境外地产基金也开始有回流迹象

　　叶国靖

　　香港人贾女士五十多岁，一家三口都居住在香港。上月，她独自飞往上海，打算在新天地板块寻觅合适的投资房源。为了方便看房与沟通，中介利尊地产新天地分行的香港籍同事为其挑选了翠湖天地雅苑、翠湖天地御苑与济南路8号等多套高端二手房源。只经过一天的看房，贾女士便当机立断选择了济南路8号一套108平方米、房型1/1/1、总价920万的二手房，单价约85000元/平方米。她当场支付订金50万元，并选择一次性全额付款。

　　境外个人投资楼市升温

　　据促成交易的中介公司介绍，这套房源的成交价较高峰时的挂牌价下调了1000元/平方米左右。

　　对于购买动机，贾女士解释：她们家目前现金流较为充裕，且没有其他合适的资产配置目标，此次购房没有设定预算，憧憬于人民币升值预期以及上海高端物业的整体保值性，就选择在上海中心地区购买一套高品质房产进行投资。显然，她的投资行为背后夹杂着押注“人民币升值”的套利动机，这也成为近期境外人士投资上海豪宅市场的内在动因之一。

　　朴先生是韩国一家知名电子企业驻沪的高管，五年前移居上海古北，最早的住房由公司提供补贴房租租住。四年前他买下租住的“古北国际花园”一套三房。几年下来，朴先生回头看，当初的决定是明智的——近年来韩币贬值较大，单是汇率差就赚了很多，再加上在上海所购房屋本身的升值，这让朴先生身边许多没有在上海买房的同事眼红，在他的带动下，不少同事趁这一次政策调控房价微调的机会，入市买房。最近，朴先生自己也再次购进一套古北国际花园的大户型房源。

　　德佑地产市场研究部经理蒋旭在接受《第一财经日报》记者采访时表示，境外人士这股力量是公司最近成交的中高端物业的主力买家。他们不惧楼市调控，逆市而为的主要原因就是“汇改”。基于人民币的升值预期，境外客户正在打出一个“回马枪”，购买力或许在第三季度释放能量。

　　人民币升值预期催热豪宅投资？

　　德佑地产指数系统显示：旗下各门店的基本业务数据从6月下旬开始回升，7月第一周成交金额高于6月同期32%，高于5月同期34%；成交量高于6月同期28%，高于5月同期31%。7月第一周德佑地产共成交总价800万元以上的高端物业15套，占总成交套数的46%，基本回到市场正常状态的水平。

　　对此，蒋旭介绍说：“近期，公司各家门店成交的高端物业中，日、韩籍客户比例明显增高，日、韩币种是近年来贬值最厉害的币种之一，人民币的升值预期加上上海房价高位盘整，在上海投资房地产已经成为这类客户的首选。”这类客户之中，许多是日、韩籍公司的高管，他们对上海房地产市场有一定的了解(居住上海3年以上)。他们现居住在上海的一些高端成熟社区，往往只投资自己熟悉的楼盘(只投资自己居住的小区或附近楼盘，很少跨区投资)。

　　利尊地产市场推广部经理田佳璐告诉本报记者，近期在二手豪宅市场，公司位于市中心区域的分行均出现境外人士询价的新现象。此类需求动机主要原因有二：首先，由于美元、欧元等主要货币对人民币的贬值，部分有实力的港商、台商或者境外人士迫切需要资产重新配置。同时，内地的通货膨胀预期导致货币现金的购买力日益降低。因此配置具有长期保值增值功能的人民币资产，尤其是中高端住宅成为主流的资产重配策略。

　　除了境外个人的投资意愿有所上升，境外热钱也有回流迹象。

　　德佑地产近期就接获不少基金代理人的咨询。蒋旭告诉本报，来接洽的此类境外地产基金多数在国内没有开设办事处，在国内只有利益代理人。德佑地产项目代理部与之接触时，他们一般不愿意透露过多的背景，只提需求。他们最中意上海的中端物业，即均价在4万~6万元/平方米之间的楼盘，主要集中在长宁、静安、徐汇、黄浦等市中心区域，相对升值来说，他们更看重保值功能，最大的收益来自汇率差。因为需求比较特殊，体量较大，成交周期较长，目前还无成交案例；但该类客户活跃度很高，德佑地产项目代理部已经积累了不少这种类型的客户。这类客户的资金量多在3亿~10亿元人民币不等，倾向于整幢收购。