在国际经济和政治中心举办的致力于推动终身学习的全球化平台——沃顿商学院全球论坛，将于6月13日—14日在北京举行。图为易居中国执行总裁丁祖昱。(图片来源：新浪财经 刘海伟 摄)

　　新浪财经讯 在国际经济和政治中心举办的致力于推动终身学习的全球化平台——沃顿商学院全球论坛，将于6月13日—14日在北京举行。易居中国执行总裁丁祖昱发言时表示，现在的政策取向是刺激市场，重振市场雄风。预计六七月应有十多个城市调整限购政策。一部分非限购城市，比如安徽等城市都做了其他方面政策上的调整，刺激当前的市场。

　　以下是文字实录：

　　丁祖昱：跟大家交流一下当前房地产市场的三大变化：首先是市场变化，最近看到很多报道说当前这段市场很差，接下去可能还会更差，那么对这个短期市场我跟大家做一个分析。第二个，对中长期行业的变化和大家做一下判断，这里可能是以预测为主。第三个，对当前房地产企业我们着重谈一下开发商运作方式的变化。

　　首先，看一下近期 房地产市场的变化。

　　先讲政策的变化，从去年新一届政府换届之后，整个政府的调控思路发生了巨大的改变，也就是说越来越减少行政的干预，把市场回归于市场本身。从去年3月份到现在，中央没有出台 过任何对房地产市场限制或刺激的相关政策，就是中央层面没有出台过相关的政策。可能从某种情况说现在都在酝酿长期的长效机制，但短期我们觉得这些长效机制马上到位的可能性也不大，所以在这样一个程度上面来讲的话，整个中央政策面是一个真空。

　　对于未来的长效机制大家比较关注的有几个，一个是不动产登记的情况，它已经排了个时间表，到2016年、2017年登记的工作会有基本的成果。第二个是房产税落地的问题，相比不动产登记房地产税落地会更晚一些，另外，房地产税还面临其他政治方面、制度方面、社会方面等牵制，并不是这么容易出台 的。

　　我内部举个很小的例子，之前收试点房产税的城市有两个，一个是上海，一个是重庆。上海是对增量房地产收取房地产税，也就是说原来你买的房子我是不管你的，但是你新买一套，按照你的面积标准、按照相关条件来收取房产 税，自己有一套的不收，第二套按照超过一定面积来收。重庆它不是这样一种方式，它是针对中高端房地产存量收税，那么出现什么问题？重庆税收不到了，因为都是很多年前或者过去几年买的房子，当时买的时候不告诉他要收税 ，说今天开始每一年要问你收税 ，所以重庆地税部门面临一个巨大的挑战，就是投入了大量的人力、物力、财力、精力，但是税收不上来。据我所知，现在这么大一个城市收上来的税还不到十个亿，其中付出了巨大的代价，这是中央层面的政策。

　　对地方层面，中央也把很多权限回归给地方，允许地方根据市场的实际情况放松或者调整，做一些这方面的变动，所以最近两三个月的时候我们看到更多的是地方层面对房地产调控 放松的政策，比如对限购放松的政策。当然，现在有一个什么趋势？谁也不想做这个领头羊，大家都做一些小打小闹政策上调整的工作。比如说南宁它对周边的一些城市给予了同等 条件，也就是说你虽然没有南宁的户籍，但是周边这些城市可以享受和南宁户籍一样的购房政策。另外，像无锡它把入户的标准从原来的七十平方米降到六十平方米，买六十平方米的物业也可以入户。大家关注限购方面政策的取消和打开目前还没有，比较典型的是本周沈阳出台 过一天的限购取消政策，本周三时候我们说“我们不限购了”，结果本周四又说“我们还是限购的”，所以谁都不愿意做这样一个领导者正式对外宣布“我不限购”。

　　我预计，因为住建部在前一周曾经做过一个表态 ，除了北上广深之外它还是把这个权限回给地方，地方根据实际情况调整相关政策，所以我预计六七月份应该有十来个城市调整它的限购政策。另外还有一部分非限购城市，比如安徽 很多城市它们都做了其他方面政策上的调整，比如说免一些税，公积金做一些补充刺激当前的市场，因为当前市场不好，所以现在的政策取向是刺激这个市场，重振市场的雄风。

