围绕价值2.7亿的6间物业，债务涉及两家银行、一家典当企业主、4位自然人，累计借贷金额高达3.63亿元，33岁的宏昌制革案主角黄健如何透过名下三层物业——SOHO东海广场43-45层，撬动其资金信贷链条？

　　东地产  王建生  报道

　　仿佛一夜之间，黄健被遗忘了。

　　至少，近一个月以来，在社会舆论关注的焦点中，此前曾一度被报纸、电视等媒体追踪报道的“宏昌制革法人黄健欠债10亿跑路案”，已经淡出全国性主流媒体的视野。

　　但在浙江海宁、杭州、上海三地，围绕黄健出逃前无法变现、实质已被掏空的不动产——SOHO东海广场43-45层写字楼，债权人正以法律手段维护自身权益。

　　SOHO东海广场三层楼面被查封

　　日前，《东地产》财经周刊记者独家获悉，SOHO东海广场43-45层写字楼已被浙江省海宁市人民法院、浙江省杭州市中级人民法院、上海市闸北区人民法院司法限制。

　　记者从上海市静安区房产交易中心查到的《上海市房地产登记薄——房地产权利限制状况信息》文件显示，黄健名下物业——位于南京西路1468号的SOHO东海广场4301、4302、 4401、4402、4502室均被浙江省海宁市人民法院正式查封，其余两家法院为轮候查封，查封时间介于5月4日至6月19日间；4501室被浙江省杭州市中级人民法院正式查封，时间为2011年12月7日，另两家法院为轮候查封。

　　“目前已由法院指定了一家企业处理宏昌制革破产案的后续事宜，员工基本上都在当地找到了合适的工作。”浙江海宁经济开发区姜主任在电话中如是告诉本刊记者，对于债务担保、债权人诉讼等相关情况，他表示不太清楚。

　　SOHO东海广场43-45层物业，是浙江海宁宏昌制革有限公司(下称“宏昌制革”)法人黄健在借下超过10亿元债务并于今年5月初“跑路”后遗留的主要财产，也是洞悉其借贷手法的关键。

　　围绕6间物业，债务涉及两家银行、一家典当企业、4位自然人，累计借贷金额高达3.63亿元，黄健如何透过名下物业SOHO东海广场，撬动其资金信贷链条，成功“骗贷”并最终顺利出逃？《东地产》财经周刊记者通过深入调查，试图通过SOHO东海广场的资金借贷个案，洞察一个深喑银行与民间信贷、依托物业及企业信用杠杆、最终骗得巨额贷款案件的真相。  

　　阔绰出手买下2.6亿元物业

　　2012年5月2日，黄健由上海浦东机场悄然出境，前往加拿大，从此告别他长袖善舞、一夜暴富的资金借贷生涯，前往一个虽作精心设计但仍然渺不可知的未来。

　　黄健，1979年生，杭州户籍。黄健的过往经历，外界知之甚少，目前唯一被权威部门证实的是，其大学毕业后曾在银行工作，后成立投资公司，通过从事资金借贷积累了第一桶金。

　　大手笔购买写字楼物业，是黄健资金借贷运作生涯中的巅峰时刻。

　　2010年5月21日，黄健分别以每平方米7.09万元和7.04万元的单价，买下SOHO东海广场43层、45层物业，每层共两个单位，面积分别为466.69平方米、771.07平方米；上述两层物业总计从招商银行(微博)上海分行闻喜支行获得8742万元按揭贷款。

　　2010年10月，黄健再度出手买入SOHO东海广场44层整层、共计两个单位的物业。至此，黄健在SOHO东海广场总计买下三层楼、6个单位物业，买入总价超过2.6亿元。

　　在买入上述物业后不久，即2010年7月和11月，黄健先后将其租给一家知名化妆品企业。《东地产》财经周刊记者日前来到SOHO东海广场49-51层(对应产权证的43-45层，楼层号屏蔽了 “不吉利”数字)，发现并无异样，查封主要涉及产权的转让，并不对租户造成影响。

