潘石屹点评北京上海房价

　　

    博鳌亚洲论坛嘉宾、SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹4月17日做客新浪嘉宾聊天室，就北京房价和博鳌亚洲论坛等问题与网友展开讨论。(图片来源：新浪财经)

　　博鳌亚洲论坛嘉宾、SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹(Blog)4月17日做客新浪嘉宾聊天室，就北京房价和博鳌亚洲论坛等问题与网友展开讨论。以下为聊天实录：

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　　主持人：各位网友大家好，今天我们有幸请到了SOHO中国公司董事长兼联席总裁潘石屹先生做客我们的新浪网，潘石屹先生是博鳌亚洲论坛的嘉宾，他的博鳌凯宾斯基酒店也是我们这次博鳌亚洲论坛记者村所在地。这次聊天您除了通过电脑参与，还可以通过手机访问新浪网，在移动中关注聊天过程，手机新浪网的地址是3g.sina.com.cn。

　　不能笼统地说有没有泡沫

　　第一个问题，博鳌亚洲论坛今年的主题是“亚洲寻求共赢：亚洲的新机会”，潘总您怎么理解亚洲房地产业的新机会。

　　潘石屹：是整个亚洲的新机会还是整个亚洲房地产的新机会？

　　主持人：可以都谈。

　　潘石屹：所有事物的发展都是平衡往前发展的。亚洲和中国大概在过去的几百年时间里落后了，欧洲和美国在往前发展，亚洲包括中国相对来说比较落后。可是从最近一些年开始，亚洲及中国的机会来了。我记得我看过一个数字，在1820年的时候，中国的GDP占全世界GDP的三分之一，可是到了1950年的时候，中国的GDP只占全世界GDP的5%。这样大的一个国家，这样大的一个洲，会从现在开始慢慢崛起，重新回到世界舞台上。

　　当然亚洲的经济崛起之后，肯定会带动各行各业的崛起，房地产也不例外。

　　主持人：我知道您也去过英国伦敦，您认为现在亚洲房地产业比起欧美房地产业，比如说北京的和英国的有什么不同？有什么相近之处？我们面临哪些机会呢？

　　潘石屹：可能除了亚洲这些国家之外，其它地方，包括英美的城市，房地产发展都是开发的量非常少，就是说每年新建房子的量很少，因为它们在几十年前、一二百年前都建完了，现在都不用建了。前两天我们见过英国伦敦的市长，他过来说中国要重新回到世界舞台上去，所以他有一个特别好的机会，2008年举办奥林匹克的时候，整个基础设施的投入量也比较大。可是像英国这些国家，它都发展过了，所以房地产再发展的空间就要相对来说小一些。机会还是在亚洲，在中国。

　　主持人：它们的房价，比如伦敦的房价比起北京的房价呢？

　　潘石屹：特别贵，贵得你几乎没办法比较。我们正好是在去年的年底，在英国买了一套小房子，面积不大，可是地理位置不错，房价正好是北京同样地段房价的10倍。

　　主持人：相对于英美这样的国家，它们的房地产企业和我们的房地产企业相比较有哪些不同？我们有哪些优势呢？

　　潘石屹：欧美在开发房子的过程中，从城市的规划、建筑设计到它的施工，都是一个在成熟的资本主义市场下成长起来的。所以，我觉得它们开发的过程中碰到的一些经验教训，在我们新开发的过程中应该去吸取。可是从开发的量来说，它非常少。

　　主持人：不久之前我看王志刚说，3年内70%的房地产公司将关门，潘总您怎么看？您觉得他说得有理吗？

　　潘石屹：我觉得不见得是这样，因为中国整个发展机会和空间比较大，竞争还没有激烈到这样一种程度。如果是整个这个行业要萎缩了，没有发展的空间了，可能会对这个行业的房地产公司造成一些影响。从目前的情况来看，好像不应该是这样一个局面，这个行业没有说走向萎缩这样的情况。

