美国利率税收双管齐下调控房地产市场

　　□本报记者 胡芳

　　美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只“无形之手”操纵，政府并不直接干预。不过，政府也有自己调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。

　　利率是指美国联邦储备委员会负责设定的基准利率，即商业银行间隔夜拆借利率。它直接影响银行向个人或企业的放贷利率，从而影响消费和投资以及整体经济形势。通过调节基准利率，政府可以引导住房抵押贷款利率升降，实现为住房市场降温或刺激住房市场发展的目的。

　　从美国住房市场过去几年的发展情况中可以看出，利率变化对于住房市场的影响非常显著。在经济遭受周期性衰退和“9·11”恐怖袭击事件打击后，美联储从2001年初开始13次降息，并一度将利率维持在1％这一自1958年以来的最低点长达一年之久。在美联储多次降息后，美国住房抵押贷款利率也降到30多年来的最低水平。罕见的低利率极大地刺激了人们的购房热情。

　　截至2005年底，美国住房销售量连续五年创下历史新高，价格也不断上涨。

　　为了控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化，美联储在截至去年6月的两年里连续17次提息，导致住房市场从2005年底开始出现调整。利率上升增加了新购房者的贷款成本，加重了已购房者的还贷压力，并挤压了

房地产开发商的利润空间。受美联储提息影响，去年第二季度以来，美国住房销售量下降，价格回落，新房开工减少，建筑开支收缩，住房市场明显降温。

　　在税收方面，对房地产消费和投资影响比较明显的是房地产税。据介绍，美国50个州都已开征房地产税，税率一般为1％至3％。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。因此，住

房价格上涨既意味着个人房屋资产价值增加，同时也意味着个人必须缴纳的税款增加。

　　针对房屋购买和出售时的差价，美国一些州政府还专门征收房地产增值税，并规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠，而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。同时，政府实行退税政策，鼓励开发商建设廉价房，为低收入者提供住房。

　　美国政府还规定，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金必须按规定纳税。

　　政府还出台了一些有利于普通消费者购房的规定。比如，在有70套以上的住宅项目中，开发商必须将至少10％的住房出售给为当地社区服务的人，像教师、消防队员、警察和

图书馆工作人员等。这些住房面积可以比较小，但售价必须比整个项目住房平均市价低25％。

　　此外，还有一些规定旨在限制投资性房屋的数量。比如，一个住宅项目中，只有部分房屋可以出售给准备将所购房屋作为投资用的客户，这个比例最大不能超过总量的10％，通常为5％至7％；一个人在同一个小区里只能购买一套住房；自住房如果居住不满两年就出售，屋主必须缴纳高额罚金。

　　政府的这些调控手段和规定之所以能够发挥作用，得益于美国比较健全的税收制度和房地产评估体系、多元化的房地产金融服务体系、严格的商业法治氛围以及完善的个人信用评估制度。对于开发商和个人而言，任何违规行为都可能损害自身信誉，甚至招致法律惩罚，后果十分严重。