　　不过，针对SOHO东海广场这6间物业，一个需要解答的关键问题是，黄健置业的巨额资金从何而来？除招商银行上海闻喜支行提供的五成按揭之外，余下首付款1.3亿元的资金，对于此前名不见经传的企业主，并非小数。

　　此前，媒体的普遍报道是，黄健在浙江海宁与杭州涉及10亿元的巨额信贷，这些信贷资金流向了房地产业，SOHO东海广场为主要贷款流向之一。

　　然而，从《东地产》财经周刊掌握的信息来看，上述说法值得商榷。

　　根据有关部门的披露，黄健用于抵押借贷获得巨额贷款的企业——宏昌制革其法人变更为黄健的时间为2011年1月，另一家关联公司浙江海宁雅梵沙发实业公司成立于2010年4月。前者发生于黄健购买SOHO东海广场之后，后者则在黄健买入SOHO东海广场物业之前仅一个多月。此外，数额较大的部分借贷也发生在黄健购入SOHO东海广场物业之后，在时间上并不完全吻合。

　　事实上，SOHO东海广场的物业并非黄健巨额信贷的最终流向，而只是其10亿元巨额信贷中的关键一步。

　　撬动信贷支点 一层楼贷1.2亿元 

　　购入SOHO东海广场三层物业以及入主宏昌制革，应是黄健布下的两颗重要棋子。

　　2011年1月，黄健正式成为海宁当地AAA信用的名星企业——宏昌制革的法人。

　　在黄健买入SOHO东海广场一年不到，入主宏昌制革5个月左右的时间节点上，黄健依托SOHO东海广场展开了令人眼花缭乱的借贷步伐。  

　　2011年5月10日，黄健将SOHO东海广场44层4401室与4402室抵押给工商银行海宁支行，获得了该行高达1.2亿元的贷款，贷款期限为三年。此前一天，该物业之前的抵押记录被注销。

　　半年前入手时价值8000多万元的物业，半年后黄健即从银行获得最高债权限额1.2亿元的贷款，考虑到抵押物的一定折扣，这样的贷款金额令人吃惊。由于银行婉拒采访，黄健又身在国外，其间细节，外界无从得知。

　　不过，从海宁当地债权人私下交流的情况来看，应与黄健所掌控的宏昌制革企业高信用等级不无关联。

　　2011年7月28日， 距离1.2亿元巨额贷款仅两个多月，黄健再度借贷。黄健将SOHO东海广场4502室抵押给杭州一家知名家具企业老板倪某，获得3000万元的贷款，期限为6个月。2011年12月27日，在3000万元贷款到期前，黄健又将SOHO东海广场4301室和4302室给诸某，获得借贷资金1000万元，公开资料显示，诸某为上海某典当有限公司负责人，这笔借贷的期限仅为1个月。

　　2012年1月19日，在1000万元贷款到期前一周，黄健再度抵押4301、4302室，这一次他分别向邢某、曹某借得1600万、1700万元，期限为4个月。 

　　至此，在不到一年的时间内，黄健依托SOHO东海广场物业，累计借贷金额达到1.93亿元，加上此前的五成按揭贷款，全部累计贷款金额高达3.23亿元，未还金额超过2.3亿元。

　　“黄健长期从事资金借贷，熟悉借贷的各个关键环节，加上其名下当地的知名企业和价值数亿元的写字楼，很多人都会相信他。”一位曾与黄健发生过债务关系、不愿具名的人士告诉《东地产》财经周刊记者，正是这些易于抵押、精心布局的抵押物，制造了其财力雄厚的假象，最终使债权人踊跃借贷。

　　而在这个过程中，写字楼不动产属性及其抵押的便利性，被深喑信贷的黄健运用到极至。

　　通过按揭大手笔买入物业——控制明星企业——利用物业高价值及企业高信用等级获取巨额贷款——再进行重复抵押借贷——贷款到期前持续借贷，黄健轻易撬动了资金信贷链条。

　　耐人寻味的是，2011年12月7日，浙江省杭州市中级人民法院查封了SOHO东海广场4501室，据了解，查封原因与其资金借贷有关。如果黄健的债务危机在此时暴发，黄健或许就没有跑路的机会了，这也成为该案的另一个症结所在。