　　那么我们看一些数据，最近几个月为什么说市场不好？我认为最重要的数据是成交量的数据，4月份、5月份一手房住宅成交量数据，一方面持续在下跌，北京、上海等地方成交量持续在下跌 ，另外一方面，它们成交量接近最近三年的最低点，除了一二月之外，因为中国一二是春节，一般不买房，现在已经回到2012年最差的水平上，都回到最低点。很多二线城市和三线城市商品房成交量也是在最近三年当中一个最低点，所以我个人认为这个市场从成交的角度上来看是非常差的。  当然，由于已经到了最低点，再往下的空间实际上是不多的，正常的水平是多少？比如上海正常水平是在80-90万平方米左右，北京也差不多是这个数字。现在50万平方米左右这个数字基本上已经从正常的数量级上面回落40%-50%左右。

　　从房价上来看，统计局的房价表明，虽然目前房价有不少城市是环比上升，但是我们开始看到更多城市开始环比下降，而且上升幅度小于下降城市，像杭州它的回落是0.7%，厦门上升的幅度没有到0.7%。从最近几个月环比和同比情况来看，全国主要城市的房价压力还是非常大，我认为房价下降的这个趋势还在进行过程当中，不像成交量一下降到40%、50%之后在一个谷地，很难往前走，但是房价刚刚开始启动。

　　我们易居做了一个房价指数，做了全国288个城市，中国地级以上城市有289个，其中海南三沙没有房地产，所以我们做了288个城市的指数，从4月开始环比 开始下行，5月份环比下行幅度继续扩大。然后从同比的情况来看，去年7月份同比是最高的，差不多在11%左右，今年5月份同比幅度已经回落到5%，而且同比回落幅度在继续加快，我们认为在三季度到四季度初的时候有可能同比没有上升，什么概念？就是等于把它跌回去。

　　那么到底要跌到什么时候，我们可以看一下具体项目，我们看到很多项目现在在跌价、在调价，更多是新开盘的项目，因为在售的项目如果跌价也许之前买的客户会找上门来说“昨天买的是1万块钱，但今天跌到9千了，你得把这1千退回给我”，这种情况是经常发生的。在这种情况下一般的开发企业不太敢明目张胆的降在售项目的房价，它最多给一些优惠、一些折扣 。更多是新开盘项目它可以开一个相对来说低于周边市场的价格。

　　我们看到，从3月份降价开始，到现在5、6月份，降价的幅度越来越大，我甚至看到所谓降价50%的案例，它降将什么程度？差不多降到了09年的房价。更多实际是把价格回到2013年初，更极致一点回2012年年末。   所以我的判断，如果价格状态 回落的话，回到03年年初可能就是这一轮中国房地产调整比较大的一个幅度，因为去年房价涨得比较快，能够回落到去年年初算是比较大的价格调整了。

　　再从几个指标看一下，一个是供求 和库存指标不太好看，什么概念？就是当月供应多少、成交多少的一个比数。我们看到很多城市都是2：1以上，比如北京2.7：1，就是供应2.7套只成交1套。还有一些城市，像大家比较关注的杭州、宁波这些城市是2.1：1的情况。很多城市也出现供大于求的情况。当然，供求比是每个月会变化的，这个月可能供应差一点，但下个月会拉回来一点，可能这个在6月份达到最差的情况之后它会稳住。

　　另外，我们看到消化周期，因为最右边的倒数第二列有消化周期，它用的是月份，我们看到很多城市的情况已经比去年同期上升了100%左右，去年比如说北京才8个月就可以把这些存量全部卖完了，现在要卖16个月。我们也看到个别城市超过20个月，像杭州、宁波，特别是宁波时间更长一点，超过2年的时间才能把当前的存量全部消化掉。这说明这些城市的供应关系相对来说压力是比较大的，成交的情况是比较差的，需求是不正的。

　　另外，我们从土地的情况也可以看到，最近一段时间开发商不买地，很多土地留标了，很多土地底价成交，连上海前天也出现了一块留标的住宅用地，上海、北京这种地方一般来说很难留标，结果上海有一块住宅，虽然也是很偏远的地方，但是就是没人要，说明开发商企业对短期市场比较看好，他们采取的策略是不投资不拿地。