　　主持人：您能预测一下三到五年之后我们的房地产企业会是什么样吗？

　　潘石屹：这个问题还真不好说。

　　主持人：(笑)

　　潘石屹：我们设想越来越市场化，通过市场的竞争把最好的企业留下来。因为留下来最好的房地产企业，才可以为这个城市建更好的房子。我们希望朝这个方向发展，筛选房地产企业的标准只有一条：你是能不能为这个城市建出好房子的房地产发展商。如果是多重标准，有可能留下来的房地产企业就会是素质比较低一点的，这个都是大家不愿意看到的。如果不是通过市场的竞争，而是通过别的方式，给这个城市里面保留下来一些建不出好房子的房地产企业，实际上是一个失败。

　　主持人：像中国有不少老百姓是买不起房的，您作为房地产商，您觉得现在房地产发展最大的障碍是房子卖不出去？是市场不足？还是其它障碍阻碍了房地产的发展？

　　潘石屹：现在两个原因都有，第一个是房价过高，房价的上涨速度太快。可能不光是北京、上海、深圳、广州这样的城市，其它的城市也是一样。第二个就是建的房子卖不出去，所以从官方的说法就是空置率也是在不断提高，实际上这两种情况是并存的。

　　主持人：我们是在北京这个城市，北京是中国的首都，您预计一下北京的房价走势会是怎样？现在有不少人说现在北京的房价已经快到一个拐点了，您预计什么时候会到这个拐点呢？

　　潘石屹：我没办法预计。我想有一个最决定性的因素是北京市每一年公开出让土地的量有多大，这可能是最重要的。因为土地的供应量就会形成房子的供应量，只有房子的供应量和房子的需求量平衡，这个市场价格就会比较稳定。如果是房子的供应量跟市场的需求量差距特别大，一定会爆涨的。

　　网友：您认为北京的房价是否有泡沫在里边？

　　潘石屹：人们都愿意笼统地去说有泡沫。其实这样一种说法是欠考虑的。泡沫是什么？类型的房子出现的泡沫？是商业还是写字楼？还是住宅？还是别墅？是二环内的，三环内的，四环内的？还是五环之外的、六环之外的？市场都是不一样的。从目前来看可能住宅的价格上涨速度有点太快了，出现泡沫的可能性会更大一些。因为在过去差不多十年时间，北京的房地产发展商跟外地的房地产发展商一样，把主要的注意力、精力、资金全都投到住宅建设上去了。而像北京这样一个城市，要在国际化的过程中，商业地产、写字楼这一部分，从每年的成交量各个方面来说都还是比较少的。

　　主持人：您是一个房地产商，您看来这几年房子是越来越好卖还是越来越难卖？

　　潘石屹：两个现象同时存在。其实这在别的行业来看都是不可能的现象，但是在房地产业这两个现象可能都存在。一个是一部分的产品、一部分区域的房子非常好卖，一部分产品、一部分区域的房子就非常不好卖，这个因为房地产是一个不动产，是不能够来回移动的，而房子的品种又跟土地的规划性质有很大的关系。

　　主持人：今天早晨有一个报道，北京的房价要比上海低得多，您认为这个说法有道理吗？

　　潘石屹：我觉得应该差不多吧，上海、北京这两个城市，从房价、每一年的成交量都差不多，城市的规模差不了太多。

　　主持人：您认为两个城市的房价差不多合理吗？

　　潘石屹：我觉得房地产的价格是市场形成的价格，很难说它合理还是不合理。

　　主持人：您能给我们谈谈最近上海房价的近期走势吗？

　　潘石屹：上海的房价我有一段时间没关注了，我大概是在前年的时候到了上海去了几次，跟房地产商在一起交流。每一个人都是谈每一个人的情况，在谈的过程中我觉得还是有一些问题，上海的房地产市场有一些问题。所以，在去年的年初，我就发了一篇网聊文章，叫上海的房地产市场是一块烧红的铁，烧红的铁就别用手来摸，因为是不正常的现象。

