本报记者　贾海峰　

　　记者从中粮集团内部获悉，中粮集团新近斥资10亿多元从北京朝阳区新购一处8万平方米的甲级写字楼，作为中粮集团总部新办公地址，最迟今年年底搬迁。其目前办公地点中粮广场则拟转为商用，放入商业地产资产包。

　　中粮集团商业地产运营平台中粮置业集团总经理韩石向记者确认了中粮集团总部即将搬迁的消息，但拒绝透露中粮广场是否会放入商业地产资产包，归中粮置业管理运营。

　　中粮集团董事长宁高宁之前接受本报记者采访时曾表示，未来3－5年内新增4个项目，中粮集团商业地产资产规模将达到300亿元，届时将运作商业地产业务上市。通过搬迁总部而内部“挖潜”得来的中粮广场总面积达12万平方米，其位置处于北京市建国门核心地区，中粮广场加入集团商业地产资产包，无疑使宁高宁打造商业地产业务上市的理想更近了一步。

　　击退外资　高价竞得

　　记者了解到，中粮集团新购商业物业处于北京朝阳区朝阳门南大街东侧，建筑面积约8万平方米，准许销售面积为7.04万平方米，用途为写字楼。

　　该物业最大好处为“定制开发”，其层高和配套等方面指标均为同地区少用的优质水平。“中粮的来人一眼就看中了它，”该项目一位销售人员在电话中对记者说。

　　而中粮集团签定初步购买协议后，对该大厦的命名则极富中粮特色：“中粮福临门”。虽然中粮集团和项目开发商北京兆泰地产方面都拒绝透露该笔交易具体金额，但记者从一家熟悉此笔交易的中介机构获悉，单价已突破2万元／平方米，总价达到14亿元以上。

　　而据戴德梁行统计数据，2007年朝阳区写字楼平均成交价格为1.6万元／平方米，在“中粮福临门”成交之前，该地区最高成交价格仅为1.7万元／平方米。

　　“是外资推高了楼价，”一位知情人士告诉记者，有一家外资基金曾出价到20亿元，但该基金并不能马上现金付款。由于受地产限外等政策影响，参加竞买的多家外资基金均止步于资金支付方面。据公开统计资料表明，2007年全年北京没有一家外资基金成功竞购商业物业。中粮集团成功竞买“中粮福临门”大厦的情况几乎是一年前成功击败爱尔兰财富基金购买西单“大悦城”的翻版。除外资基金外，还有6、7家中资保险公司、银行、证券公司参与了此项目竞买，但这些中资机构的出价均没有中粮集团的高。

　　接触此笔交易的人士告诉记者，中粮集团胜出的关键因素之一是在于准备将“中粮福临门”用于自住，而非出租获得收益。上述6、7家保险公司、银行、证券公司等投资机构购买该项物业的直接目的都是用于出租获得收益。据测算，如果该物业售价达到2万元／平方米，则整个项目出租收益率无法达到5％，触及投资物业的预期最低点。

　　但是亦有中介人士指出，中粮集团买下这栋楼的价格过高。中粮集团此前买下西单“大悦城”项目已经向银行申请了约27亿元贷款，加上天津“大悦城”和朝外“大悦城”后续开发需要投入的资金，预计中粮集团在商业地产领域发展前期投资压力不小。

　　中粮商业地产三步走

　　上述知情人士告诉记者，中粮集团搬迁后，中粮广场将重新包装，成为集购物中心和写字楼为一体的商业综合体。

　　北京中粮广场处于北京建国门商圈内，拥有6万平方米的购物中心和6万平方米的写字楼。目前中粮集团占用其中约一半的写字楼面积。上述知情人士说，中粮集团一直认为北京中粮广场位置优越，用于集团办公有些可惜，希望纳入集团商业地产范围，获得更大收益。

　　根据中粮集团公司网站资料，北京中粮广场目前由中粮置业管理，后者正是中粮集团商业地产的运营平台。而上述知情人士更告诉记者，中粮集团来谈判和竞购的团队正是由中粮置业总经理韩石带队。

　　收购“中粮福临门”与改造北京中粮广场无疑是中粮置业集团的“左右手的工作”。

　　宁高宁之前接受本报记者采访时指出，中粮集团在帮助中粮置业获得三个“大悦城”项目之后，中粮置业总资产规模已超过100亿元，具备了单独运营的功能。

　　之后，无论是西单“大悦城”招商，还是朝青“大悦城”建设，都是由中粮置业独立运作资金。中粮集团旗下“万客隆”综合体项目也划归中粮置业集团管理，集团拟于2010年前将其规模扩大到30家。如果此次北京中粮广场股权从集团手里划给中粮置业，则中粮集团商业地产资产包将得以迅速壮大。

　　高力国际物业管理公司人士表示，北京中粮广场虽建设时间有些长，但其位于北京站附近，周边交通发达，如果找到合适的定位，仍可发展为优质商业地产项目。

　　据悉，北京中粮广场商业运作也经历过一番波折：最早做购物中心为主的商业物业，后改为咖啡馆、餐馆、体验购物店为主的休闲购物中心模式，目前其经营性商业项目中仍包括高档家具等零售业以外的业务。

　　“中粮集团商业地产战略其实是分为三步走的：第一是扩张，以购买三个大型商业综合体为主；第二步是内部资源整合，将中粮集团目前内部优质商业地产业务进行归集；第三步是再扩张，在前两步的战略经营基础下，中粮商业地产规模会达到一定规模或已经实现了上市，可以依靠自身能力进行扩张。”上述知情人士说。

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