“2014(第二届)东北企业家论坛”于5月31日—6月1日在大连举行。上图为大连万力企业集团有限公司董事长张雍。（图片来源：新浪财经）

　　新浪财经讯 “2014(第二届)东北企业家论坛”于5月31日—6月1日在大连举行。上图为大连万力企业集团有限公司董事长张雍。

　　以下为发言实录：

　　张雍：以上包括各位同行、专家、学者都讲了很多，到我这里讲起来还真的有点难，但是我还要讲一些我个人实实在在的感受。

　　我是一个做房地产行业的，但是现在这个行业也有所改变，在现阶段公司包括在其他方面的产业有所发展，包括金融、农业、旅游这几大行业我们将更加关注，而且已经有了一定的发展目标。但是对于我来讲，我1991年从机关停薪留职下来，一开始是做小买卖什么都做，后来定位了房地产。因为在大连很多人都是做水产，1991年到1994年我都是做水产，后来全军覆没，遍体鳞伤，最后选择了房地产。但是今天我可以告诉大家，对于房地产，大家在这个特定的政治背景下，以上各位都讲了很多，无论从宏观、微观都讲了很多，但是我讲的是实实在在的。

　　第一点，全国就房地产发展来讲，大连是在全国比较率先搞的城市，很多省会城市基本上也是按照大连的模式发展，我们现在不讲薄熙来，但是薄熙来的城市建设经验应该说带动了中国改革开放30年中国城市建设的模式。房地产事业的发展其实就短短的20年，但是就房地产的发展大家回顾一下，当时我们的经济特别不发达，那个时候就需要投资拉动，所以说房地产当时首当其冲，作为一个主业对30年来国民经济发展起到了主导作用，而且作用和它的意义应该是深远的。

　　过去的房地产是从幼稚逐渐走向成熟，幼稚到什么程度呢？那个时候设计图纸都没有计算机，拿着大尺在画板上按照比例去画，那些都是我经历过的事。现在想想大连20年前建的房子，前段时间在浙江的一个房子塌掉了，这个房子塌掉是一个必然的结果，因为20多年前建的房子叫预制板，它的寿命当初设计的也就是20年，所以今天全国在80年代建的房子基本上都会像它这样变成危房。这就为我们房地产提供了一个新的发展机遇，这些房子必须要拆掉重新建。

　　大家刚刚讲的都回避了很多现实问题，我讲的甚至会涉及到政治问题，但是我会很有限地去讲。

　　第二个问题，三届房地产调控政府现在是什么样了，我想你们应该去考察一下政府，就大连市的各县市区我有发言权，就北三市来讲，房地产调控现在取消了土地财政以后，现在所有的县市区哪一个没有政府外债？就北三市来讲，每一个市都超过100个亿。所有的市把政府融资平台所有的东西全押上去，可笑到什么程度呢？可笑到了把我们的公园、广场都押给银行。现在中央政府还在自己在梦里说话，说什么呢？政府的融资平台是安全可控的。全国最大的债务城市是南京，我们现在如果说按照南京的城市政府地产一定是资不抵债。如果长时间发展下去，那么房地产行业又被打入冷宫，整个房地产现在就像一个阀门一样被拧得死死的，一滴水都不漏，请问地方政府怎么活？

　　最近我看没有什么好的政策，最近中央又出台了发行地方债券。好，我再讲股市。在座可能有上市公司，但是我对中国的股市一直没有看好，我告诉他们要远离股市要像远离保险一样。我曾经不让大家买股票，但是最终我也买了，买了之后证明我也错了。当时在金石滩打高尔夫球，突然间瓦房店的朋友说要吃饭，我当时就觉得挺幸运，当时买股票、买基金老大妈去买都挣钱，我问家里财务总监账面还有多少钱，我告诉他们明天去买交行，怎么样挣个几百万分给大家玩一玩。结果买完之后才知道是陷井，套进去了，套进去以后一直纠结，最后终于升上来了，财务总监说要不然我们挣200万再卖，结果到最后我是赔了250万。

　　现在如果经济振兴了，中央拿出几万个亿去振兴股市，有必要吗？那我不如把这个钱给这些上市公司算了。就大连的上市公司看看，都是原来的国有企业，政府养不起了，最后抛向股市。之后告诉老百姓，股市有风险，投资要谨慎。

