“2014(第二届)东北企业家论坛”于5月31日—6月1日在大连举行。上图为中国房地产业协会秘书长苗乐如。（图片来源：新浪财经）

　　新浪财经讯 “2014(第二届)东北企业家论坛”于5月31日—6月1日在大连举行。上图为中国房地产业协会秘书长苗乐如。

　　以下为发言实录：

　　苗乐如：感谢主办方给了机会来学习交流，也祝愿这个讨论能够成功。

　　我说的肯定要虚一些，如果讲趋势的话，一个是产业包括市场发展是不是应该已经跨入了一个新的阶段。当然，这个市场、这个行业如前面三位老总所讲的，仍然是以住宅为主的，因为除了第一位老总说的是商业地产，之后两位也都谈到了。其实我们现在一说地产主流仍然是住宅，说它进入一个新阶段也主要是从住宅这个角度说。

　　从去年以来，或者说更早一些，前面我们应该看到，对住宅市场的引导，群众住房问题的解决，我个人认为中央是解放以来给出了最明确的方向，所以把它说为新阶段，第一个就是明确了我们发展的新纲领。

　　前年习总书记在中央政治局会议上的讲话，秦宏做的汇报，然后讲的，核心就讲到了体制，政府解决基本保障，市场满足多元化的需求或者是多层次的需求。这样一个认识如果大家在这方面研究多一些或者了解的话，等于是十天走了一个回归，当然这个回归是更深层次的。

　　我搞房改起步，开始的时候都是让大家福利制分房，市场化、商品化来推动满足群众的需要，到了98年在总结房改的基础上发了当时的国发23号文件。当时23号文件的定位就是最低收入的廉租房，中等收入的是经济适用房，当然提的概念是高收入的靠市场，应该讲我们的房地产就是在这之后得到了迅速的发展。

　　但是看到了这种发展，看到这个市场的动力之后，2003年、2004年中央发了一个18号文件，调了一个层面，最低收入的廉租房，中低收入的保障房，其他人都是市场，随之而来的加上土地的招拍挂，整个2004年就是地价走高、房价走高，市场在发展的同时，群众的住房问题解决的矛盾暴露越来越充分。到了2007年，当时重新提出来了要加强保障房的建设，再之后我印象最深得就是2010年中央工作会议李克强讲重新提这个事。应该看到中央经过这样一个实践明确解决住房问题一定是双轨制，当然我们做开发关心的肯定是市场这一块，这是一个新的纲领。

　　第二，在指导这个产业的过程中调控完全是新的方法新的思路，今年政府报告也提了新的思路，其实房地产更鲜明，由过去简单的控房价调需求，从去年以来是增加供给，增加产品，自住性的也好，包括北京弄的自住性商品房，其实它和深圳的安居房本质上是一样的。在指导行业发展当中，就不再出台一刀切的红头文件了，其实就是点对点的，这是和市场和房地产的特点紧密呼应的，它就是个地方性的东西，拿全国一致的东西说肯定是要脱离实际的，实际上效果也不是理想的，这是大家可以看到的。

　　第三个是新的环境，从整体上来说房地产行业一定要在整体经济的环境下来发挥支柱的作用，讲支柱不是人为给它，是它客观带动的，它的体量，它在经济发展过程当中我们叫换挡期也好叫什么也好，在这种情况下谁去支撑？调整了消费、投资、出口，那么消费在哪儿？你们如果有数据积累，去年2013年的出口额34亿，商品房销售10多亿，占到34%，哪有什么产品可以替代啊？那是不可能的。投资占到19%，不到20%，什么东西哪个地区能有这个商品的替代？它不是简单的地方土地财政的问题。在这种经济环境下，这一届政府我认为认识得更深刻，李克强在记者招待会上回答的问题，问的是调控的事，他回答的第一句话说：房地产问题是个大问题。这就是从整个经济发展的体量来讲，这个行业肯定是要在我们经济社会发展的这个阶段要发挥它的作用的，在这个过程当中是没有这么大体量的产品和商品来替代的。

　　中央其实很关心这个行业，两个例子：前两天央行[微博]过来说，现在说商业银行弄首贷，我说现在钱少，要从数据来说就是个贷与去年持平，项目贷款因为给的都是大项目公司，其实同比增长还是在20%，这因为涉及到了群众销售观望下的情况。再有一个是2月份兴业，它动的不是国家给房地产的信贷政策也变化，这个中央都没有说的，其实它就是在这两年当中从理财融通过来的支持到房地产，它看到有些地方的供求矛盾和风险，它自己抽了中间这一块。

