“2014(第二届)东北企业家论坛”于5月31日—6月1日在大连举行。上图为睿信致成管理咨询合伙人、董事总经理郝炬。（图片来源：新浪财经）

　　新浪财经讯 “2014(第二届)东北企业家论坛”于5月31日—6月1日在大连举行。上图为睿信致成管理咨询合伙人、董事总经理郝炬。

　　以下为发言实录：

　　郝炬：非常感谢主办方也非常感谢各位老宾，我是北京睿信咨询的郝炬，因为我从2004年开始一直从事房地产企业的研究，包括这个行业的管理工作。

　　刚才包括杨教授还有白总都提到，一个是房地产的前提，重新定义房地产这个行业，白总提的更高一些，因为我认为其实房地产行业的定义一直没有变，在全国的行业分类当中房地产行业一直是服务业。服务业是什么概念呢？我们看到在美国底特律，包括在英国，很多地方房子本身除了你的建筑成本之外是不值钱的，只要有人住，或者要有人用，它才能体现出它的价值。从这个角度上来讲，我们首先要明确一点，房地产作为服务业，它的本质不是简单我们看到的前几年的大家盖个房子大家自住，而是更多要看到房地产盖完之后我在里面装什么，装的什么可能形态会有所不一样，但是最终装的是产业还是简单的住宅，还是简单的住人，它带来本身的价值会有大的变化，这是第一点我接着白总的提法做一个回应。

　　第二个是我自己的看法，因为我对房地产行业一直看法比较鲜明，近期大家都在谈房地产形势如何，刚才包括前面的嘉宾也谈到，我认为这一次房地产行业在一个大的环境基础不变的前提之下，就是波动，而且我们认为波动的频次，包括变动的节奏会越来越快，甚至会越来越出乎大家的意料。去年年底我们在看房地产企业上市公司年报或者预报的时候都觉得很不错，但是没想到几个月就下来了。

　　我不是经济学家，昨天很多经济学界的专家都对中国经济有一些预判，我觉得其中有一点，从高速增长到中速增长可能会是一个大概的时间，但是毕竟也是增长。第二个，中国的城市化进程刚刚过5%，去年大概在3%左右，这样的话不仅仅是农民进城的问题，而且还有一个很重要的是中小城市的人群向中大型城市聚集的问题，他会沿着昨天很多专家谈到的新兴的经济带，包括一二线城市，这是基础。

　　第三，整个人口红利的释放也是大家都很熟悉的。在这样的基础之上，只要中国的经济稳定，房地产行业本身的这种波动是非常正常的。从数据上，刚才苗会长已经谈了，比起2012年还要好，我想在座的房地产企业时间长的大家都经历过2008还有2011年底当时的情况，在行业的市场变化突变的前期，所有的市场主体都会有些心态上的变化，我觉得这可能是一种心态上的反映。

　　第三个谈一下自己对房地产行业的几点看法或者几点变化，其实跟在座的几位专家有相同之处，但是可能我的角度不太一样，因为我是研究中观市场和微观企业的，从企业或者是中观市场角度来看这个行业。第一个我们是通过产业发展和中国房地产企业发展的特点，从2002年到2012年，如果从启动的角度甚至比这还要早，前十年我爸它总结成住宅顾客。由于非市场化转向市场化供给，大量的供给，2002大概是人均12平左右，到2012年、2013年的时候是30平左右。这是住宅的数据，但是房地产行业不仅仅是住宅，未来的变化是向产业加地产互动发展的。

　　什么概念呢？之前盖房子更多的是大家来住，之后盖房子除了大家来住之外，我认为市场依然还在，只不过增长放缓了。除了住宅之外，商业、旅游、养老，包括娱乐、文化等各个方面，谁盖起房子来拿这块地，可能在未来未必是最难的，而盖起来谁有能力运营好并且赚钱，这恐怕是未来房地产企业竞争的难点和核心。从2009年以后，包括以万达、华润为代表的商业地产企业，以华润幸福基业、天安数码城等产业地产，都开始进入了快速发展期。

　　未来的时候，房地产企业运作的时候要认清楚房地产的本质和根本，房子是一个载体，最核心的是里边装什么，你能够提供什么样的服务，从我们估值的角度来讲它可以带来什么样的收益，这是最核心的。而简单的土地成本和建安成本对于价值判断而言恐怕不是最主要的事情，像底特律一样。

　　第二点，房地产企业从青涩的少年开始逐步走向成熟。因为从数据上而言，或者从行业特点上而言，有很多具体的，比如说首先感觉就是增长放慢，第二个是利润下滑。因为我们每年做蓝筹地产的评选，包括对上市公司前50强有个统计，从2009年以来历年的净利润是稳步下滑的。我觉得这是好事情，意味着行业的竞争已经开始逐步的让这个行业的利润趋向行业平均水平，这是成熟的一种表现。

　　第三个，品质加强了，我们统计了前30家，这是实实在在的变化。

　　这种情况之下，房地产企业需要形成自身的要么是规模性优势，做住宅的如果没有规模的话可能在市场上没有玩牌的机会，同时在细分市场或者是区域市场或者是细分的产品市场做到一定的专业能力。第三个，在你所处的领域，我们经常谈这个行业竞争加剧，但是并不意味着这个行业的增长已经停止了，而是要求你从你的对手那里抢一些回来，这就要求你的管理能力和运营效果。我们经常说，马路对面那个项目是你的竞争对手，你只要搞定它你就能活下来，而且会活得很好。

　　第三个变化，我们从做战略的角度来讲我们会看到从原有的每年调控，当然了行业里开玩笑是年年空调，除了2008年和2011年两次，未来一段时间由于政府和市场的定位越来越清晰，对于市场化的商品住宅和相关的产业性地产会有更宽的市场，会有市场化的竞争。在这种竞争之下，如何做到长期对市场有一个明确的跟踪。我们开玩笑说，包括2008年的时候也是这样，市场出现一些动态之后，谁反应最快。开个玩笑说，很多专家都谈到卖房子降价也要会降，同时有些企业在弱市下价格依然比竞争对手卖得高。还有我们在统计过程中发现，有些企业每次在市场波动的时候都保持了比行业水平更高的增长，这就需要每个企业提高战略和市场的反应力。

　　第四个是市场区域和城市的规划，从简单的分化到区域性的分化和细分市场分化，常规来说一二线城市供给大，我建议大家更从底层来看这个问题，标准是两个：一个是人口，一个是产业，这两个是互动的。哪些城市能够吸引更多的人口到这里就业，本身也就意味着它的产业发展基础更好，空间更大，这样的城市一定有机会。现在简单的一二三线比较难，短期可以用供给量和市场需求来做一个评判，但是长期来看更多的参考昨天有很多专家提到的所谓的新兴经济带。这是我们看到的整个市场的变化。

　　最后一个是大家要做的准备，我们在研究美国地产行业的时候看到，美国地产行业当中市值最大的不是住宅地产，是商业地产，然后是写字楼商办地产，还有公寓，还有相关的一些特殊的养老地产，最大的是商业。在这里面跟金融机构和金融市场的成长是有紧密关系的，因为房地产本身是金融类的一个行业。因此在这个阶段的时候，上个月月中的时候在深圳第一支类REITs已经公开发行了，未来会有更大的步子和更多的创新，在座各位多加关注，如何有效利用金融产品，形成房地产行业轻资产的发展模式，我想这也是一件至关重要的事情。

　　谢谢大家！