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碧桂园主人财富曝光http://www.sina.com.cn 2007年07月19日 15:52 《商界名家》
吸引十分之一香港人认购 吸引十分之一香港人认购的广东顺德地产商碧桂园(2007.HK)4月20日在香港联交所挂牌上市，上市首日开盘报7.00元。持有95.2亿股碧桂园的25岁大股东杨惠妍一举超过玖龙纸业的董事长张茵成为新一代内地女首富，身价约为666.4亿港元。 杨惠妍的背后站着她的父亲——，碧桂园神话的真正缔造者杨国强。据说，这位建筑包工头出身的碧桂园掌门人为人相当低调，最喜欢呆在公司热销楼盘的售楼部某个角落里，静静观察销售进展，而周围来来去去的人，也许还以为他是哪里过来看热闹的老农民。 可怕的顺德人 杨国强，现年53岁，身高约1米75左右，皮肤黝黑身材偏瘦，有见过他的人评述“西装永远像大一个码”。他出生于顺德北 镇，自幼家贫，年轻时曾放牛种田，根据香港媒体报道，他17岁前未穿过鞋。由于家贫，杨国强的大女儿因发烧没钱医治而令脑部受损，影响智力。 为了脱贫，杨国强24岁时在家乡的北 房管所做泥水匠，当时月入180元，6年后升任为区建筑队队长，到1989年，已是镇政府旗下建筑公司——北 建筑工程公司的法定代表人兼经理。 1992年，杨国强遇到上位机会。根据香港媒体的调查，碧桂园其实原为国企三和物业发展有限公司(后称碧桂园物业发展有限公司)，并由北 镇政府旗下的北 ？ 经济发展总公司，及广东发展银行广发房地产珠海分公司共同发展。双方联合开发北 镇附近的碧江及三桂两个管理区，共约一千三百亩的土地，因此发展项目以碧桂园命名。其时37岁的杨国强，代表北 镇政府，出任公司董事总经理。当时由于内地楼市泡沫破裂，碧桂园4000户只卖出了三户，差点变成烂尾楼。 翌年杨国强与杨二珠等另外四名同乡，以3395万元人民币，向北蛘展罕炳建筑工程公司，并转为私营。两年后，杨国强再次与拍档合资8000万元人民币，买下碧桂园物业发展有限公司所有股权，杨国强为大股东，占六成，其余四人各占一成，由此跻身发展商行列。 杨国强最后转危为安，不得不提到记者出身的楼盘策划人王志纲。王志纲在观察碧桂园后，提出兴建一所贵族国际学校，吸引有钱人的儿女就读，并以此带动学生家属买楼定居。这一方案正好切合了已富裕起来的广东市场需求，杨国强果断采纳了这一建议。王志刚更赋予碧桂园项目“给你一个五星级的家”的全新生活方式，推出“可怕的顺德人”系列悬念广告，使碧桂园在人们的心目中瞬间变成了“成功人士的家园”。 杨国强不仅通过贵族学校带来楼盘销售的客源，多达每人30万元的学费，亦为当时陷入困境的碧桂园带来一笔不菲的流动资金。 像卖白菜一样卖别墅 之后，不断克隆的碧桂园取得一个又一个成功。 截至今年1月，碧桂园在内地已完成住宅单位38000个，在建住宅项目27个，总建筑面积逾1800万平方米。除住宅项目外，旗下亦包括不少酒店业务，已开发及经营五星和四星酒店各一家，另有8家五星级标准酒店已建或在建。 一位业内专家说，杨国强做房地产有自己的一套，就是“低成本土地、规模化生产、快速销售”。杨国强自己则这样定义碧桂园：大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂。据说杨国强自己曾总结，碧桂园多年来的成功靠的是两大法宝：一是稳健的财务管理，二是注重成本控制。 由于碧桂园着力在二三线城市发展项目，购地成本相对较低，目前其购地成本仅占售楼价的10%以下。土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。截至2007年1月31日，该集团已取得土地使用权证的土地储备约1800万平方米，按照当前开发的速度，可供未来5年或以上时间发展需要。此外，还有550万平方米土地已经签订了土地出让协议，正在办理土地使用权证。而这些土地的取得，都有一个共同的特点，即地价较低。有未经过证实的坊间传言指称，碧桂园在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩6.8万元。 在房地产开发的链条上，碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。