　　人先有泡沫，然后才是市场有泡沫

　　主持人：您能详细解释一下这些不正常的现象是哪些吗？

　　潘石屹：其实我们观察市场，一个是看这个房地产的速度、空置率的速度、上涨的速度。另外一个原因，你也要看这样一个市场的主体，这样一些房地产发展商的心态、语言都能看得出来的话，他们觉得房子太好做了，涨价吧，别人常常问我，你写完这个文章，你觉得上海的房地产市场有没有泡沫，上海的房子有没有泡沫要一个权威的机构、要有人去研究才能看有没有泡沫。我不能下这个结论，可是看上海的个别房地产发展商是有泡沫，人先有泡沫，然后才是市场有泡沫。

　　主持人：您说北京的房地产房价不会走上海的老路，您解释这一句话。

　　潘石屹：北京去连的10月份以后一直到今年上半年，住宅价格上涨速度非常快，从市场的气氛，房地产发展商的反映、购房人的反映，不买房就没了，政府供应出来土地的量又非常少，今年政府公布了一个土地供应计划，量不小的，可是有很多人怀疑，去年都没有完成任务，今年能不能完成任务，这种情况下人们对未来房价看涨的预期是绝大多数的人。所以，这也存在一个危险的信号。

　　主持人：北京房地产的价格是否超过老百姓的承受水准呢？您认为房价有没有必要降？

　　潘石屹：能够稳定住，像北京、上海大规模城市化的进程中，而且今天上午我在新浪网看到，中国第一季度的GDP是超过10%的增长，在整个中国经济环境好的情况下，不要希望房价能降多少，而是要保持一个平稳的发展，就相当不容易了。要达到这种平稳的发展，一定要把土地的供应量和土地供应量给市场的预期，要来调整跟市场房子的需求量能够平衡。只有这个东西平衡了，这个市场才是一个和谐的市场，否则就是爆涨爆跌，就是一个不和谐的市场。

　　主持人：前一段时间您和任志强在穷人、富人的分区居住上有不同的见解，但是也有人说，穷人如果和富人一起住，可能使他们的心理偏激，更容易造成犯罪，您怎么看？

    博鳌亚洲论坛嘉宾、SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹4月17日做客新浪嘉宾聊天室，就北京房价和博鳌亚洲论坛等问题与网友展开讨论。(图片来源：新浪财经)

　　潘石屹：这实际上是一个技术问题，我们在规划一个城市的过程中用什么样的指导思想去规划这个城市。其实国外的经验证明，把穷人和富人截然分开，犯罪率是最高的。例如像美国有一个城市——洛杉矶，穷人住一个地方，富人住一个地方，结果最后这个城市里面的犯罪率是比别的城市高好几倍，其中有一个指标就是十万人里面的强奸率，它好像比第二名高3、4倍来，它是每年十万人里有36个人被人强奸，这是一个非常惊人的数字，所以不是我们头脑中想象的安全不安全，而是事实证明，截然把他们分开是不利的，尤其是对城市的安全是不利的。

　　主持人：但是如果一些楼盘的房价已经到一定高度，那么可能地产商本身并没有意识到，但是却在客观上造成了穷人和富人的分区，潘总您同意这种观点吗？

　　潘石屹：其实就要融合，穷人和富人不一定居住在同一座楼上面，可是楼的旁边可能就有一些比较低档的房子，这样工作、就业也会比较方便，相互之间提供服务，相互之间提供就业的机会，如果把他们截然分开，这个城市就会没有效率，从一个地方跑到另外一个地方上班，可能就会很远。

