全球为房价上涨着急

　　本报驻俄罗斯、美国特约记者 姚雨杉 欧 红　　本报驻比利时特派记者 章念生

　　最近几年，全球各地的房地产价格几乎都在攀升，俄罗斯、美国和英国等最具代表性。不断疯涨的房价不仅让很多普通百姓“望房兴叹”，也让政府部门担心，一旦房市泡沫破裂，会严重影响经济发展进程。那么，各地房价的具体涨幅如何？各国又是如何控制房价的？就此，本报记者进行了调查。

　　莫斯科市中心平均房价达每平方米7257美元

　　最近两年，房价上涨最快的当数俄罗斯首都莫斯科。那里的房价，几乎每个礼拜都会被刷新。俄房产专家最新预测结果表明，2006年，全俄各地平均房价将上涨25%—30%，莫斯科的涨幅更高，将超过50%。俄不动产市场监测中心4月3日公布的统计数据显示，莫斯科的平均房价在过去一周内又上涨了51美元，达到了每平方米2812美元的历史新高。

　　俄《独立报》在3月20日一篇题为《莫斯科的房价赶上了欧洲国家水平》的文章中说，莫斯科市中心真可谓“寸土寸金”，那里的平均房价已高达每平方米7257美元。也就是说，市中心一套154平方米的住宅价格竟然高达110万美元，而在个别精品高档楼盘，同样面积的房价甚至达到了300万—500万美元。难怪作者惊叹，莫斯科高得离谱的房价使人可以在世界上任何国家购买更大面积的住宅。

　　美国房地产市场自上世纪90年代中期以来，出现了美国历史上罕见的繁荣期，房屋价格上涨的范围之广、速度之快和所持续时间之长，几乎都超过了历史上任何一个时期。最近5年多来，房价的累计涨幅更是超过了50%。

　　在欧洲国家中，英国、爱尔兰、西班牙是这几年房价涨得最快的国家。相比之下，比利时布鲁塞尔2001至2005年间，年均10%的涨幅还算“正常”。记者有位朋友在欧盟工作，是爱尔兰籍官员。她一直希望能在家乡都柏林买一套公寓。后来她发现，那里的房子实在涨得太快，根本买不起，就改变主意，于2003年，花13.9万欧元在布鲁塞尔市区买了一套公寓。现在，她的这套房子已经涨到了16万欧元，而都柏林同样的房子，价钱约为33万欧元。

　　供需矛盾突出是房价上涨的主要原因之一

　　各地房价疯涨，专家认为，供需矛盾突出是主要原因之一。此外，连续几年的低利率和股市低迷，也使得游资大量进入房地产业寻求高额回报。

　　《独立报》认为，莫斯科房价上涨的主要原因有三个。一是住宅需求剧增，供需矛盾突出。由于俄罗斯已经基本取消由单位向职工无偿提供住房，苏联时期分的房子又已基本老旧，所以，富裕起来的俄罗斯人都想改善住房条件。据统计，2/3的俄罗斯人不满足于现有住房条件，1/4的俄罗斯家庭住房条件较差甚至恶劣。二是莫斯科云集了全俄90%的富翁，年收入8000美元以上的中产阶级占全市人口的30%以上，手头富裕的俄罗斯人将购买住宅作为理财的主要手段。据统计，房地产市场投资回报率高得惊人，是银行平均收益率的7到10倍。此外，主管官员收取巨额回扣也是房价上涨的因素之一。

　　在欧洲，整体情况也基本上是“求大于供”。据欧洲一家知名房地产评估公司测算，今后5年内，欧洲房地产市场的平均投资回报率约在6.6%左右，这一数字虽比前几年有所降低，但仍让很多人感到有利可图。

　　美国房价上涨的主要原因是2000年股市泡沫破灭后，投资股市的资金大量撤出，转投房地产。统计显示，在当年的股市暴跌中，美国家庭损失了近8万亿美元的财富，而与此同时，投资房地产的美国人却获得了2.7万亿美元的收益，这种赚钱效应加上利率下降的推动，促成了几年来房地产市场的持续升温。

　　如何抑制房价，各国都很头疼

　　莫斯科的天价楼盘使得普通百姓只能望楼兴叹，而如何抑制房价也一直是摆在俄政府面前的一道难题。俄总统普京将解决居民的住房问题当作一项“战略性任务”，深化住房改革进入了他去年提出的三大改革目标。普京强调，2007年，全俄住房建设总面积要比2004年增加1/3，要通过“分期付款”方式发展房地产市场，使普通家庭都买得起房。

　　此外，为了规范房地产市场，加强对现房销售和房屋预售的管理，俄政府去年通过了新的《商用房屋建设法》。但新法律出台后“事与愿违”，不仅没有成为抑制房价的灵丹妙药，反而为房价上涨推波助澜。因为新法律的实施使得那些中小房地产企业面临资金短缺的危机，新房建设整体规模因而锐减，导致房市供求矛盾进一步加剧。据统计，与该项新法律出台前相比，目前新房供应量下降了近30%。

　　为抑制房价继续疯涨，俄地区发展部部长弗拉基米尔·亚科夫列夫4月5日宣布，政府将加速经济适用房建设力度，力争到2010年使新增建房面积达每年8000万平方米；为防止房地产投机商恶意炒作房价，计划提高对法人购买第二、三套住房的征税水平。

　　美国和欧洲调控房地产价格的主要手段还是提高利率。美联储前主席格林斯潘在卸任前的几年里，就一直在给过热的房地产市场泼冷水。最新的统计数据显示，美联储的多次加息确实已经起到了抑制房市过热的作用，今年2月，全美的新屋销量下滑了10.5%，是近9年来最大的单月降幅。然而，另一方面，美国房价并没有出现相应的下跌，显示市场上普遍的惜售心态。

　　而且，在美国和欧洲的许多国家，不管是主管部门、经济学家还是市场分析人士，唱“涨”的声音都明显占优势。这些人认为，即便利率继续上升会导致某些地区的房市出现“泡沫”破裂的现象，但整个房地产市场不会大跌，最有可能的情况是，部分地区在经过一段时间的调整之后，整体房市将迎来新一轮的上升周期。如此一边倒的声音，有时让人怀疑，他们是否都受到了房地产

开发商的操纵。