“2014(第二届)东北企业家论坛”于5月31日—6月1日在大连举行。上图为和君创业咨询集团合伙人委员会主席李肃。（图片来源：新浪财经）

　　新浪财经讯 “2014(第二届)东北企业家论坛”于5月31日—6月1日在大连举行。上图为和君创业咨询集团合伙人委员会主席李肃。

　　以下为发言实录：

　　李肃：房地产是1988年开始在蛇口介入，到现在已经快30年了，那时候整个还都是公租房。现在我去看的宏观、中观、微观三观都出了麻烦了，宏观是三重倒置，中观是三重混乱，微观是三重缺失。

　　宏观的三重倒置，房地产一定是跟城市化进程相关的，现在我们的房地产是跟整个现有城市的居民没有住宅的要有住宅，原有的公房要改革改成市场化，在这个过程中整个经济这几年一直在涨，所以大家就看到一路涨上来搞到现在了。其实真正从现在开始，未来的房地产在我看来叫前景无限，但是无论如何要在宏观上把三个倒置的政策全部调回来。

　　第一个我讲讲什么叫城镇化，中国现在城镇化的政策倒置到了简直就是荒唐之极，农民把地一弄开，把指标到城里卖卖，然后给农民挤到镇里去。这是胡说八道，这不是正常的思维干房地产。正常的思维去看台湾也好美国也好，就一件事，农产品大规模涨价，农民收入比城里还高，最后大规模的农庄还在农地里干一个农庄，农场他自己在哪儿，但是马上就出现小城镇的生命力。小城镇得服务，大农场有各种各样的服务体系需要，农产品需要加工，农民有钱了不自给自足了，这样小城镇哪有不发展的？所以小城镇发展决不是赶农民进镇，是农民富到了有钱消费导致小城镇大规模发展，要发展和农业相关的各种各样的产业，这时候小城镇才变成房地产商和市长的巨大空间。

　　第二个是都市化，都市化在全世界怎么竞争的？决不打压房价，就让它到30万一平米，国民财富涨了10倍，东京房价高的时候东京能把全世界的股市买两遍，凭什么打压它？为什么要打压？现在在所有过热的城市里面大规模的限制购房简直是荒唐到了不能再荒唐了，那是整个全世界的大城市，都在想着怎么把全世界的人买房子给买贵去了，所以要打压房价也不要限制买房啊，要想打压房价就是三件事，简单极了：第一个是投地，国务院参事最后算账，中国为了保持18亿亩的农地，现在真正进了大城市住宅的整个也就是农地转换成商业用地的比例占0.4，他说要占到30都投到大城市，大城市房价早掉没了，你就扔地吧。第二件事是容积率大规模提高，提10倍，最后房价无论如何都得掉了。因此从这个意义上讲，放，肯定到最后就会掉。但是大城市不能放，摊大饼摊那么大干吗，大城市就是不放，就是让它高，最后股价也跟着来，财富拥有者的财富增长了10倍20倍的时候，整个大城市的竞争力一定会发生巨大的变化，不管是向全世界投资还是服务业和成本都会提升上去。现在服务业是农民工在里面瞎混，800元钱，哪有服务业的产值，就没了，只有高到最后了是农民工走了，走了之后是大学生来打工，农民工2000元钱就不报税，最后大学生去打工挣8000元钱就得报税，不报的话连给钱的人得一块儿罚。所以大城市真不是这个限制法。

　　现在说大连政府有多少负债，我们到处给人当顾问，手里拿的地只要房价再涨10倍就暴富，跌10倍谁都关门，现在这么高的地价就是这么简单一件事。我们看得多了，绵阳的政府平台说要按照去年的价格把我手里的债还三次，但是明天掉下来就死了，再涨10倍就暴富了。中极的老板说，手里拿着深圳的地，整个50年的利润都出来了。

　　大城市无论如何不能限制，都是就是在竞争价格，说到底就是虚拟资产的价值在竞争呢。为什么说新是二元体制，就是因为它是小国，政府的老百姓都保证你住房，便宜到程度了就拿出地来给你盖，盖完了以后住这个。而且新加坡的公租房弄得很烂了，一看就是贫民，你当了总经理傻子才会住在那里，所以无论如何都会买高价房，高价房不限制，爱多少是多少，10万一平米是身份，我就得住这儿。

