禹晋永：房地产不算一个产业 制造资本地产规则

　　□ 本报记者 刘冬

　　在黄光裕以8.05亿元的价格，通过拍卖拿下北京丰台区35.39万平方米的两块地皮之前，禹晋永还只是一个潜藏在水面之下的投资银行家。

　　如今，禹晋永，这位一直在幕后操作地产开发的国美置业总经理，在国美置业高举高 打，三年内要跻身全国地产业15强，力争明年上市时，连同他的“资本地产”理论齐齐高调走到台前。

　　惺惺相惜

　　成为中国“首富”后，黄光裕的资本战车绑上了一批同道中人。

　　虽然禹晋永和黄光裕的事业合作刚刚开始，但两人在多年前却已经“过招”：早在2002年，两人同时看中ST宁窖，均想借壳上市，其间免不了一场争夺。虽然禹晋永惜败于黄光裕，但黄光裕入主ST宁窖后，发现这是一家债务缠身、官司不断的公司，最后也只得无功而返。

　　虽有当年的明争暗斗，两人却另有一番惺惺相惜的意味。

　　2004年“8·31”地产大限让许多民营地产企业感到前所未有的压力和紧张。借着许多房地产开发企业拿不出土地出让金的窘境，禹晋永利用他创建的凯爱投资一口气收购、控股25家房地产企业，储备土地接近600万平方米，涉及收购金额近50亿元。对禹晋永来说，这样大手笔的土地储备其实是预备着用于打造一个“互联网＋地产”的资本平台。而在禹晋永的简历中，他曾亲自领导完成的开发面积更达1200万平方米以上，正在开发和与他人合作开发的面积达1300万平方米以上，土地一级市场投资开发达52平方公里以上。

　　在2004年，黄光裕的国美电器在香港借壳上市，“飞速壮大的中国家电

零售业市场产业霸主地位”加“与国际资本市场接轨的资本战略”，黄光裕不仅成功套现，而且资本实力急速膨胀，黄光裕用纯熟的资本手段，把竞争对手甩在身后。

　　禹晋永俨然也是个中高手。2000年禹晋永出任了北京凯爱投资有限公司(下称“凯爱投资”)的首席执行官。凯爱投资在他的领导下，广泛涉足房地产、高科技领域的投资，资本运营得心应手。

　　在凯爱投资底下，禹成立了以房地产投资为主的凯爱置业有限公司。三年中将凯爱置业从小到大发展为拥资10多亿元的大型民营企业。

　　此后，他又有了与众不同的上市设想：把地产装进网络公司，以网络公司的名义实现上市。为此，禹晋永为赴美上市专门成立了凯爱世界网络有限公司，组建国内“互联网业务”。凯爱网络正酝酿在美国纳斯达克上市。

　　对于作投资银行出身的禹晋永来说，退出之道才是最见功力之处。

　　对于已经谙熟资本市场运作的黄光裕来说，禹晋永应该是他的最佳拍档。禹随成黄光裕鹏润投资旗下国美置业的总经理。

　　房地产不算一个产业

　　按照国美置业的计划，在北京南城丰台兴建的地标建筑“全球高科技体验中心”，包括了大型商场、国际化公寓酒店、会议展览中心等。2007年底完成，计划总投资30亿元。

　　从开发的角度看，这并不是一块黄金土地，但是国美置业认为自己并不是一个传统的“开发商”。“公司从来没有把房地产作为商业去看待，房地产只是我们投资的品种。”禹晋永接受采访时说，“在国内我是第一个主张房地产不是产业的，因为它不具有可持续发展性，干一把就跑掉了。”

　　禹晋永认为，地产本身并不具有产业特征，充其量只能算个行当，而开发商只能算是集合商。因为土地是租来的，向国家付土地出让金；房子是建筑公司做的；设计是由设计公司来做的。将别人的东西集合起来，仅此而已。

　　既然不是产业，就只是投资的品种。禹晋永这样推理。在国外并没有开发商的概念，所谓的开发商只是操盘团队。他们本身并不投资，而是受投资商的雇用，带一个专业的团队进行项目操作。

　　一个令人吃惊的价格是，国美置业在丰台的商业物业只卖到每平方米9000元左右。我们的利润点不在卖房子，而在出售权益，禹说。

　　国美置业本身并不做开发，只负责拿地，然后将项目投出去，由下面的全资控股公司比如国美商都开发有限公司进行二级开发。国美置业主要掌握着权益，通过投资银行、发行信托在国际资本市场进行运作。目前国美置业正在和花旗银行、摩根士丹利、高盛等进行广泛联系。

　　禹晋永认为，现在的地产不再仅仅是买地开发、卖房子再买地的单一传统的模式。这样的企业肯定是不适应未来社会发展的。国美置业的资本路线图是拿地，把项目变成了资产，资产变成了权益，权益变成了资本，资本变成了市场。

　　国美置业的内部组织与其它地产公司不同，并非以工程、销售、成本为基本结构，而是分为“投资一部”、“投资二部”，此外还有投资控制部、投资银行部。“我们大部分的人才都是资本市场的精英，是有投行经验的。”禹晋永说。而其下属项目公司国美商都，主要由工程部、规划设计、合约管理、采购等传统地产公司部门构成。

　　拿地再拿地

　　事实上，除了刚刚拍到的丰台地块外，这是国美置业唯一对外披露的土地储备。对于上市而言，没有足够的土地储备，一切都是空想。

　　2003年，复地赴港上市失败就是因为只维持两至三年发展所需的土地储备，不具备发展的后劲。当2004年复地卷土重来时，在不到一年时间内它的土地储备(建筑面积)大幅增加1.34倍。

　　必须在一年的时间里拿到尽量多的土地。这似乎已经成为国美置业通向上市之路的不二法门。禹晋永说，他看过的地就有100多宗，谈过的项目有30多，算一下至少一两天就要看一块地。此外，项目收购也是国美置业的视力所及。

　　按照禹晋永的说法，公司业务的第一层面是项目开发，从土地、工程到销售，这和其他公司差别不大；第二个层面是资本运作，看中的土地，我们会不惜代价拿下来。这一点我们是资本运作的方式去做，而不是买卖土地的方式做。拿下来之后，是在资本市场取得的第一场胜利。

　　虽然国家的金融政策对地产商而言存在诸多限制，但事实上市场并不缺少资金。大量国际热钱觊觎中国地产市场，只不过是入境无门而已。中国的地产市场少有洋人面孔，是他们不熟悉中国的市场环境，拿土地对他们而言风险甚高。但将土地权益化，让国际资本购买权益，国美置业就有了不断滚动的资本。

　　禹晋永正在做的事情似乎是一个无竞争领域， “规则自己制订，利润自己分配”。

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　　禹晋永语录

　　房地产就像寄生虫

　　房地产本身不具有产业的特征，必须依靠于某个产业的发展，自身才得到发展。它就像一个个寄生虫，吸附并依赖于第一、第二、甚至第三产业而生存。传统的地产形式最初是住宅，当住宅发展到一定程度就裂变，出现了特色地产，比如工业地产、旅游地产、农业地产、科技地产、

商业地产。

　　员工没有发言权

　　在一个集成的系统中，每一个部件需要的只是按照指令工作，如果单个部件都想在自己的部位上装一个软件，那就会造成系统的崩溃。个体即使有很高的智慧，但在不了解整体环境的情况下，最好少发表建议。

　　工作就是为了赚钱，而且这个工作不可能是一辈子的，每个人都必须在一个特定的阶段里计划自己大概能赚到多少钱。