　　不过，这一幕并未发生，此后黄健借贷的节奏和频率显著加快，其本人应有所预感，并开始谋划退路。

　　另一个值得注意的事实是，2011年10月25日，宏昌制革顺利通过海宁市工业企业管理创新活动评审，黄健作为法人正式出席，这或许是迄今为止可查的黄健最后一次正式出席公司活动。

　　资金转移 一次精心设计的跑路

　　黄健的出逃经过精心安排。 

　　2012年5月2日之前，宏昌制革生产忙碌，经营一切正常。5月1日当天，黄健曾打电话给公司财务人员称：“会有资金注入，一切都不用担心。”

　　据海宁经济开发区干部介绍，在5月1日那天，黄健最后还在上海一个珠宝行里用信用卡透支消费，50万元的信用额度，黄健用了49万多。此外，黄健所有的银行账户及其控制的企业账户，资金全部被转移。

　　黄健还精心准备当天的跑路行程。公安局侦查发现，5月2日上午，他接银行催款电话时承诺当天归还欠款，之后将手机留在房间，而自己则前往机场。直到晚上电池用完，银行联系不上黄建才意识到问题严重时，而彼时黄健已然出境。

　　其中，值得注意的是，继5月2日当天1000多万元的借款到期外；5月19日，黄健以SOHO东海广场抵押的两笔总计3300万元的借款也将到期。

　　关于资产，在出逃之前，黄健应已布下退路。

　　“黄健长期从事资金借贷，对他来说，转移资金可谓轻车熟路。”事实上，在黄健出逃前，宏昌制革银行账户曾有过比较大额资金转账，款项最终转给了黄健夫妻以及其他单位。

　　而选择跑路加拿大，也与其资产转移便利相关。

　　一位浙江商人认为，去年以来很多老板出逃加拿大，原因是加拿大华人众多，容易隐姓埋名，不易引起关注。此外，加拿大金融体系发达，资金往来便利，同时，投资移民也方便，可以通过置业等途径轻易转移资产。

　　被掏空的物业 清偿难解之题

　　随着黄健出逃，宏昌制革进入破产清算程序，但黄健名下物业SOHO东海广场则面临清偿难题。

　　央视此前曾有报道：“黄健SOHO东海广场的6间物业，由于是以个人名义购买，公安机关、法院处理的都是宏昌制革的公司资产，所以这些物业均未进行处置。”

　　不过，在上述报道前，浙江海宁法院已对该物业进行查封，另两家地方法院则随后进行了轮候查封。    

　　有资深法律界人士向《东地产》财经周刊记者表示，该物业面临着较为复杂的清偿难题。对于宏昌制革的债权人来说，如果能证明黄健转移了公司资产至个人名下，那么其名下物业也可纳入清偿范围。不过，由于该物业已经有多次抵押，清偿过程中，则依抵押顺序先偿付抵押权人。然而，除4501室外，其余5间物业的正式查封法院为浙江省海宁市人民法院，而抵押权人中涉及上海、海宁、杭州三地，关系错综复杂，拥有抵押权的债权人，也可能要面对较多债权人间的博弈。

　　对债权人来说，另一个必须面对的现实是，即使能顺利清偿，能得到多少赔付尚难定论。以工行海宁支行为例，由于涉案物业拍卖时有一定折让，44层能否卖出1.2亿元的价格，目前仍是未知数。

　　对债权人而言仅存的希望是，黄健有朝一日被抓捕归案。但问题随之而来，黄健的巨额贷款是否已被悉数转移？还是黄健本人也深陷高利贷的三角债？答案或许只有黄健自己才能解答。