　　我想这种新的经济环境下，企业一定是跟这个节奏符合的，同时要看它的各种可能。最后就是对我们有新的要求，无论是深化改革的落地，城镇化也好，这是非常好的一个机遇。

　　如果从市场的角度来讲，我仍然认为长期确实是看好，不是说站在这个角度上就说好，为什么看好？最根本的问题就是这个市场我们看到中央把它调过来了，其实现在我们看到的市场现象也是这个角度，是市场规律在起作用，供求矛盾在引导在反映一个地区的市场状况。在这种情况下，地方政府也好，企业自身也好，都要从市场的规律上，从市场客观的状态上来决定你的决策，上什么，上多少，上还是不上。你想让它上，那里堆着房子，库存量很大，谁敢上？地方政府忽悠他们也忽悠不动，谁也不会钻里头，其实这是一个进步，这是市场看好最大的一个优势和趋势。在这种驱使下，对于企业、政府、市场来讲都是透明的，不用总是担心中央出什么红头文件，所以我觉得市场的进步我们应该看到这种本质上的变化。

　　第三个要看到行业的进步，刚才赵总说到，确实企业的素质提高了，去年两会期间销售额1000亿以上的由三家变成了七家，今年绿地还要上2000多亿，这样超万科。其实这个行业的集中度很大，前500强整个的从销售额和销售量都占到整体的30%多。

　　如果说趋势，行业在调整当中最大的进步其实也是我们企业的进步，十年调控没有白过，就像前边三位老总讲的，都没有上来就先讲住宅，这是对的。我说了，把房地产等同于住宅是连青春期还没有过完，把房地产和商业、养老、旅游、休闲结合在一起，才刚刚进入青春期，什么时候成年了？就是主持人说的，真正的房地产是给金融给投资人服务的时候，这个发展阶段是必然的。

　　除了住宅之外，我们企业最大的进步我觉得有两个贡献，一个贡献是我们推动了三四线的发展，尽管现在三四线不看好，当然也不是说都不看好，二线也不是都看好，也不是都不看好，贵阳就很明白了，它就得收缩供需，不批项目，这是对的，这是按规律办事，按市场办事。但是如果过十年，应该看到促进我们企业推动了产品的建设和发展。第二个是逼着我们除了搞住宅之外也搞其他的地产，多业态的发展要有所选择，多业态的角色比住宅其实更难，消费习惯、消费总量，商业地产的基本规律都摆在那儿，地段、人流、需求。当然持有不持有或者买什么我们可以再交流，那是另外一个。

　　最后一个进步是企业的管理能力，如果大家有数据积累的话，我们现在基本上和国外对接了，银行贷的钱包括个贷，给项目贷款，小企业不敢说敢不敢贷，总量上就是16%，个贷也是这个数，合起来大概30%，大量的房地产企业在进行直接融资和间接融资，已经有了很大的输血能力，企业的水平有了很大的提高。

　　翻过来讲，为什么房地产企业能够服务于地方经济呢？就在于房地产开发企业有这个本事，因为你现在能做商业地产，你做完项目了有资本金，还可以做项目，还可以贷款，别人做没有这个本事。所以一定是看好的，从趋势来讲这是我个人的看法，特别是还有其他机会，城镇化、经济带等等。

　　最后一个是如何看待当前，既然是按市场办事，又是房地产的地区性差异，所以市场分化是非常明显的。市场的震荡我觉得不是拐点，因为它在向市场规律去走，应该是这个行业利薄了才有利于行业健康发展，他们都来挤了，都来折腾，弄点钱，不是找着地找着钱就能赚钱了，利薄了，向社会平均了，这样的话像前几年排挤实体经济的情况就会减少，会愈发的健康发展。

　　第二个，这种局面下，确确实实消费者成熟了，就得琢磨一下提供给消费者更加适应他要求的。群众的选择确实是个好事，但是在我们过渡期确实供应量大的城市是要控制，这样的话市场的分化才会存在，但是从总量上看，仍然好于同期2012年的统计，不是最坏的年份，去年的销售跟前年比是高的，现在多销售了两到三千万的基础上还要比2012年好。

　　说些趋势，不一定妥当，供大家参考。