2014中国城镇化高层国际论坛将于4月18-20日在上海举行，论坛的主题是“政府与市场”。上图为新加坡国立大学房地产研究学院院长邓永恒。（图片来源：新浪财经）

　　新浪财经讯 2014中国城镇化高层国际论坛将于4月18-20日在上海举行，论坛的主题是“政府与市场”。本届论坛由中国城市和小城镇改革发展中心、世界经济论坛和世界银行[微博]共同主办。上图为新加坡国立大学房地产研究学院院长邓永恒参加分论坛“土地制度改革”对话讨论。

　　以下为发言实录：

　　杨禹：咱们已经讨论很热烈了，我边上邓教授早想说说话了，您是在新加坡做土地制度的研究，我们都是为党和国家考虑，您为我们党和国家考虑一下，您觉得我们土地制度改革，在您从旁观察，您觉得远的不说，就刚才几位探讨，三中全会确定眼前做的事情，您觉得是不是抓住了今天土地制度改革能找到着眼的突破点？

　　邓永恒：对，刚才听了两位领导讲，中央对这个问题的认识，华生[微博]老师特别有意思主攻方向是不是对，包括栾庆伟讲地方政府得干活，中央指示到底应该怎么执行这个问题。我记得去年同样在这个会议上，也是杨禹先生主持的，我介绍了关于我们研究中国土地财政带来的弊病，中国的绿色官员升官难。为什么说是一个弊端？实际今年会议主题是政府与市场，从土地财政这样的作法，地方政府通过出让土地收取价格，他是市场交易方的一方是利益者之一，他作为利益者之一就像周其仁教授说的，他是不是能够对土地资源分配做最优秀的这种调制？实际有一个问号。

　　我到新加坡五年多，我观察新加坡怎么做的，新加坡土地管理局隶属于司法部下，不是隶属于国家发展部，也不是隶属于政府住房发展部。它隶属于司法部下，就明确了没有参与市场交易利益这么一个关系，是一个执法单位，它在制订愿景时候就可以很自豪说，他说我们的规划是为下一代人民的高质量美满生活而制订土地规划。因为他不需要考虑，就是说我这块土地今年卖多少钱，明年我的财政收入可以帮助我开发多少基础设施。这样一来看不同国家对土地管理有不同作法。

　　我要强调的还是认为靠土地财政来解决地方政府的财政支出问题，事实上就是华生老师说的，是不是突破点。但是实际的问题栾庆伟市长反问我说，我是市长，我得干活，钱从哪里来？非常赞同胡部长讲，实际吃还是吃的，是吃水果蔬菜，还是吃肉这些。刚才胡部长提出所谓的土地的衍生品，不一定从交换土地，然后地方政府是利益方一方，把这个价格卖得高才能收到更多钱；土地衍生品包括土地发展以后收的税收，这个就是学者可以做研究，大家可以拿数据分析一下，哪种手段对地方政府来说更有益。

　　我还想讲，刚才几位中央领导都讲到就是一个认识的问题，共识的问题，信息的问题。为什么这个很重要？做土地制度改革，到底怎么管理才能解决老百姓需要，国家需要的话，要对土地市场有很准确的认识，要有足够信息，就像周其仁教授说的，我们对土地市场这个本身还是有很多未知数。

　　在这儿我想向大家介绍一下新加坡国立大学房地产研究院、清华大学和美国沃顿商学院，我们一起研制开发的中国土地价值指数，准备6月份在中国向外公布，这个指数和现有指数有什么不同？现有指数包括我国的，包括美国的都是以估价为依据的指数；而我们以实际交易价建立特征值税，科学性非常强，能够准确反映市场反弹跳动的因素。

　　昨天晚上我看上海电视台的时候，讨论到上海房价是不是担心会跌，然后说国家公布房价指数还在涨，这是什么问题？实际就是一个信息问题。因为现在所有公布那些指数都是以估价数据为准，估价数据大家知道是根据六个月以内大家平均价格平均出来，有一个滞后因素。老百姓看到的指数是六个月以前信息，而不是现有信息。我举个一些例子，譬如我们的指数可以反映出过去十年当中全国大概平均累计上是土地价格上涨324%，而北京上海这些地区，北京过去十年当中累积上涨639%，上涨幅度非常快，包括有些年上涨幅度超过50%，但是也有些年2001年北京出现30%大跌，上海也出现类似情况，2008年出现大跌，这些大跳动实际就是很好信息，就是告诉我们这个市场是怎么看土地，这个土地市场又直接反映到住房市场，影响到老百姓对买房子以后花很多钱投资，对老百姓财富的影响。最大影响除了老百姓之外，还有地方政府，包括地方政府依靠土地财政它是靠土地抵押来借款，而这些钱又帮助还地方政府的债务，如果土地市场出大波动，如果我们没有掌握准确信息，这会对地方政府债务，包括中国金融市场会做出很大的冲击。

　　希望大家关注我们6月份新加坡国立大学、沃顿商学院、清华大学共同推出的以实际交易价格为基准制订新的土地价值指数，这也是世界上第一个以实际交易价格为基准建立的指数。