　　美国不干这个，哪有那么多便宜的公租房给你干，大国就是城市化。纽约价格到了10万元一平米，AA航空公司往达拉斯一搬就省出几十亿利润来，它在达拉斯的员工工资是3万元的时候，相当于纽约15万元一样的生活标准，就是他的生活指数和生活质量是一样的，生活指数是3，那边是15，但是其实质量是一样的，小城市什么都便宜，主要是房子便宜，然后再加上其他的东西都便宜，他就搬了。现在如果不把大城市的产业挤出来就没有新兴城市的出路，就没有内地的出路，就没有中小城市的出路。在美国挤到好食巧克力公司就在一个镇上，永远不进城。我们的高铁产业一定要挤出来，挤出来以后农民工就到自己的家乡去消费了，中国的农民工挣800元钱就不消费，大学生没有工作也不会消费，所以就没人消费了。

　　我们认为城市化就是把沿海的工业不断地向内地挤，往新兴城市挤。昨天我讲的那些政策都是为了挤去服务的，这边是高价格的往出挤，那边投资帮他，最后贴息贷款，到最后去盖吧，把产业都移出来，保证就好了。现在新兴城市的债务问题，房价跌的问题满地都是。当年一直说房价高的时候这些城市也不高啊，也在往下掉啊。所以要不救这些城市，农民工问题解决不了，产业发展问题解决不了，中国的内需问题也解决不了。

　　中国现在走到了非常重要的十字路口，发展中国家要走向发达国家，现在我们7000美元的GDP已经等于是中等收入国家了，马上就面临着拉美一样的麻烦，拉美的麻烦说到底就是城乡矛盾到大城市去了，在大城市最后玩民主，闹到最后永远没有好政策出来。现在所有的发展中国家到最后走到这个时候的时候，把二元经济放在大城市里，保证到最后就是陷井，永远走不出来。现在所有的发达国家怎么走，韩国和台湾都是一样，就是农民比城市居民还富，然后所有的指数大家都一样，走走就走成发达国家了。他进城的过程是消费的过程，尼日利亚是2000万人挤在一个城市里，穷人像蚂蚁一样，富人圈起来不敢让他们进去，最后投票的时候是穷人投票，这个市长一定要帮穷人干死，否则的话就没法干。

　　现在中国的一切政策都弄颠倒了，城市化倒置了，都市化更倒置，现在天天说负债高，弄到最后把所有人都吓死了，我认为倒置问题不解决是毫无希望的。

　　中观不是房地产行业的问题，是房地产企业的问题，中观的整个混乱其实就三件事。我去美国看房地产企业越看越觉得合理，它实际上是地产和开发商和物业商是三件事，咱们现在是混在一起的，刚刚的房地产商都说的是我怎么占地。第一件事，房地产商活和不活就在于你占没占住地，好地都贵啊，就压钱吧，永远有一个周转问题，波动一来永远都是要死。美国的房地产谁也去不压地，干吗要去竞标，没这件事，特简单的一件事，所有的地都放在那儿都是私人的，都是每一个企业跑到那儿跟私人去谈。我跟中房去美国买地，8000美元买了好几百英亩，那是很大的一块地，便宜得不能再便宜，过两天公路一修跟我们要500万了，这样养不起就要赶快卖了，谁能傻乎乎交了钱在那儿满满等，那是很少一批人。所以房地产公司是从来不占地的，找一个地方偷偷摸摸买，还声东击西，今天说买这儿了明天说买那儿了，买这儿的地最后卖了，说我要干大了，大家偷偷炒上去之后他给扔了，然后他上的这个项目这个地方的地就涨了，他急什么啊，他到时候一定花最小的代价去买地。从这个意义上讲，地产经营是专门一帮人玩投机的，就是拿着到最后什么时候买什么时候卖，没有大公司拿地倒腾的。

　　大公司赚了钱之后就干一件事，就干物业，有稳定的现金流，就是两个尺度，第一个是买的时候有多少租金，第二个是以后涨不涨，然后就买了。买了以后他再当开发商的时候轻而易举。然后开发就更简单了，美国的开发商就是三个人，房地产公司里要开发一个项目找三个人去干就完了，简简单单就是最后策划完一个项目最后找一笔钱，跟金融对接的，跟设计公司和建筑公司对接的，和策划市场的销售对接，就是这么三个人，最后策划好了就干就完了。因此没有不参与地产的房地产商，以物业为主导，挣了钱就投物业，最后打一个项目就做一个项目，认认真真找三个人就能做出来，这就是人家中观的结构。