　　主持人：现在存在很多穷人确实没房子住，您认为对于他们最大的买房的障碍，或者是住房是人最基本的需求，对他们来讲最大的障碍在哪里？

　　潘石屹：分两部分，一部分是收入比较偏高的人，应该是用二手房去解决，如果他收入比较低，他的预期一定要买上一套新房子才能住，这样它俩之间差距比较大，如果把二手房建立起来，尤其是我们过去好几十年时间，分的公房，这个市场能够建立起来，可以让这些低收入的人先住旧房子，面积小一点的房子，这样收入和房价之间的矛盾就不会非常突出了。还有一部分是城市中最贫困的人，这些东西当然是政府的责任了，政府要做更多的经济适用房、廉租屋，去解决他们居住的问题。

　　主持人：您在新浪的博客流量不断冲高，最近又出了书，有网友想让您谈谈感想，另外这本书的利润有没有想跟新浪的分成？

　　潘石屹：新浪的博客的确是流量非常大的，我以前是在SOHO小报上写博客，半年时间的访问量是3万多，可是搬到新浪半年已经突破800万的访问量。所以，新浪确实是提供了一个大家相互交流的平台，尤其是博客的交流性、互动性非常好。而且我发现这个博客，一开始的访问量比较少，可是最后是曲线的增长。在达到100万的时候是花了好长好长时间，以后从100万到200万，200万到300万越来越快，这可能是叫滚雪球的效应，我的博客现在估计已经差不多850万的访问量，这个量是非常大的。至于博客出书是一个探索性的，博客免费可以看的东西，你出一个书，别人愿不愿意花钱来买，有好多人也是质疑，你这些书到底能不能卖得出去。所以，长江文艺出版社愿意拿我的BLOG做试验，我是积极配合他们，对我来说我没有收一分钱的稿费，完全是义务，配合他们，我也没有出书收益，我也没有考虑跟新浪的博客频道如何去分成。

　　主持人：您最近演了《阿司匹林》，您当初为什么演这部戏？您觉得演戏的时候对于一个企业家来说有哪些地方难以突破？

　　潘石屹：这是一个特别偶然的机会，有人说帮帮忙，我原来误以为演电影跟拍电视都差不多，实际上是完全不一样的，拍电视说的话是你的话，可是演电影的话，说的话是导演的话，是编剧的话，不光是对一个企业家，对一个成年人来说，没有受过一个专业训练的人来说是很大的挑战，最大的挑战是背台词，因为小的时候可能做过这种训练，现在死记硬背的东西越来越少了。可是演电影有一个基本功就是得背台词。

　　网民：现在北京的房价飙升，都说即将重复上海的老路，如果您是建设部官员，您将采取什么措施来控制这种飙升？

　　潘石屹：第一，我不是建设部官员，所以不在其位不谋其政，也不知道各位领导怎么想的。第二，从政府的角度控制房价是有三个部门，第一个部门是国土部门，他有没有意识到提供多大的土地供应量才能跟市场平衡。第二，管钱的部门是中国人民银行。第三，管税的部门可能是税务局。作为建设部，它可能更多是做一些政策的研究，提供一些市场的信息。

　　网民：您夫人学历很高，并且文化背景和您很不相同，您感觉和她在一起有没有文化上面的冲突或者是难以沟通的地方？

　　潘石屹：一定会有的，因为两个人背景不一样，走在一起，看问题的角度都不一样。可是这个时代是一个大合作、大团结的时代，不光要跟自己的夫人团结，要跟各种各样的的人合作团结，因为这个时代谁也离不开谁。

　　我们利润总额的一半交了税

　　主持人：今天有一个报道，他说前一段时间石油征收暴利税，潘总您对这个怎么看？您有没有留意到这个报道？今天一个网民说房产是不是也应该征收一下暴利税？

　　潘石屹：石油我没太关注，可能是中国石油和石油制品价格和国际不同步，石油这种产品应该是跟国际价格相同步，这样可能会好一些。至于石油收暴利税这个消息我没看到，确实没法评论。您是要把我引到房产要不要征收暴利税？

