牵头。想想这个责任挺大，我就想帮他们。村民们集资了一些钱，我帮他们选择好的地段建房子，就慢慢开始做房地产了，应该说，他们支持了我一部分启动资金。做起来以后，回报一个是给他们房子，二是每年给他们一个固定的回报。

　　如果没有这个原因，我们出来的冲动可能会少一点，但冲动最大的是因为邓小平南巡。那个时候自己想出来干一番事业，也没想到赚多少钱，只想按自己的思路办一些企业。我当时办了一个房地产公司、一个化工厂，化工厂全亏，办房地产成功了，于是我就慢慢有心做这行了。

　　介入海西城市，踩准资产升值节奏

　　新财富：你最早在广州发展，为什么后来选择人生地不熟的海西二三线城市作为主战场？

　　潘伟明：2003年，我们派出很多队伍去全国各地调查，由山东到珠海、深圳等地，发现当时福州的房价还比较低，每平方米才2000多元，我们感觉这是一个机会。首先，福建地少人多，七山一水两分田，不可能大面积推出房地产用地，而房地产价格主要由土地决定嘛，这是我们选择在福建发展的一个主要因素。再者，福建藏富于民，华侨很多，老百姓有钱，存在巨大的消费潜力；而且两岸和平是长期趋势，国家肯定要把福建经济发展起来，让台湾人愿意回来投资、安家。

　　去年国务院提出加快海西经济区建设，我们重点布局的福州、漳州等区域发展很快；还有长沙，现在武广高铁开通了，长沙的楼价在涨；包括成都，地震之后也缓过劲来了。现在福州的楼价已经涨到1万元，比2003年翻了差不多5倍。这几年我们在福建的楼盘，包括买下的土地全部升值了。所以说，我们还踩准了这个点。

　　加上去年国家出台了4万亿投资计划，建筑行业也是好形势，正常的年份做工程，可能有些款收不回来，去年，我们历史上收不回来的死账全收回来，一下子现金就多了。加上房地产形势好，一般建筑单位不会跟建筑公司较劲了，有些利润他们也会让。建筑这一块，我们去年承接了60多亿元的合同，完成了30亿元，今年1-3月，就接了50亿元的合同，现在福建六建是福建名符其实的第一大建筑公司，全福建有9个获鲁班奖的建筑单位，我们占3个。

　　卖楼不追求利润最大化，以免影响现金回笼

　　新财富：现在福晟有十几个楼盘同时启动，资金需求不是小数目，你怎么维持资金链的顺畅？

　　潘伟明：我们首先会做一个测算，比如今年的销售预计有多少亿元，正常的银行贷款能够拿多少，以股东形式进来的资金有多少，再减去今年的开支有多少。在做财务收支预算时，我们只按预计销售额的70%来计算，例如我们今年要下达50亿元的销售任务，在做财务收支预算时就按35亿元来算。万一完不成怎么办？所以我们只做70%。对于银行贷款，我们一般开年第一个月谈，作预算时也按80%来测算。还有那些战略合作伙伴和以股东形式进来的钱，我们也要在落实之后算个数。我们支出也要做测算，估计剩余多少钱，才会考虑今年要买多少地。

　　单论建设资金，我估计一般的房地产公司都没问题，但很多人倒就倒在买地上，就是买的地太多，没办法消化。所以我们现在要求整个团队一要保证高效，二要保证资金链不能断。这就需要我们销售要畅顺，不要追求利润最大化。就像我们3月湖南开盘的一个项目，可以卖6000元，我们不要那么多，卖5000多元就行了。从现金流的角度说，不一定要卖到最高价，否则会影响现金回笼。