　　我们现在地产是混乱的，物业也是混乱的，开发商更是混乱的。咱们现在的开发商是地产经营为主，不断拿地，把它当金融干了，然后占资源，因为占了资源就想去挣开发的钱，否则出去也拿不着好价钱，然后销售、设计都自己拿过来，拿着拿着到最后把房子压在手里就是傻瓜，原因很简单，所有的钱都是你花的，最后你卖不出去，钱流转不出来就死了。中国的模式也有合理性，现在突然出现房地产的井喷，所以大家都得站住了再说，这个体制也没有收地产税，各种各样的因素导致这种混乱状态。

　　这种混乱状态我认为从现在开始往后会一步步整理过来，一定会在中观上建立基础。

　　最后讲一点管理的问题，我们说的缺失是什么意思，在美国去看什么叫金融管理，什么叫市场管理，什么叫建筑接轨感觉。太科学了，我们跟着中房去看，带着红星美凯龙在那儿圈了块地，特便宜买的，真是几千元买的，最后咬着牙交税，熬到红星美凯龙去了。不用你找钱，银行就坐在旁边说我给你，你这块地增值了，而且一听说红星美凯龙来，带着市场营销的人来看中国的红星美凯龙，看得人家目瞪口呆，美国都是小家具店，看这个不得了，最后就干。然后去找建筑商，什么都谈好，银行全包了，银行哪天付款从哪天开始算利息，最后拿这块地往这儿一抵押。它的房地产放款真是科学，它算明白你的地值钱了，你的钱还不过来我马上就强制低价卖，把银行款还完了再正常价卖。然后一点钱都见不着，这块地起来了赶快卖房子就完了。金融体系对你的东西马上有评估，评估完了行就干，不行别硬撑着干。美国的金融体系银行放款是一回事，基金是一回事，基金长期给短期内，那个体系太完整了，现在看中国的金融通道根本都是不通的。现在都是赌博性的玩，看银行的政策，要不然就是到处去整钱，不是那回事，所以咱们就没有金融管理，都是靠关系管理，靠政策的判断，然后靠赌博，因此金融管理咱们现在是缺失的。

　　第二件事是建筑商跟设计商之间的关系，由于没有很好的金融也导致干脆自己就瞎玩瞎折腾，美国的房地产商找建筑公司太科学了，哪用你着急，你就说你是什么水平的，最高水平的设计费和建筑费是多少，中间的是2000，最低的1000，都是长期竞争形成的信用，根本不会骗你，找3000的给你按3000的设计，建筑公司全都是当场拼装。远大公司现在干了一个体系，把工程全部都变成工业化了，弄到的程度，包括外立面的装修全部工业化，已经比咱们现在的建筑成本还低了。你在美国的建筑公司根本看不到人的，建筑企业非常合理，哪有坑农民工，都是瞎扯，那都是建筑公司的工人，都是建筑协会会员，哪有农民工在里面瞎混，都是一组装就完了，很科学的。然后银行跟着，像万科自己弄个建筑研究院，这都是很荒唐的事。从这个意义上讲，我们的建筑接口也是弄不好的。

　　真正的市场经济体系里面市场营销系统太科学了，现在住宅大家都知道怎么卖，到美国卖电影院怎么卖，卖商业怎么卖，都是特专业的公司，三个最出名的公司看到你这个项目好了，一块儿就把你的项目拿走了。我们现在销房子都是赌博的，一个大的开发商不知道是怎么事，找个代理商也是骗你，他也未必知道什么时候销得动，很多都是不确定的。我们的市场缺失，我们的建筑整个对接的缺失和金融通道的缺失，就导致房地产的管理不是正常的管理，就是拿一个项目最后赌一把，赌好就得，赌不好就亏了，没法规范化。

　　从这个意义上我认为中国房地产宏观上得倒置倒过来，中观上的混乱给调过来，微观的缺失补回来，然后房地产才进入正规。现在做房地产的人实际上还未必真会，还要重头学习。