　　主持人：对。

　　潘石屹：其实已经征收了，有营业税，有企业所得税，还有土地增殖税。

　　主持人：总共征收的税率有多高，对于房地产来说。

　　潘石屹：房地产的税率比别的行业还要高，因为只是营业税就比别的行业要高好多，房地产的营业税是5%，尤其是土地增殖税是其他产业没有的。

　　主持人：再加上其它的税率，在一块儿能够有多高？

　　潘石屹：不一样，你的营业额和利润不一样是不一样的。基本上算了一下每年税后的利润，可能跟交了税的钱是差不多的，可能一些做低档商品房的税收会比较低一点。当然中国的税收有的时候比较乱，有各种各样的优惠政策，注册在不同的区域可能有各种各样的优惠政策。所以，中国房地产税收，我在两年前就看到国家税务总局有一个报道，说是要改革房地产的税收，让它透明、公开、简化。可是两年之后好像没有太大的变化。

　　主持人：潘总您刚才说话的意思是您把您挣的一半的钱都交了税？

　　潘石屹：利润总额里差不多50%是税金，另外50%是税后利润。

　　网友：潘总，您的新片《阿司匹林》里有没有和梅婷的激情戏？

　　潘石屹：没有。

　　主持人：潘总您是不是觉得这种戏对于一个传统的男人来说，如果演激情戏对您来说是超越了一定的界限？

　　潘石屹：那我就是没超越。

　　主持人：接下来我们再聊一下博鳌。您每年都去博鳌，觉得有什么新意？每年办得是不是都太一样了？

　　潘石屹：博鳌办了六届，从一开始办的时候还是觉得人们有点新鲜感，可是如果只是重复几个老面孔，做会议也要不断的创新。所以博鳌亚洲论坛秘书处，他们也在不断创新，去年他们就提出来不能光谈国家政治、世界和平的问题，还要谈一些老百姓比较关心的话题，例如像高科技、汽车、房地产。所以，从去年开始他们就加了这样一些通信行业的分论坛、汽车行业的分论坛、房地产行业的分论坛，实际上这样一个大的会一定要办得丰富、多元化，每一次人们去才会有一些收获。我去年到达沃斯去，各种各样的人都有，参加会的人也好，讲演的人也好，都会满足他们不同的需求。如果是一个这样大的会议办得非常单一，官方的色彩特别重，可能对它的活力、生命力都会有一些影响的。

　　主持人：您在海南博鳌有一个项目凯宾斯基酒店，也就是每年记者村住的地方。您当初为什么去投这块地产呢？

　　潘石屹：当时还是在这边要开博鳌亚洲论坛，然后把博鳌定成了亚洲博鳌论坛的永久会址，所以我们算是第一次去这边建房子的。咱们可能从思想上面、精神上面对亚洲博鳌论坛没有多大支持，我们就在物质上面对亚洲博鳌论坛有一个支持。实际上对亚洲博鳌论坛支持，实际上是亚洲人有了一个交流的地方，有一个讨论问题的地方。

　　主持人：您当初是投入多少钱做这块地呢？现在收回了多少钱？

　　潘石屹：基本上打了一个平手，不赔不赚。

　　主持人：最近这块地改了名字，你现在对它的下一步定位是什么？

　　潘石屹：改名字是改成“凯宾斯基”是吧。因为我们开始管理确实觉得隔行如隔山，要管理一个饭店我们还是外行，所以我们聘请凯宾斯基给我们管理，他们的管理水平比我们的管理水平要高一些。

