《东地产》万云选 童丹霞

　　按照一般的逻辑，刚性需求和投资客就是“羊”和“狼”的关系，比如一听说“温州人来上海扫楼了”、“山西煤老板团购北京房产了”，刚需总会心头一紧；而一旦舆论大呼“刚性需求大量入市”、“刚需撑起红X月”，投资客也会闻风外出，准备大赚一票。

　　狼和羊是斗智斗勇的对头，但也有利益交集的一面。5月25日，国务院批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，“研究开征物业税”。“狼”面临被猎的危险，“羊”也惴惴不安，物业税究竟是个怎样的局呢？

　　A：一刀切  “物业税征收前买的房子，还要再交物业税吗？”

　　这是目前最为关注的话题，对象包括自主型买家和手中有多套房子的投资客。由于一直以来物业税的征收都是“空转”阶段，各地财税部门对具体征收的方式和税率又守口如瓶，因此物业税是否“一刀切”还不得而知。

　　这也是目前“有产者”最为担忧的问题，尤其是“房奴”一族。

　　日前，有个帖子在网上很红。一个自称是房奴的人说，他和老婆为了攒钱买房结婚，晚婚了4年。结果结婚后发现国外奶粉价格暴涨(国内奶粉因特殊原因不予考虑)，小孩又推迟生了一年。

　　如今，他和老婆的工资加起来是1万2千元，除去4600元的月供，3000元的柴米油盐酱醋茶，1000元的交通费，3000元的“奶粉基金”，他的钞票刚刚花完。

　　他的结论是：如果还要征收他房子的物业税的话，要么他走路上班，要么他不吃早餐，要么帮他的宝宝买国产奶粉。

　　解局：上海复旦大学经济学教授、房地产研究中心主任尹伯成

　　对于有产者来说，购房时已经以房价的形式一次性地把未来70年的地租及税费交给了政府，否则房价不可能这么贵。如果再次征收，有“重复征收”的嫌疑。

　　物业税动因主要是为了遏制炒房，因此对于已经购买的自住房，可能免征，但对于已经购买的二套房或者多套房，应该还是会征收物业税。

　　B：降价博弈  “物业税征收后，房价会降下来吗？”

　　许多准购房者翘首以待。

　　我们首先再来“温故知新”下物业税。我国现行房地产税收政策，包括了土地出让金、增值税、契税、营业税、印花税等，基本包含了物业税所征收的含义。将土地出让金、增值税、契税、印花税、营业税等统一成为物业税，将七十年的一次性的税种分成年度收取，即可简单理解成为物业税。

　　比如：一套房子单价6000元每平方米，地价占到了2000元每平方米，分摊到70年，地价仅30多元每平方米，几乎是忽略不计，这就意味房子成本下降30%。进而导致房价下降。

　　这样的逻辑是建立在开发商成本下降，开发商就会降价这样的前提下的。但，真会这样吗？

　　解局：五合国际五合智库总经理邹毅

　　在市场经济条件下，房屋的价格整体上是由市场接受能力所决定的。

　　在市场好的情况下，没人可保证房地产商会将物业税带来的成本下跌部分全部在房价中扣除；在市场不好的情况下，即使没有物业税，房地产商也会挤压自己的利润降低房价。

　　C：炒家出局  “物业税征收后，炒家末日来临？”

　　许多人开始为“温州人”、“山西煤老板”倒计时。

　　简单的模型是：一套房子，比如物业税一年2万元，对于自住房而言，等于消费了1/70。但对于投资客来说，每增加一年，他未来的售价必须增加2万元，才能收回原来的投资成本。而且在房价上涨的同时，物业税同时上涨。

　　这似乎是对炒房者的一个经典“挤出效应”。

　　然而这同时存在另外一个附加“隐患”。在物业税征收后，假设房价下跌前提存在，炒家可以用和原来相同的资金撬动更多套投资房源，来弥补单套房源获利的损失。

　　比如原来用200万炒一套房赚20万，现在可以用200套房炒2套房，，每套房赚10万，获利总额依旧相等，操作空间更大。与此同时，自住型业主可能因为炒家大规模的投入推高房价而“多交物业税”。

　　这和一个穷人和富人吃饭的故事很相近。

　　一个穷人有1000块钱，他是个很厌恶浪费的人。一天，他碰到了一个百万富翁。富翁对他说，我们一起吃饭吧！穷人说，我不喜欢你那么浪费。

　　富翁说，你请我吃1次，我就请你10次。

　　穷人有点动心。

　　富翁继续说，你请我吃饭，一次顶多100元。我请你吃10次，就是1000元。

　　穷人觉得很合算，就和富翁一起去吃饭了。

　　几个月后，穷人突然发现自己身无分文了。原本在他精打细算中，他的钱还可以花半年。

　　解局：仲量联行亚太区董事陈立民

　　一部分炒房者会出局，但是中长期的投资者仍会存在。

　　物业税可以提高房产的使用率，能有效控制房屋空置现象。因为购房者买房成本虽降低，但养房成本相对提高，这不得不使他们在不自住的前提下，积极寻找出租，用以降低成本，所以可以很好地控制空置，促使流通。

　　D：赚还是亏  “征收物业税，购房者是赚了还是亏了？”

　　将土地出让金等税收转入物业税，降低购房者的购房成本，看上似乎很赚了。

　　首先购房者没有定价权，因此很容易吃“暗亏”。比如，现在1万元的房价，成本6000元，土地出让金变成物业税，成本少了2000元，降到了4000元，但如果开发商卖个9000元呢？

　　其次，物业税的税率是关键。如果税率订的过高，可能同样是一套房子，一次性购买需要支付100万元，但物业税支付要150万元。更可能在支付过程中就不堪重负，完全超出购房者的承受水平。

　　再次，由于物业税支付是个浮动的过程，如果房价出现暴涨呢？市场的波动最终只能是购房者自己来买单。

　　解局：上海复旦大学经济学教授、房地产研究中心主任尹伯成

　　物业税的税率不宜订的过高，我的猜测是0.5%比较合适。而且应该给自住需求的购房者一定的免税面积。

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