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潘石屹:售后包租是金融陷阱


http://finance.sina.com.cn 2006年03月25日 13:52 《财经时报》

  采用保租销售的方式,实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售,潘石屹认为个中风险巨大。但同意潘石屹想法的人甚少,其中的原因何在?

  □ 本报记者 邓妍

  不同的人从不同的角度看同样的问题,得到的判断往往会不一样。

  和经济学家、政府官员及金融界感触不一的是,在房地产开发商、北京SOHO中国公司董事长兼联席总裁潘石屹眼里,中国地产金融的风险不完全局限在信贷风险、土地风险范畴之中,保租销售这种销售模式,同样可能引发行业风险。

  保租销售是房地产业界的俗称,建设部的官方命名为“售后包租”,具体是指商铺开发商在销售过程中,承诺不仅可以代业主收租金,还保证合同年限到期后商铺产权归业主。

  潘石屹近日在接受《财经时报》专访时强调,采用保租销售的方式,实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售,而未经金融主管部门审批同意销售的金融产品,有非法集资之嫌。

  不过,同意潘石屹想法的人甚少,多数人甚至认为这根本不是风险。个中原因很简单,对保租销售形式质疑,将损害一部分和潘石屹同样身份的房地产开发商的利益。

  保租销售“真身”

  尽管建设部在2001年6月1日颁布的《商品房销售管理办法》第十一条中明文规定,“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”,保租销售依然开展得如火如荼。

  用这四个字在互联网上检索,能看到不少楼盘借助于此火爆热销。

  2005年11月6日,锦绣大地物流港一期开盘,当天即成交商铺474个,认购额突破1.7亿元,创造了京城产权式商铺销售的神话。开发商在营销手段方面,采用的正是“10年包租,年9%回报”模式。

  《财经时报》在调查中了解到,保租销售最早出现在20世纪90年代初期,包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等多种形式,但万变不离其宗,基本都以“先销售后承租,同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。

  保租销售的风险,在于开发商往往在销售过程中抬高售价,用高额返回租金吸引投资者,一旦开发商破产或出现资金问题,其返租承诺或回报率将不可能实现,租金的预期很难保证,届时,投资者将蒙受损失。

  此外,开发商之所以采用“保租套现”模式,往往是由于资金紧张。一旦融资成功,开发商可能并不真正将资金用到开发的房产上,而是挪做他用。作为投资人,可能面临由此产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房,甚至造成烂尾工程,甚或是卷款而去的风险。

  这两种风险引爆的后果,都可能导致银行提供的相应贷款打了水漂。

  在潘石屹看来,个别房地产开发商采用的保租销售等违规销售方式,使得中国房地产暗藏了一大风险。目前,之所以未能引起监管部门和房地产业界的注意,原因在于相关风险还没有整体爆发。

  整体与局部风险之辩

  早在2003年年底,潘石屹就曾对房地产金融风险发表过看法。当时,潘石屹眼中的房地产业存在三大金融风险。

  首当其冲的大风险是土地违规。当年,五部委联合查处土地违规案件高达14.6万起。如果这些违规土地盖上了楼却卖不出去,将造成银行的大笔呆坏账。

  第二个风险是大规模圈地。不少房地产开发商获得的很多土地并非通过公开招标拍卖取得,只是和乡政府、企业签了协议,就大肆向银行申请贷款。在潘石屹看来,这种大规模圈地隐藏的风险太大。

  第三种风险来自炒家的投机行为。

  时隔近三年,潘石屹向《财经时报》回想起当初的判断时,确认前两种风险已经表现出来。

  当年,许多冒着法律风险去圈地的房地产发展商,其圈来的土地目前已经被政府陆续收回,他们的定金也被政府没收。值得注意的是,这些开发商往往依靠土地协议向银行申请巨额贷款,当圈地被收回后,“背后的金融机构是很难受的”。

  潘石屹向《财经时报》指出,评价房地产市场的整体风险,最重要的参考指标是土地价格、房价和租金价格,从这三方面分析看,中国的房地产行业从总体上并未出现大的问题。在他看来,第三种风险虽也存在,但只是局部、个别项目的风险,并不构成房地产业的整体风险。

  企业自身的中国功夫

  潘石屹备加推崇吴稼祥新近出版的新著《加减——博弈与设局的中国功夫》。在这本书中,吴稼祥强调“加未必多,减未必少,适时而行,合谋而动”的加减法则。

  书中描述了这样一段内容:“1998年1月,亚洲金融风暴刚过,当时的国务院总理朱(金+容)基视察深圳,问当地陪同人员是否有可能借房地产开发启动经济,万科老总王石居然一连回答了四个‘不行’,市领导惶恐不安,朱(金+容)基却微笑颔首,当即聘请王石做自己的房地产顾问。”

  在潘石屹看来,防范房地产业的金融风险,需要有专业知识和经验的金融机构,能够针对不同地区、不同产品的风险和收益进行分析和评估。

  但控制相关风险的发生,并不完全是金融机构的责任。从房地产企业自身看,也应着力在自我体系内化解风险。

  具体而言,房地产公司最重要的是生产出产销对路的产品,如果生产出来的产品不对,就会成为风险的根源。此外,潘石屹强调,房地产公司应量力而行,不要盲目的为扩大公司规模,将负债率提得太高。(032754)


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