全球地产跨境投资加速进入新兴市场

　　全球地产投资高歌猛进　跨境投资加速进入新兴市场

　　记者陆昀

　　全球房地产投资市场正在经历着前所未有的快速发展，跨境投资于欧洲和亚洲的增长更为显著。据世邦魏理仕最近的调查，为了寻求更高回报并于投资组合中加入房地产以分散投资风险，资金持续涌入房地产市场。投资地域性、产品及策略的日益多元化成为全球房地产投资的主流。

　　各种类型投资者参与其中

　　

股票市场在过去几年内变得更为反复，

房地产相关投资相对稳定的收入得到了投资者的青睐。据世邦魏理仕掌握的情况，机构性投资者和私募基金正在加速进入全球房地产市场，其中尤以步入新兴市场的速度最为显著。被称为“金砖四国”的巴西、俄罗斯、印度及

中国经济快速增长，吸引大量国际基金涌入这一新兴市场；同时，中东资金实力持续增长，不断投放到全球房地产市场。

　　另外，来自北美洲及澳洲的基金正快速渗入全球市场———2006年北美洲投资者在本土以外完成了450亿美元的大宗投资交易。同年，

　　澳洲上市房地产信托(LPTs)在境外投资金额达到130亿澳元(100亿美元)，较2005年的85亿澳元大幅增长。在欧洲，投资者继续大量致力于跨境投资，其中，区内的投资资金主要来自英国及德国。

　　随着房地产私募基金和房地产投资信托(REIT s)的发展以及来自金融机构和非上市信托的投资兴趣越来越浓厚，几乎所有类型的机构投资者都在全球房地产投资市场上扮演着日益重要的角色。在今年第二季度，摩根士丹利宣布收购澳洲大型上市公司In ve s ta以及美国的C re scen t R ea l E s ta te E q u itie s。该投资巨头还携手新加坡政府投资公司和索罗斯的对冲基金“量子基金”共同收购了印度房地产发展商A n an t R a j Indu s tr ie s的部分权益，揭示了新一轮全球范围大规模并购的潜力。

　　个人投资者对通过投资信托产品及投资基金积聚房地产资产的强烈欲望，也同时推动了机构性房地产投资的迅速发展。尤其是多个区域新近推出房地产投资信托和类似房地产投资信托产品，将较小的零售投资者的大量新鲜资金注入房地产投资市场。

　　更多机构性投资近期亦催生了一些大型私募基金，这些基金大多源自美国，其中一部分具有非常雄厚的财力，如黑石集团可收购最大上市房地产投资公司。除了这些大型基金的出现以外，全球各地的投资经理亦提供越来越多房地产投资产品，并投资于不同的范围和性质。

　　亚洲将继续吸引投资

　　世邦魏理仕预期，亚洲将继续吸纳以投资新兴市场为目标的房地产资金投资，其中中国和印度将成为主要获益者，而更多的投资者也开始在其它较小但经济快速发展的国家如越南和菲律宾等地寻求投资机会。

　　世邦魏理仕分析，办公物业将继续作为投资者的首要收购目标的同时，投资者对工业及酒店等其它物业类型的投资兴趣正在不断增加。另外，全球房地产投资者正在办公、零售商业、工业、住宅以及酒店这五类核心物业类型以外的领域进行投资。而在各种非传统物业类型中，基础设施的投资为潜力最大的类型之一，该类型的机构性投资仍处于起步阶段。

　　在亚洲，中国和印度等国正在规划大量基础设施升级工程，其中许多项目需要私有资金的支撑。麦格里以及AM P等机构正积极在亚洲设立基础建设基金，并将重点放在中国和印度。此外，更多的投资者设法将其房地产投资资产组合范围扩大以分散投资。在亚洲，投资者更为积极地在二线市场搜寻投资机会，这些二线市场拥有更多的开发机会以及高回报的投资项目。

　　美国目前依然是全球最大的房地产投资信托市场(市值约3700亿美元)，而澳洲则即将进入可以被称为“后房地产投资信托”的时期，在该市场的全球热钱正不断涌入更为进取的非上市信托或基金。而亚洲和欧洲将是房地产投资信托快速发展的两个区域。在亚洲，目前共有7个国家允许房地产投资信托或房地产基金的上市，其中日本和新加坡继续吸引到大量的新信托上市。