　　再讲一个目前的现状，今天的房地产每个人都承认这个现实，这个模式在改变。三年来的调控，房地产的价格没有像原来那样猛增，大家想一想，如果中央政府不采取房地产调控，现在的价格会是什么样子？巨大的泡沫真的会产生，真的会冲击中国的经济。作为一个房地产企业，我非常拥护和感谢中央的调控政策，终于让我们拥有了新的机遇。房地产调控到今天，房子的价格有些地方降就是原来的泡沫过大，降的幅度不大，但是如果说不降，本身它就降了，因为这么多年没有涨。

　　另外，经过房地产调控，经过我们改革开放30年的结构调整，人们的所有观点都在发生改变，房地产的需求在发生变化，我们过去只注重房地产有两个概念：商业地产和住宅地产，但是现在大家又在引入旅游地产和养老地产，这都是新的增长点，这些东西你不去关注，这就是将来发展的趋势。

　　另外一点，我们做房地产20年来，基本上5年一个变化，房地产的结构也在发生变化，人们的需求理念也在发生变化，所以说这些变都是必然的，但有一点没有变，就是我们房地产发展模式没有变。为什么？我们今天也非常关注中央如何能在房地产调控上有重大改变，到今天为止我告诉大家，没有改变，没有改变的就是我们的游戏规则没有改变，那就是国有土地出让。

　　国有土地出让是我们房地产最大的一个成本，所有的土地价格计算到房地产价格是最大的，纳税也好还是其他的也好，都没有土地的价格摊进去的大。这个东西是怎么造成的？就是我们中国为了发展，把子孙后代的钱70年后的孙子的钱都拿来我们先花，干什么？卖土地。住宅70年，土地出让金由开发商一次性交纳，开发商怎么弄钱？开发商就是卖房子，最后还是消费者拿钱。这个模式如果不改变，我想房地产的根本永远也不能改变。

　　西方怎么做？在西方发达国家不是这种模式，它没有土地出让金，所以说类似我们的小产权房就便宜，一平差好几千元钱。如果我们今天不收土地出让金，当我们的房地产发展到一定的程度，达到西方国家那种程度的时候，我们一定是不收土地出让金的，这个时候我们就要像香港一样收房产税。房产税也包括物业等很多方面，2009年我去美国，在纽约最好的房地产才10多万人民币一平，现在我听说已经涨到30多万了，因为中国人在那里买房子一大堆。我女儿当时劝我要买，现在想起没买很后悔，当时我没买的一个主要原因就是房产税，这个房产税是很麻烦也是很高的，每个月都得去交。

　　中国今天中央政府为什么不像外国那样搞房产税，而还是用土地出让金的办法？因为中国的房地产发展到今天还没有发展到达到资本主义西方的那种程度，相对饱和的程度。我们现在不仅仅是刚性需求，我们的住宅结构不仅仅是大家都跑到小火柴盒里去。西欧，有旅游地产，人均达到300多平方，城里一套房子，郊区一套房子，海边一套房子。我们现在的房地产没有改变，我告诉大家一定不会改变的就是我们大的政策没有变，现在中央政府还是要靠收取土地出让金的形式出让土地，以最高价格成交，这样的话就一定会产生问题。

　　第三个，我作为房地产企业，我想讲的是在大的环境下我们静观其变，用沙家浜第五场坚持，怎么坚持？

　　我们到今天为止，很多专家都讲过市场，今天的房地产不是市场起作用，而是市长，今天我们大家共同的愿望就是让房地产市场健康的发展，如果是真的达到市场健康的发展，那么我要讲将来。将来会是什么样？我认为房地产在未来20年内，这当中还有人口变化，今年马年多生了2000万，放了二胎指标之后每年新增人口2000万，20年后是强大的房地产购买团队。养老地产、旅游地产都不讲了。

　　最后讲一点，我们今天所有的一切都是央行[微博]流动性带来的后果，流动性带来的后果就是房地产价格一定在上升。前年换届的时候大连市人大开会审议了一个万才市长报告，我在讲的时候大家笑了，万才市长说五年之后人均GDP翻一番，当时我说你什么也不干也会翻一番。按照我们流动性投入，我们央行行长讲的是一年达到19.3%，再加起来接近20%，五年之后不是翻一番吗？不用干都翻一番。我今天要讲的是，无论是西方国家还是美国，在对待任何一次经济危机，不论是欧债危机，美国经济危机，还是日本经济危机，包括今天我们中国所处的这种环境下，进行经济结构调整，最后唯一一个方法就是印钱往市场里投放。美国的第32次政府提出的几级财政被国会最后同意了，我想第33和第34次还是增加流动性。由于这个政策，我想前景一定是美好的，再过20年，人民币跟日元、韩元是一样的。