欧元区房市热度趋减

　　郭纪　　

　　欧元区房地产市场已开始降温。欧洲央行日前发布的5月份月度报告显示，2006年下半年欧元区房价同比上涨6.0%，从上半年6.9%的涨幅回落。这意味着2006年欧元区房价涨幅由2005年的7.9%下降至6.4%。尽管欧元区各成员国情况不同，但大部分国家房地产市场放缓。

　　而在2005年，欧元区大多数成员国房价还在强劲上扬，法国、西班牙、爱尔兰和比利时房价上涨超过了10%，意大利上涨了9.6%。只有德国仍未摆脱东西德统一后大兴土木造成的后果，房价连续第四年下降。

　　2006年欧元区大部分房地产热点地区

房价上涨减缓。2006年下半年西班牙房价同比涨幅降至9.5%，而上半年的同比涨幅为11.4%，2005年下半年的同比涨幅更是达到13.1%。2006年法国房价由上半年的同比上涨13.9%降至下半年的10.4%，而2005年为上涨15.1%。

　　家庭可支配收入与房价的比例去年出现下降，导致需求减少，这是欧元区房价涨幅减缓的重要原因。虽然2006年欧元区家庭名义可支配收入比上年提高，但是收入的增长远落在房价上涨的后面。另外，欧洲央行持续加息导致名义和实际借贷利率上升，也使得欧元区房价涨幅减缓。经利率调节后的支付能力，即可支配收入与家庭在现行利率下购房所需收入的比例来衡量，结果也与前一比例相同。

　　不过，虽然房价涨幅减缓，但房价涨幅在法国和西班牙等国仍然很高。欧洲央行去年表示，从房价与租金的比例同历史平均水平比较可看出，欧元区房价高估了15%至25%，而法国、意大利和西班牙偏离历史平均水平的程度还在扩大。未来几年欧元区面临房价突然出现调整的风险。

　　由于近几年信贷的增长是房价上涨的重要推动力，欧元区房价出现调整的可能性很大。利率上升和房价涨幅减缓导致欧元区房贷增长放慢，去年4月房贷同比增长了12%，而今年3月只增长了8.9%。但是欧洲央行强调，房贷增长仍在相对高的水平，房地产市场须密切关注。

　　与国际比较，欧元区家庭负债仍比较低，但是近几年也出现明显增长。欧元区家庭负债与GDP的比例2006年第四季度为59%，比1995年的44%有大幅提高。据欧盟委员会公布的数据，去年负债增加和利率上升使欧元区利率负担占GDP的比例由2005年的2.1%升至2006年第四季度的2.3%。欧元区各成员国的情况有明显差别。西班牙和爱尔兰等国不仅房价上涨快，而且负债水平高，分别占GDP的77%和80%。而且这些国家普遍实行可调节利率，这使得银行借贷利率上升能较快产生影响。

　　利率负担增加和房价涨幅减缓可能会造成家庭财务状况的恶化，影响消费和经济增长。如果家庭借贷高估未来收入状况和低估未来债务负担，就可能出现偿债问题，导致违约率上升，进而影响银行财务状况。

　　从整体上看，近几年欧元区房价上涨和负债增加似乎并未促进消费。房价上涨和房贷增长的减慢也许表明欧元区可能存在的房价泡沫的调整是逐渐有序的。但是可以明确的是，至少在有些国家，家庭负债的迅速增加伴随着家庭财务状况转弱、开支上升和房价飚升。对这些国家来说，利率继续上升、经济增长放慢和房价调整可能会产生严重影响。欧元区风险最大的国家可能是西班牙，不过法国银行在近期发布的月度报告也警告说，法国的家庭负债水平也升破纪录。

　　宽松的融资环境和流动性过剩是欧元区房地产市场不平衡形成的主要原因之一。虽然欧元区信贷增长减慢，但风险犹存。为了让房地产市场逐步调整，防止潜在泡沫突然破灭，基准利率需要稳步走高。欧洲央行将根据经济增长和

汇率的状况继续上调利率，欧洲央行的加息之路还没有走到头。