胡葆森：足够土地储备能力是房企持续盈利前提

　　

图为建业集团董事长胡葆森 图片来源：新浪财经

　　由当代经理人杂志社与北京大学民营经济研究院等主办的2006创业中国高峰论坛于2006年5月20日在北京大学举行。本次论坛的主题为创新成长，全球化浪潮下的中国企业和领袖精神。新浪财经独家图文直播本次论坛。以下为建业集团董事长胡葆森演讲实录：

　　胡葆森：各位来宾、朋友、女士们、先生们，感谢《当代经理人》杂志社和其他的联合主办单位，举办这次创新与企业领袖精神的论坛。2004年举办这次活动我一直就没有还《 当代经理人》杂志社的愿，今天很荣幸再次受到邀请与大家进行交流。

　　因为创新的话题已经不是一个新的话题了，因为在进入二十一世纪之后，我们跨入这个门槛之后，我们发现创新无处不在，无时不在，从美国街头的街舞，到中国的超女，从微软布局中国，到联想收购IBM，令人眼花缭乱，格局层出不穷。当我们创新的过程中，我们翻开凝聚了美国十八家企业基业常青的书的时候，我们寻找企业领袖精神的时候，我们却发现创新恰恰源于坚守，而坚守又必须依靠创新，企业运营规律的过程恰恰是创新与坚守的过程。

　　而企业的领袖精神，不仅体现在企业的领导，领导企业在探寻规律的过程中，而更多的是体现在探寻企业运作的坚守中，我自己有一些体会和大家分享一下。

　　在研究企业为什么要创新的时候，看到一个规律的问题。就是因为你要创新是为了提高你的核心竞争力，从核心竞争力的三个要素来看，其中产品和服务的独特价值，独特价值的一贯性，一系列性，不可模仿性，我们发展必须要依靠创新来解决，来实现。而创新是靠什么来实现的呢，就是靠学习。

　　学习一个团队，要把一个团队办成学习型组织又谈何容易呢，怎么样你的团队愿意、勤于学习、善于学习，要让全企业的人保持高度的忧患意识，忧患意识又怎样让所有的员工每天牢记，它的前提源于企业的定位。所以我们这几年就看到创新方面的书，又看把企业办成学习型组织的书，又看定位的书。解决企业定位的问题前提是什么？就是企业的核心价值观。实际上最终决定企业定位的是企业的核心价值观，当我们翻开《基业常青》这本书我们发现，第一个冥思就是发现十八家美国高瞻远瞩的企业，原来他们在成长的一百年的过程中，最核心的问题，或者是他长寿的秘诀，是因为他们有一个非常健康的正确的核心价值观，我们发现我们天天谈创新的时候，会发现核心价值观这个东西，定位这个东西，战略这个东西是必须要坚守的。所以说企业自身发展、成长和持续发展的过程中是创新和坚守共同的实现的过程。

　　在这个过程中，我有以下体会和大家分享：

　　第一个体会，企业在追求发展速度的时候，一定要坚守对企业运作规律的尊重。大家对地产这个行业已经不陌生，中国大约有六万家

房地产企业，现在经常有项目做的，不足三分之一，即使在这三分之一就是两万家里面，现在能够满足资本市场投资条件的夸张的讲找不出二十家企业。一些人感到非常的惊讶，我说地产行业自身的运作规律告诉我们，要想在你的财务报表里面，要想达到投资人的要求，一般要从财务报表里面要看到四个方面的反映。