设计、施工、机电安装、室内装饰和园林设计及工程施工，甚至于曾经还有自己的沙场、自己的水泥厂，连砖都是自己产的。这确保该集团能够长期赚取开发链条中的每一笔利润。而且由于是一体化企业，在时间、材料及人力的安排上可以合理调配，避免重复劳动、占用资金。因此，碧桂园总是做好现楼才销售，让买者能有看得见、摸得着的实惠。这样，产品的竞争力就会充分彰显。杨国强的口头禅就是：不怕不识货，最怕货比货。 碧桂园因此能以极具竞争力的价格销售楼盘，形成快速回报。这一模式的经典之作，是2001年发展的碧桂园凤凰城。该项目圈地10000亩，从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理都是碧桂园自己负责，实施高度纵向一体化。当时70栋楼同时起建，几百台吊车同时操作，最终以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房，这甚至比同一地段的毛坯房还便宜。据称当时创下一分钟卖出一栋豪华别墅、一天之内销售7.5亿元的惊人记录，被业界笑称“像卖白菜一样卖别墅”。 上市谋求更大发展 与多数资金链时时吃紧的同行不同，过去十多年碧桂园一直以资金周转宽裕而骄傲，这跟杨国强本人极为重视自有资金开发及资金回笼速度有关。 但是，随着国家宏观调控，以及先发地区土地资源日益紧张，大面积而又便宜的土地不好拿了，虽然碧桂园先前在珠三角不少二线城市，以及上海、天津、长沙等城市陆续储备土地，但没有巨大的资金流，要加快发展步伐，同时开发数个大型楼盘已是十分困难。 近年来，碧桂园集团也采取了加速发展的战略，由“一年一个碧桂园”变成同时开发几个大型社区楼盘。不仅在珠三角二线城市如南海、肇庆、高明、江门、阳东等地及广州南沙开发区的项目陆续开建，去年更相继启动占地2700亩的长沙项目和占地23万平方米的上海项目，今年天津和内蒙古的项目也将开工。 不用说，如此高强度和大规模的土地储备和项目开发，从来不为钱发愁的杨国强，肯定也感受到无形的压力了。更何况昔日广东地产圈内名气和实力不如它们的数家房企，登陆港股后叱咤风云的表现，多少也会让“顽固”的杨国强开了窍。 且不说早在1998年即赴港上市的朱孟依“合生珠投系”近年的威风八面，2005年下半年先后成功赴港IPO的富力地产和雅居乐，更大有迎头赶上之势。2003年，富力地产与碧桂园集团的年度销售总额均为人民币40亿元，但2006年，富力全国销售总额已达到人民币100亿元，由蜗居一隅的地方性房企迅速成长为炙手可热的全国一线开发商，把碧桂园远远地抛在了后头。 4月3日，碧桂园开始在港公开招股，招股持续至4月11日，共发行24亿股，募集逾129亿元资金，是历来集资规模最大的内地房产股。此次上市成功后，手握上百亿元融资的碧桂园加快各地布点，力争成为全国性地产商，几乎是板上钉钉的事了。 早在2005年，杨国强就将其持有的碧桂园股权悉数转给二女儿杨惠妍。这意味着杨国强主动将内地首富的桂冠戴在了自己女儿的头上。现年25岁的杨惠妍两年前毕业于美国俄亥俄州立大学市场及物流系，随后便加入碧桂园出任杨国强的私人助理。不过杨国强说，自己有三个女儿，杨惠妍只不过是代表家族持有股份。 对于媒体关心的何时真正交棒的问题，他想也不想地说：“我才53岁，仍然后生，怎么会想退休？香港许多人70多岁也未退休，你不是想我明天就不做吧？” 当然，上市在为杨国强带来更多机遇的同时也带来了更大的挑战。业内人士分析，碧桂园上市后将面临三个主要问题：跨区域运营能力、郊区开发的核心模式转变和庞大资产规模之下的资产效率有多高？ 跨区域营运能力是该企业必将要解决的问题。“碧桂园曾是一个很封闭的企业，这两年有所改变，”一位曾在碧桂园任职的知情人士透露，近年来，碧桂园在逐步改善管理团队，逐渐增强团队的多元化，最近也在招揽一些有国际背景的人才。 以分期付款方式取得大宗土地是碧桂园的一贯做法，但随着各地土地出让走向成熟规范，同行间的竞争日趋激烈，碧桂园上市后的发展战略必须有所调整。分期付地价款、大盘运作的时代已经过去了，如何控制单个产品利润的极致化将成为摆在碧桂园面前的难题。 碧桂园在上市之后增加大量市区土地，对管理能力也是一个很大的挑战，调整资产结构也是该公司较为重要的一步。另一方面，跨区域开发对碧桂园的全业务链模式也是一个挑战。(文章代码：110070606)
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