　　土地消化周期目前来看一线城市还不错，二三线城市压力还很大，土地消化是指过去三年商品住房土地总的出让的面积除以过去三年我们成交的商品住房的面积，就是看一下土地多还是住房的销售多。我们可以看到，一线城市差不多是1左右，就是基本平衡，其中深圳还只有0.44，也就是说深圳的土地是不够的。但是二三线城市差不多都是在2以上，也就是说土地大于正常的市场需要的住宅的量，而且大得还比较多，大1倍以上。那么大1倍以上我们就当它还是正常的，如果大3倍以上那我们就认为这个市场存在压力，大家可以看一下存在压力的城市目前来看还是非常多，像大家都知道的鄂尔多斯差不多需要7倍，过去3年出让的土地需要7倍的市场才能把它消化掉。从目前情况来看，这种市场基本就属于没有希望的市场，在短中期都没有希望的市场。  当然，更多的市场是有压力的市场，2-3倍的我们都认为是有压力的市场，像大连、天津、青岛、宁波、杭州这些城市都是属于压力比较大的有压力的市场。像上海、北京、广州、深圳都属于比较健康、比较正常的市场，一线城市土地资源比较稀缺，二三线市场土地资源比较丰富。

　　这是对于短期市场的看法，总结一下，应该讲短期市场不是特别乐观 ，压力比较大，我个人认为6、7、8月份是压力最大的三个月，过了这三个月也就好了，最差的时候也就过去了。为什么说这三个月最差？一方面，供应还在增加，另外一方面，6、7、8是市场的淡季，所以在供求关系持续失衡情况下6、7、8更可能出现更多楼盘价格下调。

　　行业情况是怎么样？未来发展趋势是怎么样？我们看更长时间的数据。 这里把中国房地产业几个最重要的指标从02-13年都拿出来对比。

　　首先，中国房地产开发投资的指标，02年时候只有0.8万亿，去年达到8.6万亿，12年涨了10倍，实际上是0.78万亿到8.6万亿，涨了10倍还多。8.6万亿什么概念？差不多相当于中国GDP的15%，也就是说房地产投资加在一起差不多等于七分之一的中国GDP，所以为什么政府对房地产很关注。虽然我们不叫房地产是支柱产业，而且这里指的是房地产开发 投资，还没有讲到房地产的关联行业，比如建材、服务等等这些关联行业如果都算上去的话对中国的经济影响可能更大，这12年涨了10倍。

　　再看一个销售方面的数据，房地产销售方面的数据涨幅更大，左边一张表是销售面积，从02年2.7亿平方米涨到去年13.1亿平方米，但是你可以看到13亿和2.7亿，这12年中国房地产差不多总的成交面积有60多亿平方米，60多亿平方米平均摊给6亿多，因为有7亿多城市人口，人均可以摊到10平方米，所以在2012年时候中国城镇人均建筑面积达到32.9平方米，其中有10平方米是在最近十年完成的，这个数字非常高，涨到5倍。

　　中国房地产销售金额从02年0.6万亿涨到去年的8.1万亿，12年涨了15倍。09年左右时候中国规模是4.4万亿，所以那一年中国有一个叫“四万亿政策”，把整个中国房地产包括中国经济全部拉起来，那年用四万亿拉动一个四万亿的房地产市场没什么太大问题，但是今天中国房地产销售达到八万亿，所以今天中国用同样的力度 推动这个市场可能效果就不明显了。大家有人认为再搞一次四万亿推动是不是经济增长速度就回到09年的情况，我个人觉得很难，光看房地产就是这样，房地产规模又大了一倍。

　　这两个数字我认为有非常值得我们关注的点，就是我认为中国房地产在2013年已经达到了顶峰，特别是销售面积达到了顶峰，过去的十多年中国房地产在不断持续的增长，而且如果是去年达到顶峰之后也许接下去是回落 。当然，我前面已经讲过中国不会出现雪崩式崩盘式的回落，但是从13亿平方米回落到12亿或者11亿平方米是有可能的，比如今年我认为应该回落到12亿-12.5亿左右的成交量。接下来几年每年都稳定在这样的成交面积，到2020年可能在10-11亿平方米。这已经不小了，过去十年中国加在一起是60多亿平方米，如果未来每年是11亿-12亿平方米，给8亿人口的话人均可以分到15平方米，那么15平方米是什么概念？人家建筑面积会从33平方米达到48平方米。但事实是是用不了这么多的，一般发达国家到40平方米以后增长速度就会放缓。所以在2020年前我认为这个市场还比较平稳，但是2020年之后也许一手房市场回落速度可能更加快一些。