　　第一 就是盈利。

　　第二 不仅要盈利，还要增长。

　　除了盈利和增长，第三还要持续和稳定。

　　第四 还要真实。

　　大家想想我们从房地产企业的财务报表里面看到这四个方面的时候，是非常的不容易的。因为真实、盈利、增长三个条件是不难实现的，能够实现这三个条件的，在中国应该有上千家地产公司，但是做到持续、稳定的盈利增长的时候，是很难的。目前在中国上市和香港上市的中国地产企业，看到过去三到五年的财务报表，除了万科之外，基本上看不到稳定增长的案例，都是不稳定的。这里面有一个行业的规律，就是一般的房地产企业，你的运作项目，达不到一个多项目运作过程的时候，没有进入多项目运作阶段的时候，要想实现持续稳定的增长是很困难的。在北京、上海、广州、深圳一线城市，能够赚钱的房地产企业很多，但是能够持续的赚钱，持续的增长的企业，像万科一样平均每年保持40-50%的增长是很少的。要有持续的增长就要有足够的土地和项目的储备，两者缺一不可，都不能实现持续稳定的增长。你虽然有足够的土地或者是项目的储备，你的控制能力，项目什么时候开盘、结算完，对这个控制如果达不到很高的水平，达不到相匹配的控制能力的话，持续增长一样不能实现。

　　现在的财务准则讲，房地产企业营业收入和利润是按年终项目的结算，项目交钥匙之后，销售的房款才能进入营业收入。这样的控制能力和足够土地储备的能力是房地产企业实现持续盈利的前提条件。这个例子是想跟大家说明，任何一个行业如果要想上市，必须把自己的营业收入保持稳定的增长形式，哪怕只增长10%，能够连续增长的话，投资者的钱就会不断的来找你。这就是行业增长的规律，所以说企业追求发展速度的时候，要保持对企业运作规律的尊重。

　　任何行业都有自己运作的规律，这个规律是什么，要我们从事这个行业的企业认真的探索，我说我第一个观点，就是企业追求非常高的发展速度的时候，房地产就是普遍还是比较浮躁的，这个是资金密集型的产业，大家从银行借不到足够的钱，国际上不能进行大量的成功的融资，就是没有捕捉到这个的规律，没有达到投资人要求你的这些条件。

　　所以说在过去的两三年中，大家看到的更多的房地产企业是通过自己的项目来融资的，他的企业的财务报表里面，还达不到投资人的要求，这种情况下，只能不得已的拿出一个或若干项目和投资者进行合作，因为项目的合作比较简单操作。北京一些著名的开发商不能在香港成功的上市，就是他平时一两个项目运作得非常成功，但是投资人问下一个项目在哪里的时候，他们给不了答案，这个时候满足不了投资人的要求，就很难成功的从资本市场获取知识。第一个观点就是企业追求快的速度的时候，一定要知道每个行业有自己运作的规律，只有坚持不懈的工作，一个好的房地产公司至少要经过十年、八年以上的运作的过程，自身积累的过程，才能达到多项运作的阶段，达到这个阶段之后，再把操作和控制水平提高到一定水平的时候，满足投资人要求的时候，才有可能进入资本市场与别人谈合作。

　　第二个观点，寻找新的商机的时候，一定要牢记企业的核心价值观，这是决定企业可以走多远，做多大的关键根本性的因素。我们在92年开始在河南做地产，做第一个项目的时候，98年第一个项目，我们见到这么多，面临三个选择，第一个立足郑州，我们原来的传统，一个是走出郑州，到北京和上海，第三是以郑州为基地，向河南其他的地级城市扩张，我们最后做这个选择的时候，问自己怎样做这个选择，从这个选择里面挑选一个，我们想最终是核心价值观来决定的。我们企业在创立的时候，我们的核心价值观就是根置中原造福百姓，到北京，还是上海，还是河南盖房子，我们最后是核心价值观起了作用，我们河南是全国最大的省，城市化又是这个区域今后社会进步的最主要的一件事情，所以我们就没有必要放弃这个市场，去到其他的地方盖房子，就是单纯的为了追求商业的经济效益，我们就制定了一个省域化的发展战略，99年准备，2002年开始实施，经过四年之后，我们在河南18个地市进入了16个城市。

　　现在我们从房地产市场的角度来看，目前我们在那个市场可以经常的看到，为什么这个现在在实行土地召开挂之后，一线土地市场的竞争越来越激烈，地产商难有大的作为，他们开始进入二线城市，我们前几年就已经预测到了，完全靠机会作为导向的，企业就会东一榔头，西一棒槌，这就机会就跑过来，没有机会就逃离，现在北京、上海这种逃离的现象已经很普遍了，一线城市没有办法把握商机的时候，无奈的逃离就是一种必然。