　　问题是，黄健还会露面吗？

　　海外置业成“跑路资金”转移通道

　　用实业抵押取得银行贷款，用从银行带来的钱组团海外购置房产，再通过可以逃脱进出口核销的预付款及离岸公司佣金等科目转移部分资金，成为跑路资金的地下通道。

　　东地产  周东健  报道

　　在闹得沸沸扬扬的江浙企业主“跑路潮”中，通过移民海外并转走境内资产，成为一些跑路企业主事先布下的局。

　　《东地产》记者调查了解到，由于新加坡、香港等国家和地区买房移民政策的收紧，门槛较低的加拿大投资移民成为企业主的首选。

　　买房移民

　　“一些老板事先都会留好后路，移民到海外，如果企业经营不好了，可以迅速脱身，一走了之。”义乌一家投资移民机构的移民顾问马先生对《东地产》记者表示。

　　义乌是加拿大移民潮汹涌之地，也是过去一段时间企业主“跑路”频发的地方。

　　2011年7月1日之前，加拿大政府为吸引高资产的移民人士，推出了适合企业主申请的“企业家移民计划”，这一计划只需要申请人拥有80万加元资产，投资40万加元给加拿大政府认可的移民基金银行(5年后，加拿大政府将40万加元归还申请人，但无利息)就可，没有语言和学历的限制。

　　而马先生所在的移民中介公司和加拿大官方合作，甚至推出只要15万加元的移民计划。

　　马先生告诉《东地产》，该计划是公司和加拿大安大略省合作的一个招商移民计划。在安大略省有一个商业城，中国企业家只要花费15万加元(约合80万元人民币)买下一套商铺，就可以全家移民过去。

　　“商铺是以企业家，也就是主申请人的名义买，主申请人的配偶和子女全部可以获得加拿大的移民签证。当然，商铺比较偏远，你过去后可以把商铺卖掉，也可以像义乌郊区的冷铺一样，空关几年，说不定就发展起来了。”马先生告诉《东地产》。

　　在这些移民人群中，不乏因为信贷危机或炒房等原因经营不善的企业主。

　　马先生就曾接触过一个客户。“他的资产证明有几千万，可是我们看过他的公司，几年来每个月都在亏损，也不知道他的钱是怎么来的。”

　　不过，由于很多时候，移民中介对客户的资金来源并不大过问，很多时候还主动帮客户的资金“做材料”，所以很多经营不善的企业主，在准备跑路前都会委托中介帮忙做好移民手续。

　　转移资金

　　在温州开面料生产加工工厂的企业主周宁对《东地产》记者表示，一些跑掉的企业主都会卷走很多银行贷款。而通过实业抵押并“套取”贷款，并不是很难的事情。

　　在办理贷款的时候，银行需要写明贷款的目的，“他们会写，需要向我的工厂购买面料或者原材料。”之前，贷款人向周宁打好招呼，明确告知，这笔钱需要转走，并不购买任何原材料，只是从朱亮手中转移一下。

　　当办理贷款时，周宁在贷款证明上盖章，由于现在银行贷款需要执行“受托支付”规定，银行不直接把钱打到贷款人账上，而是将贷款资金支付给合同约定用途的贷款人交易对手，也就是周宁这样的人账上。

　　第二天，周宁又会把这笔钱打回到贷款人的账户上。这一过程中，银行基本没有监管。

　　“在一些针对大企业的抵押贷款中，银行的监管更是少之又少。把贷款拿到手里后，银行和会计谁都不会来管，”周宁透露，这笔钱用来做什么，决定权完全在自己。

　　拿到银行贷款后，想要跑路的贷款人可以通过预付定金的方式将钱转到境外去。

　　据了解，转移外汇唯一面对的障碍是中国的进出口核销制度。

　　面对这一阻力，“企业可以以预付定金方式规避。”周宁向记者透露，“比如，我出示合同，在加拿大订购了1000万美元的货物，需要先预付10%，即100万美元，可以先去外管局备注一下，因为预付款没有真正进出口货物，也不是真正地付款，所以不需要快速核销。”