　　主持人：潘总花了多少钱让他们代你们管理？

　　潘石屹：不是花钱，是赚完了钱我们有一个分成比例。

　　主持人：潘总方便透露这个比例吗？

　　潘石屹：比例我记不清了，比较复杂，完成多少怎么分成，赚的越多，分的越多。

　　网民：能不能谈谈业主和物业公司和开发商业的关系，现在是什么样的关系？将来会向什么样的方向发展？

　　潘石屹：现在可能是一个转折点。在过去的几年时间，因为物业管理公司、开发商、业主之间，这些东西，这样的关系都是探索性的关系，谁也不知道一个好的方式是什么样的方式，尤其我记得2000年、2001年时，相互之间的冲突非常多，基本上三方在一起打架。其实作为一个小区，如果打架是非常不好的，物业也不会升值。另外，对整个社会的稳定也是没任何好处的，如果是要建立和谐社会，每一个区都是业主管理委员会跟物业管理公司打，各方面在打，这是非常不好的。所以，从现在开始，更多的是开发商、业主、物业管理公司相互之间磋商，用合作的办法，如何把一个小区管好，管得让大家舒服，物业也可以升值。

　　网民：潘总，您认为下一步北京的地产投资热点在哪里？

　　潘石屹：还是几个比较聚焦的点，因为房地产投资，当然经济发展初期只有聚合是有效益的。像北京的几个热点，CBD是聚合度非常高的点。下一步奥林匹克公园周围，政府有大量的基础设施投进去，到2008年以后效用都会发挥出来。还有像中关村、西部的金融一条街，这些点都是一些比较好的点。

　　网友：我想问，如果你不做房地产业，你希望做什么？

　　潘石屹：做房地产业我还是比较得心应手的。

　　主持人：您现在做出版业、电影行业都做得比较好？

　　潘石屹：都不成功，出版业和电影行业都没有赚钱，所以跟长江文艺出版社都没有谈稿费和分成。

　　网友：您所经历最差的逆境是什么样的？当时您的心态是什么样的？

　　潘石屹：经历最差的和心态最不好的是在逆境中，感觉离开了这一段不愉快的经历或者是逆境，你就会觉得都是无所谓的，没有克服不了的困难，路都可以走得过去。所以，人们常常压力比较大，或者压力大的出问题，多半是钻了牛角尖出不来了。实际上你要回过头来看，没什么逆境，没什么克服不了的困难。

　　主持人：潘总你有没有什么最开心的时候？比如您挣了很多很多钱的时候特别开心？

　　潘石屹：一开始赚第一笔钱的时候还是很高兴的，就是兴奋，赚到钱了。

　　主持人：现在钱对您来说呢？

　　潘石屹：以后就越来越淡，以后就好像是一个数字、符号似的。

　　主持人：潘总你有没有想到退休的问题，如果退休会让谁接替您的生意？

　　潘石屹：还没太想，因为才40多岁，我觉得还可以做着干一干。当然最后要退休下去，要不想做的话，还是希望能够把这个公司变成一个公众股公司，就是交给社会。

　　网民：投资用房和商用房，哪个利润最高？

　　潘石屹：商用房，不仅仅是作为房地产开发商的利润高，作为购买房子的人，出租回报率比普通用房高得多。北京上海的情况都差不多是一样的。

　　主持人：您觉得博鳌论坛办了很多年了，对于亚洲经济起了什么样的指导作用？

　　潘石屹：主要是交流，对我来说每一次去都是很有收获的，可以见到不一样的人、不同行业的人，他们的想法可能你要仔细听的话，都会给你有启发的。

　　主持人：今天早晨有一个报道说北京的物业费比其它城市都高，您对此怎么看？

　　潘石屹：我没看到这样的消息，这是跟中国的城市比还是跟国外的城市比？国外的城市物业管理费比中国城市的物业管理费还要高得多，可能劳动力成本也都要高。

　　主持人：潘总，您接下来有没有想到在北京其它地方买地？

　　潘石屹：作为北京的CBD，地是越来越少了。因为大概在过去的十年时间，我们都非常聚焦，就在北京的CBD开发项目，开发了4、5个项目。现在北京的CBD没有地了，我们就不得不出去，到北京别的区域去。

　　主持人：今天的聊天由于时间的关系到此结束。非常感谢各位网民的参与，也非常感谢潘总抽时间来参加这个聊天。谢谢！

　　潘石屹：谢谢，谢谢大家。