　　我说在更新商业模式，寻找确定发展范围的时候，要有坚守自己的战略，现在应该说在企业普遍心态比较浮躁的情况下，战略导向型企业在中国虽然开始增多，但是从比例上讲是极少数的。第三观点就是更新自己的商业模式，扩大自己的范围时候要坚守自己的战略。

　　第四就是追求利润最大化的时候，要坚守自己的社会责任，我们自己是这样看的，我在企业内部交流的过程中跟大家讲，企业在社会上本身是一个生命体，自身生存和发展的过程中像一棵大树一样，生根、开花、成长的过程，要有回报的行为，土壤才会更加的肥沃，才能完成新一轮的成长，企业和社会的关系是一样的，没有社会的进步和赋予，企业就是无本之木，无源之水。现在的企业本身拥有的财物，三分之一是靠经营赚来的，另外的三分之二一半是社会财富的整体升值，如果土地价格没有上涨那么快，靠卖房子赚钱是有限的，净资产很大是因为土地的升值和房产的升值得来的。最后的三分之一是全球经济一体化，第三次世界大战没有打起来，全球的升值，全球经济格局的稳定，使得中国分享到了世界财富中的一部分，你自己作为这个社会中的一员，你又分享了这部分里面的

蛋糕。

　　所以说企业的财富是这样分配的，企业和社会就是这样的关系，在阿富汗和

伊拉克同样的五星级酒店，和上海的五星级酒店的价值是不一样的。就是说企业追求利益最大化的时候要坚守企业的社会责任。在更新经营手段的时候要坚守企业的道德底线。

　　在提升企业的核心竞争力的时候，要坚守理性的心态，这也是我做了大概20多年企业的切身的感受，企业家的心态，和自己对心态的控制能力，是这个企业，核心竞争力的最重要的组成部分。所有的企业行为的乱，都是企业决策人心里面的乱，这个大家都有同样的感受的。张瑞敏先生讲战战兢兢如履薄冰，这些都是企业做到一定阶段的感悟。我说在创新企业机制的时候，要坚守以人为本的准则。我们经常讲员工和客户的满意度，我个人的观点，我看严介和在中央台讲这个观点，我个人的观点没有员工的满意度，很难有客户的满意度，员工对你的企业不满意，很难向企业的客户提供满意的服务，从这个角度来看，员工满意度是客户满意度的前提。所以我说在更新企业机制的时候，在企业大谈机制创新的时候，一定不要忘记以人为本的准则。

　　我们更多的企业谈国际化，我们又看到在国际化的探索的道路上，一批又一批的企业前赴后继，有很多知名的企业在国际化的道路上遇到了挫折，我理解的国际化，就是企业自己的产品，不一定要卖到国外，你也不可能都到国外进口，但是同样可以用国际化的视野决定自己的战略。

　　差异化、专业化的理论，低成本的概念，还要用国际化的手段整合全球的资源，我们的设计师有的是国际化的，我们有加拿大的，美国的，日本的，我们除了用国际化的手段整合全球的资源，还可以用国际化的标准来管理自己的企业。我们在座的各位企业家也是一样，在管理企业的时候，用的标准也是国际化的，我们经常用麦肯锡的框架衡量我们的企业，做国际化的时候，不是自己的产品做进口或者出口，可以用国际化的视野决定战略，国际化的手段整合资源，用国际化的标准管理自己的企业。

　　这种走国际化的道路要坚守实事求是、量力而行的原则。这些体会都是最近几年树立起来的，创新和坚守是孪生兄弟，不能老说创新，不能老说发展，如果天天想发展，我们就要坚守，自己的价值定位，坚守企业用人为本的原则，实事求是的发展的原则，所以说今天在大家都谈创新的时候，我们给大家从这样的角度提出自己的观点，希望和大家交流，我相信中国的企业，有些已经迈入了20年的坎儿，有的是10年的坎儿，大家创办企业的过程中会越来越成熟，在高喊新的成为模式的时候要坚守，我说中国的企业的发展，要在创新中发展，我相信我们的企业在这样的道路上，都能够做好做强。