　　从房价的情况来看它是比较稳定增长的，也就是说12年涨了3倍，从2000多块钱涨到去年的6000多块钱，这个数字我个人认为是合理的，物价这几年涨过3倍还有很多很多产品商品，那么全国的平均房价从2000多块钱涨到6000多块钱我个人认为是合适的。当然，各个城市根据自己的情况，你看一下12年是涨过3倍还是不到3倍？比如北京、上海这种城市肯定在5倍以上，但是可能有一些三四线城市还不到3倍，这种情况都是有的。

　　从土地情况来看，土地情况因为它没有连续12年的数据，我把它从2012年每个季度的数据拿出来做个比较，这个主要是让大家知道中国房地产业不会一下子下去，为什么不会？因为政府对房地产业依赖太高。去年四季度土地财政对政府财政的贡献达到83%，也就是说土地财政占地方政府财政的83%，这是最近几年最高的比数，正常的是40%-50%。也就是说土地出让 钱相当于政府财政的40%-50%，去年四季度达到83%，今年一季度达到74%，所以地方财政对土地依赖度更高一些。在这种情况下一下子把房地产打下去对中国转型发展平稳调整影响非常大，所以一般来说中国房地产会保持相对稳定的发展态势。

　　刚刚出来1-5月份房地产开发投资增速在回落过程中，但是回落幅度不大，又回落1个百分点，和去年相比回落4.5个百分点。按前面说的，占整个GDP的15%，那么回落4.5个百分点它还是增长的，只不过去年是增长19.8%，回落4.5个百分点的话对GDP影响增速大概在0.5个百分点左右，但是不一定反映在GDP上面，因为大家知道统计局数字互相之间逻辑关系不是这么准确，也许它会做调整和加工。所以我特别关注二季度GDP数据，如果统计局给出的二季度GDP数据是7.3以上的话我认为肯定做了很多修正和调整，如果是7.2或7.1的话也许可能会做一些调整，但是就没这么做。这两个数字有一个巨大的差异，就是比较差的GDP如果给出的话，中央层面可能会在货币政策方面会有一些动作 ，如果给出7.2以上GDP增速，货币政策还是微刺激的方式，两者区别对房地产影响也很大。

　　刚刚讲到城市人口在增长，老龄化的趋势也非常明显，由于人均居住水平在不断的提升，如果未来还保持这么快的增长速度是不可能的，所以应该在2020年左右整个人均住房达到一个比如40平方米之后进入到平稳或比较平缓增长的态势下面。

　　我最后讲的是关于行业的调整，张教授道到中国房地产调控 是从05年开始，我们把它作为新的阶段的开始，从05年到现在中国房地产市场一共经历四次调整，含2014年的这次调整。第一次是05年，05年5月份出台 调控 政策，到年末差不多调整到位，那一次调整时间很短，调整半年左右。第二次是08年是全球危机，9月份突然之间觉得全球不行，然后中国经济马上不行，年底时候中国房地产已经进入要死要活的边缘，生死存亡的边缘，但是09年3月份4万亿一启动中国房地产又活过来，前后用了3个月的时间走到崩溃的边缘，再用3个月时间又走到火暴的程度，所以中国的房地产有的时候完全因为政策拉上拉下。2011年那一次是全面限购，上半年是北京限购，下半年是上海等全国四十多个城市限购，那一年调整时间比较长。第四次是今年年初春节开始调整，到现在还是属于调整的过程当中。

　　前三次都有原因，那么这次应该也有原因，如果从外因来讲是今年钱比较紧，很多钱流不到房地产当中，特别是按揭这块不给力，我首套房贷款给的金额比较少，5月份房贷这块增长3000多亿，为什么5月份增长3000多亿？因为4月底中央政府对房贷有一定的批示，希望对首套房房贷给予更多支持，所以就还1-4月份应该放款一直迟迟未放的，所以有3000多亿的增长，这是外因。内因 是什么？核心是我前面讲的，我认为市场达到相对的顶点，特别是成交量放得比较大，透支一部分需求。成交量放大之后企业看到这么好的市场，加快它的开工、加快它的上市量，所以供应也增加了。另外一方面很重要的是房价去年上升速度比较快，房价上升快了之后老百姓购买率没有上升，所以降低大家房子购买能力。这些因素共同作用，今年春节后市场进行比较大的调整。当然，我不认为这次调整会有多长的时间，一般来说过去几次最长的，12-14个月，短的话是6-9个月，这次我认为也不会太长，最长不会超过15个月，也就是说最长不会超过明年二季度，短的话应该在今年4季度市场可以回稳。幅度相对来说这方面比较大，房价的调整我认为应该要回到去年年初，所以从调整幅度上来讲我认为不小，但是时间是有限的，和前几次相比属于较强的一次，但是时间是有限的。