　　此外，还可以通过注册离岸公司的方式，将资金转移到海外公司，“我可以与自己的离岸公司签订合同，让离岸公司为义乌的公司提供技术服务，这样以‘佣金’的名义，可以转移外汇去海外的公司。”周宁称这一正规的渠道，需要支付约5%的税。通过这两种方式，银行的资金或者民间债务都可以顺利输往加拿大等地。

　　闸道关紧

　　马先生告诉《东地产》，在几年前，买房移民适用于很多国家和地区，门槛也不高。但由于近几年中国移民暴增，很多国家和地区更改了移民政策。

　　2011年初，新加坡大幅提高通(微博)过投资房产移民的门槛，并附加了更加严厉的条件，使投资房产移民新加坡的可能性变得非常小。

　　曾在去年大热的马耳他，原本申请要求低，买房即可获取绿卡，而且无需资金来源证明，获得永久居留权后可自由往返25个申根国。

　　由于申请人数不断上升，去年9月马耳他政府调整了部分政策。以三口之家为例(申请人最低年收入26万人民币为准)，原本一年仅需纳税4193欧元，新政改革后，一家三口每年上缴税金猛增到3万欧元。

　　仅通过“买房即移民”，目前较为宽松的也就是塞浦路斯和加拿大。2009年2月，塞浦路斯内务部颁布了新的移民条例，允许非欧盟国家居民在塞浦路斯购置不少于30万欧元的房产，就可获得该国的永久居留权。

　　而加拿大的门槛略高一些，但由于对国内居民更有吸引力，一些移民机构不断与官方合作推出低价移民产品，因此不仅成为普通移民，也成为“跑路潮”的企业主首选之地。

　　不过，由于加拿大移民局对一些移民项目的审查目前也开始变得更严，因此移民加拿大也并非一帆风顺。

　　马先生告诉《东地产》，公司推出的15万加元的移民项目，刚刚推出不久后就全部名额爆满，但是目前这一期的审批期间开始变得更长。

　　“我们还在等加拿大方面的审批，所以后续的项目也只能暂停，很多企业主向我们咨询，我们也只能让他们耐心等待。”马先生无奈地表示。

　　链接

　　宏昌制革法人黄健欠债10亿跑路案

　　2012年5月2日，浙江宏昌制革有限公司(下称“宏昌制革”)法人黄健跑路。事发后，负责破产清算的嘉兴新联会计师事务所估计，黄健及宏昌制革所涉及的借贷数额在10亿元之上，公司年销售额仅为2.6亿元，帐户无资金，企业严重资不抵债。

　　浙江宏昌制革有限公司成立于2004年，占地面积122000平方米，拥有职工500余人，是一家专业从事中高档牛皮家具革、箱包革的制革企业。公开资料显示，宏昌制革是海宁当的“明星企业”，2011年，实缴税收812万元，进入浙江海宁市2011年度地方财政贡献前100名。2009年度至2011年底，曾荣获 “企业信用等级AAA级”、“发展优胜企业”、“海宁市工业生产性投入前十强”等称号。2011年企业法人变更为黄健。

　　黄健案共涉及杭州、海宁四大国有银行在内的近10家银行，多的超过2亿元，少的在数千万元不等，负债总额超过10亿。此外，为宏昌制革担保的企业则涉及海宁当地多家知名企业，宏昌制革案件在当地影响较大。

　　据公安局侦察情况看，除宏昌制革外，黄健用来运作资金的关联公司一共有四家，分别是海宁雅梵实业公司、杭州佳成实业、杭州贝扬电气和杭州余杭子雅物资公司。这些公司都和宏昌制革有业务往来，应收账款达到数亿元。上述公司中，有两家是以黄健父亲黄瑞君的名义注册。

　　由于宏昌制革年销售额仅为2.6亿元，企业运营资金仅需七、八千万元，但黄健却从银行贷到10余亿元款项，此事在当地和舆论界引起极大震动。