　　如果有外因政策，比如货币政策比较宽松的话那么市场可能会提前复苏 ，但是如果市场提前复苏的话，由于我前面已经讲过了，货币作用对市场的刺激可能也是短时间的，因为它整个内在的供求 关系从目前情况来看已经达到了一个临界点，也就是说它不可能再像过去那么多年持续不断的攀升了，在这种情况下面市场进入到一个平稳期我认为是更有可能的，就是未来的市场可能会更加平稳，波动可能会更小，整体趋势是缓步的下行，这可能是未来中国房地产的这样一个趋势。但是即使缓步下行它还是会比过去十年总量大得多得多，过去十年如果单纯从面积上来讲，从2点几亿到13亿，未来5-6年，2020年之前每一年都保持11亿-12亿数量级水平上面。这是整个行业未来的发展趋势。

　　接下来讲讲企业的变化，实际上这一轮房地产的快速发展，中国房地产企业受益更多，特别是大企业受益更多。我前面讲了，中国的销售额02-13年涨了15倍左右，从万科、中海、金地来看，这种情况下面看到大企业受到的高速的发展。另外一方面，这些企业的集中度在逐步提高，去年销售额1千亿以上的公司有7家，这是不可想象的，全球1千亿以上的公司全在中国，全球第一是万科，第二是绿地，反正前7位都是中国房地产开发企业。300-1000亿公司有14家。150亿-300亿公司有29家。中国去年超过150亿销售额的有50家房地产企业，包括全球第一的房地产企业都在中国。这前10强加在一起市场份额占中国整个市场份额，一季度的数字是接近20%，超过19%，前二十强市场份额差不多在25%不到。这已经有一点寡头 垄断 的味道，而且我认为市场集中度的增长还在继续过程当中，未来两三年我估计要到25%左右，前二十强接近三分之一的市场。未来在一线和二线城市当中50强房企应该超过一半的市场份额 ，目前在40-45左右，未来我认为要超过50。所以中国虽然有5万多家房地产企业，但其中50强的企业是最厉害的，千分之一的企业是最厉害的。当然，整个房地产企业数量未来还会减少，每个国家都是这样的趋势，集中度越来越高。

　　当然，由于市场、行业都发生了变化，企业现在也碰到各种各样的变化。比如以万科为代表的1000亿以上的企业要保持这样的规模，必须保持这样规模的话就得牺牲利润，因为行业本身会有波动，你要保持规模的话就必须在部分的项目当中放弃一些利润。比如万科有很多项目是不赚钱的，所以它的净利率从15%一直到到11.9%。这些规模房企都是同样的情况，今天净利率能够保持在10%就不错了，如果按照今年市场表现来看的话，我认为10%都撑不住。但因为都是上市公司，而且中国房地产利润结算 方式是竣工才结算 ，所以从今年财报当中看不出它们的利润率下降。

　　从300亿-700亿的企业它们的目标是突破1000亿，它面临规模一方面希望快速增长，另一方面它的开工量很大，但如果一旦市场出现波动之后，房子卖不掉，这些在建量就会变成存货掉在它们手上。所以它们属于进退两难，已经知道做规模没意思，不能像万科学习做规模了，但是又是在这个高速行进的列车 上面，速度慢不下来，一慢下来可能碰到更大的问题，所以十多家企业碰到进退两难的问题。

　　第三类企业是150亿-300亿的企业，这些企业看到很多故事，看到很多神话，看到很多企业都是在短短几年里面十倍几十倍的增长，他们当然也有这种雄心壮志，这都是属于五十强的企业，为什么你们能够增长而我就不能增长？我100多亿完全可以到200多亿、300多亿、400多亿。

　　第四类是百亿或者不到一百亿的企业，这些企业和前50强企业相比最大的劣势在哪里？中国政府和中国银行的眷顾，中国银行有一张内部名单的，内部名单会写房地产这一块，我这里这50家企业要优先放款。那张名单是45家企业优先放款，一旦进入到这张优先名单它拿到贷款的可能性比较大，一般来说前20强都在里面，后面从20-50强基本在里面，但是不一定在每个银行名单里面都会有。但是50强之后就要看你的能力了。所以对这些企业来说它非常想快速到50强企业里，所以它们出现更加进取的情况，但是由于它拿的是更贵的钱，地它也不一定竞争得过千50强企业，所以它们反而面临更大的风险，它们和小企业不一样，小企业是以赚钱为目的的，我不追求规模，也不追求太大的增长，只要这块地有钱赚我就做，没钱赚就不做，它们和小企业最大的差别是想再上一个台阶 就可能会选择一些错误的土地拿一些贵的钱。市场如果一旦出现波动就可能出现破产的风险，比如说3月份爆出来的光耀，它就是典型的拿了高利贷，它每年付的本金 和利息是一样的，然后又拿了一些错误的土地进行相关的运作。

　　企业现在做什么相关的调整呢？ 我总结一下它们的发展趋势，主要是指大企业：

　　第一个，很多企业不谈高周转 ，以万科为代表都开始谈轻资产，希望把企业做轻一点，我觉得这是一个趋势。我们在沃顿上了课之后都知道美国没有房地产这个类别 ，房地产应该放到金融这个类别里面。在中国目前这也成为了一种潮流和趋势。

　　第二个趋势，从追求规模到今天开始追求利润，之前都谈“我是一千亿的公司”，今天开始谈“我是利润一百亿的公司”，因为规模到一定程度如果没有利润的话这个规模是无效 的，现在开始谈利润的增长。

　　第三个趋势，是从追求进入更多城市抢地盘，到今天开始做是深耕，所以很多规模房企选择这二三十个城市作为未来主要发展的城市，开始进入深耕。 上海周边有一个项目它卖得不错，一年能够卖20个亿，结果它们增加也没信心，为什么没信心？因为它说“我这个盘总的货值有600多亿，我一年卖20多个亿得30年才能把这个盘全部开发完，”所以它没有信心。周边楼盘更没信心，可能要卖50年、100年。所以很多规模房企不选择进入到三四线城市，因为它们的人口有限、市场需求有限，人口人均居住水平还非常高。

　　不知道前两天大家注意到没有，中国西南财经 大学发一本报告提到中国空置房比例是22.4，我至少认为这个报告比之前很多数据更加靠谱一些，它是对中国29个省1000个小区做入户访谈之后给出结论，虽然在小区样本选择上面还可以更加提升一些，但至少它是认认真真做的一次调查。22.4我个人认为这个数字虽然有点高，但是还是客观的。而且我们也看到其中二三线城市的空置率是27.6，一线的空置率是18左右，所以一线城市真正的需求是不少，二三线我们就会面临有房无人的限期、房等人的情况。所以在这种情况下从抢地盘到深耕。

　　第四个趋势，过去都是住宅开发商，今天开始多元化了，做商业地产、旅游地产、养老地产等等，还做海外地产。我们看到绿地说今年海外要做200亿人民币的销售。当然，更多规模房企也进入更多元化的领域分担它住宅发展的压力，因为住宅发展到头了。 当然，这是大公司可以去做的，小公司我倒认为中国住宅房地产是风险最低的房地产类别 。

　　当然，还有一个最时髦的和互联网结合的变化，大家谈得非常多，我认为中国房地产传统的开发销售房企和互联网结合不结合问题不大，你不结合也行，结合也不会给你带来太多业绩或利润上的改变，你不结合也不会死。因为中国传统房地产开发企业关注的是产品，它不关注客户。它为什么不关注客户？因为互联网是要关注这个客户持续需要让你一直在它的网络上面不断使用它的产品、用它的服务。但中国的房地产只要卖掉就行，我把房子卖给你就和你拜拜了，你以后的需求和我开发商是没有任何关系的，咱就可以结束，所以它更关注的是产品。

　　但是对中国的房地产当中还有一些类别 ，比如类似于我们这种服务机构的话，没有互联网未来可能就会走向消亡，所以中国房地产服务领域必须和互联网相结合。另外，在房地产开发当中有一个细分 市场，就是商业房地产市场它也必须和互联网结合，特别是商业未来运营这块要关注持续客户的需求，它必须和互联网结合。上一周万科商业这一块和百度[微博]有一个战略的合作，这也是它为什么不用住宅和百度合作，选择商业和百度合作说明商业运营必须要有互联网的思维。另外还有一块是在房地产的物业管理领域，我认为也需要引入互联网思维，其他有没有互联网问题不是特别大。中介行业、服务行业有互联网就够了 所以易居4月份时候也分拆易居旗下 的互联网板块，乐居在美国纽交所上市，它的表现比母公司更好，市值高于我们易居的公司，这也是这样一个作证。

　　这就是我要介绍的。